Лоскутное одеяло столицы: контрасты и харизма жилого фонда Арбата

Арбат на рынке недвижимости Москвы напоминает лоскутное одеяло, сшитое из контрастов, условностей и завышенных ожиданий. О том, какие объекты лежат на нем "мертвым грузом", и почему продавцы могут задирать здесь ценники до заоблачных высот, сайту "РИА Недвижимость" рассказал директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.
© "Инком-Недвижимость"Директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Михаил КуликовДиректор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Михаил Куликов

Помните, в советской комедии "Бриллиантовая рука" героиня Нонны Мордюковой Нью-Йорк или Стамбул одинаково называла "городом контрастов"? Сейчас сюда можно через запятую записать и Москву. И, пожалуй, самым контрастным районом столицы является Арбат: в той его части, где "старый" соседствует с Новым, классика — с контркультурой, деревянный особняк Пороховщиковых — с современными клубными домами, а жильцы "коммуналок" — с Аллой Борисовной Пугачевой.

Я помню свою первую сделку здесь, в 1992-м году: расселение в Малом Власьевском переулке. Это была битком набитая "коммуналка", 10 комнат, на первом этаже совершенно вылинявшего дома. От той истории у меня осталось два ярких впечатления. Первое — удивительный контраст скорости жизни: двор, в котором слышно, как падают листья, а за углом — реактивный Новый Арбат. Второе — тараканы в квартире: почти с ладонь, того гляди, потребуют посторониться… Эти тараканы были одной из причин горячего желания жильцов той квартиры расселиться. Амбиции и внутренние распри людей, озабоченных в первую очередь тем, чтобы сосед устроился не лучше них самих, стали главной сложностью сделки, которая много раз висела на волоске и удивительно, что не сорвалась.

"Коммуналки" навсегда

В начале 1990-х вплоть до самого рубежа 2000-х "коммуналки" составляли огромную долю жилого фонда "старого" Арбата: по разным оценкам, от 50 до 70%. Сегодня, по сводной статистике централизованных баз данных, здесь представлено к продаже всего 5 таких квартир — от 34,8 до 48,8 миллионов рублей, все с оговоркой: "быстрый выход на сделку, собственники комнат согласны на переезд". Это показательная статистика. Коммунальных квартир в староарбатских переулках сейчас осталось действительно наперечет. Думаю, не ошибусь, если скажу, что их несколько десятков. При этом объекты, которые выходят на рынок, исключения. Все остальное — мертвый груз на рынке жилья. В разные годы на нем уже "сорвали спину", наверное, сотни риелторов. Они бросили это дело, поняв, что бесполезно: из своих квартир с тараканами и искрящей проводкой эти люди не уедут уже никогда. Меньшая их часть — потому что в силу возраста и особенностей менталитета уже просто не готова начинать жизнь на новом месте. Основная — по причине чрезмерных (если не сказать безмерных) ожиданий от продажи своей недвижимости.

В 2007 году мы расселяли дом под строительство торгового центра Lotte Plaza. Проект финансировал южнокорейский инвестор, который для жильцов был вроде золотой рыбки: "Так и быть, изба вам уж будет". И это, образно говоря, в обмен на коммунальное "корыто". Однако с тех пор инвестиционный климат изменился: никто не раздает деньги, закрыв глаза. А запросы собственников комнат в коммунальных квартирах по-прежнему зачастую превышают рыночную цену их жилья в 2-2,5 раза. Буквально недавно ничем закончилась многолетняя история с расселением жилого дома у Российской государственной библиотеки (не собственно Арбат, но показательный пример по соседству). Он — кандидат на капремонт с 80-х годов прошлого века, там щели такие, что голова пролезает. Но жильцы настолько завысили требования, что инвестор, промучившись в переговорах не год и не два, плюнул и вложился в строительство объекта в новой Москве.

Условно можно говорить о том, что собственник комнаты в староабатской "коммуналке" может рассчитывать на отдельную "однушку" в обжитом спальном районе. "Условно", потому что средние величины для Арбата, уж тем более для его старой части, условны сами по себе. Хотя тут можно вспомнить, что именно по показателю средней стоимости (528,5 тысяч рублей за квадратный метр в настоящее время) этот район является самым дорогим на московском вторичном рынке жилья. По факту диапазон цен огромный: от 300 тысяч до 2,6 миллионов рублей за "квадрат" (от 5 до 40 тысяч долларов).

По цене до бесконечности

Сегодня самое дешевое предложение на старом Арбате — небольшая двухкомнатная квартира площадью 38 квадратных метров в Староконюшенном переулке — выставлена в продажу за 12,8 миллионов рублей. Тоже своего рода историческое место: в доме жил Георгий Вицин. Это типовая 12-этажная башня, такие тоже встречаются в этом культовом месте (примерно 6% предложений — панельные и блочные дома). А буквально через переулок стоит современный ЖК с подземным паркингом и впечатляющей входной группой, отделанной бразильским камнем. В свое время квартиры здесь продавались по цене в среднем 25 тысяч долларов за квадратный метр, были очень быстро раскуплены, сейчас предложений нет. В 50 метрах находится клубный дом, в котором продается одна квартира — 4 комнаты, общая площадь 200 "квадратов", цена порядка 157 миллионов рублей (2,4 миллиона долларов).

Староабатские переулки, упираясь в Пречистенку, переходят в "Золотую милю", подтверждающую свой элитный статус стилистическим единообразием архитектуры и общностью социальной среды. Что помешало им стать ее частью в эпоху инвестиционного бума, массовых расселений и реконструкций? Во многом — историческое наследие старого Арбата, где, считай, что ни дом, то памятник архитектуры со всеми вытекающими для инвестора обязательствами и расходами. В значительной мере — изменение с начала 2000-х годов потребительских предпочтений на рынке элитного жилья, где даже фундаментальное правило 3L (location, location and location) теперь трактуется куда шире, чем "самый центр", и не предполагает тесного соседства клубного дома с блочной многоэтажкой, пусть даже в ней жил актер Вицин.

Старый Арбат можно сравнить с теплым лоскутным одеялом, где фрагменты с золотым шитьем сочетаются с добротным хлопком, а шелковые лоскуты местами просвечивают и требуют штопки. В этом его контраст, но и его харизма.

Стоимость двух почти одинаковых квартир в доме на Арбате может различаться вдвое только потому, что из одной открывается вид на сам Арбат, а окна другой выходят на черную лестницу. Видовые характеристики для элитного жилья — фактор, в значительной мере определяющий цену, это очевидный факт. В случае с Арбатом его значение возрастает в разы, распространяясь на объекты масс-маркета. Все понятно: одно дело сравнивать "просто вид" и панораму, другое — глухой двор с мусорными баками и золотые купола старых церквей.

При этом в цене староарбатского жилья очень много маркетинга. Не всегда, но часто сумасшедший ценник не соответствует эталонным потребительским характеристикам объекта заявленной категории. Но Арбат с его переулками — он один такой, и это многое прощает.

Пульс жизни

Особенности покупательского спроса — отдельный разговор. Показательно, что в 90-е основными заказчиками проектов по расселению арбатских коммуналок были не москвичи. Как правило, сюда стремились обеспеченные люди из тихой нефтяной или алмазодобывающей провинции, соскучившиеся по "пульсу жизни". И Арбат в их представлении являлся квинтэссенцией Москвы во всем своем блеске и нищете одновременно. Сегодня "нефтяники" смотрят, конечно, центр, но в итоге все равно покупают жилье в "Москва-Сити". Сегодня там пульс жизни.

А на Арбате основу покупательского спроса сейчас формирует коренная московская интеллигенция. Чаще всего у этих людей в жизни все давно сложилось: у них есть хорошие квартиры, загородные дома — не хватает детства и молодости, или просто духа ушедшего времени. Они ищут его в переулках Арбата, от Большой Никитской до Пречистенки.

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    59.8%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.6%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.8%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.3%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.5%

Проголосовали: 3054
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена