Насколько можно судить по ситуации, в настоящее время в отношении вашего сына возбуждено исполнительное производство по долгам перед банками. В этом случае судебный пристав-исполнитель для погашения долга изымает и реализует имущество должника, в том числе недвижимое имущество (ст. 69 Федерального закона "Об исполнительном производстве").
Должник, в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя, сам обязан предоставить сведения о принадлежащем ему имуществе. Если должник не предоставляет эти сведения, судебные приставы направляют соответствующие запросы (в Росреестр, ГИБДД, банковские организации) о наличии у должника денежных средств, дохода, жилых помещений (вкартир) либо иного имущества.
В случае если квартира перейдет в собственность вашего сына, данные о нем как о собственнике будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Росреестр в соответствии с Соглашением о взаимодействии Федеральной службы судебных приставов и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.07.2015 № 0007/20/25 предоставит судебным приставам-исполнителям информацию, содержащуюся в ЕГРП. В этом случае значение будет иметь следующее: является ли квартира (ее часть), находящаяся в собственности вашего сына, единственным жилым помещением, пригодным для проживания вашего сына (и членов его семьи).
Если квартира будет являться единственным жилым помещением (находиться в его собственности), то судебный пристав-исполнитель не может обратить взыскание на квартиру в соответствии со ст. 446 ГК РФ. Однако судебный пристав-исполнитель имеет право наложить запрет на совершение сделок с указанной квартирой в соответствии с п. 43 Постановление Пленума Верховного суда РФ от 17.11.2015 г. № 50. Также судебный пристав-исполнитель может реализовать имущество, находящееся в квартире.
Если квартира не будет являться единственным жильем, то при получении судебным приставом-исполнителем информации о сыне как о собственнике, на квартиру будет наложен арест, а в дальнейшем — обращено взыскание и реализация ее с публичных торгов в порядке, предусмотренном главой 9 Федерального закона "Об исполнительном производстве". При недостаточности иного, выявленного у должника имущества для погашения задолженности перед банками взыскание может быть обращено на квартиру, даже если в ней будет зарегистрирован малолетний ребенок. В этом случае процедура взыскания будет проходить при участии органов опеки.