ДДУ на все четыре стороны: как покупать "первичку" в новых условиях

Рынок долевого строительства реформируется, идет переход к проектному финансированию и банковскому кредитованию. Эксроу-счета, обязательное банковское сопровождение сделок — сайт "РИА Недвижимость" узнал, что все это будет значить для покупателей.

В условиях постоянно меняющихся правил на рынке долевого строительства потенциальным покупателям жилья может показаться, что купить квартиру на вторичном рынке сегодня проще и безопаснее. И это действительно так, соглашается генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. Однако, по его словам, разница в цене по-прежнему значительная. "В массовом сегменте и бизнес-классе квартира в строящемся на нулевом цикле комплексе на 20-30% дешевле, чем в готовом объекте", — говорит Игнахин. Так что в любом случае спрос на новостройки будет высоким. И в связи с многочисленными законодательными новшествами, полезным будет вспомнить, какие именно юридические аспекты необходимо учесть при покупке квартиры по ДДУ.

На стадии выбора

Проверить застройщика перед заключением договора долевого участия необходимо в любом случае, какой бы не была схема привлечения денег — напрямую или через счет-эскроу в банке, комментирует руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков. У застройщика нужно запросить разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение госэкспертизы проектной документации, проектную документацию со всеми изменениями, правоустанавливающие документы на земельный участок, советует он. "По закону застройщик должен предоставить весь пакет документов, а отсутствие даже одного, а уж тем более нескольких, является тревожным сигналом и повышает риски при покупке квартиры", — отмечает эксперт.

Также необходимо самостоятельно провести оценку деятельности застройщика: изучить его портфель завершенных проектов, отзывы покупателей квартир в построенных домах, советует генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв. Полезно будет обратить внимание на партнеров застройщика. Так, наличие крупных и авторитетных банков, выдавших кредит на строительство и предоставляющих ипотечные займы клиентам застройщика, свидетельствует о том, что бизнес девелопера прошел тщательную проверку и вызвал доверие банкиров.

Тонкости заключения договора

Важно и то, что на практике сейчас одновременно применяются минимум четыре редакции Федерального закона № 214-ФЗ, и, прежде чем браться за проверку текста ДДУ и застройщика, необходимо понять, под какую из редакций закона попадает интересующий объект, напоминает руководитель юридического департамента агентства недвижимости "Бон Тон" Дмитрий Логинов.

"По общему правилу российского законодательства, закон обратной силы не имеет. На основе этого положения можно вывести следующую формулу для долевого строительства — к проекту будет применяться та редакция 214-ФЗ, которая действовала на момент заключения первого ДДУ застройщиком по данному объекту", — говорит эксперт.

Наиболее показательными вэтом плане являются изменения в области обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ (страхование или уплата взносов в компенсационный фонд), уточняет Логинов.

Так, можно вывести следующую хронологию:

— с 1 января 2014 года по 20 октября 2017 года застройщики обязаны страховать ответственность по ДДУ;

— с 20 октября 2017 по 1 июля 2018 года обязательное страхование отменено и вместо страховки уплачиваются взносы в компенсационный фонд (1,2% от цены ДДУ);

— с 1 июля 2018 по 1 июля 2019 застройщик вправе самостоятельно выбирать между двумя вариантами — использовать ли при расчетах с дольщиками счета-эскроу или работать по старой схеме. Если застройщик выберет счета-эскроу, то взносов в компенсационный фонд не будет.

— И вот, наконец, в будущем — с 01 июля 2019 использование эскроу станет обязательным, а, соответственно, взносы также будут отменены.

"Поэтому не стоит удивляться, если в предлагаемом на заключение ДДУ (например, в августе 2018 года) будет присутствовать обязательное страхование, и взносы в фонд не предполагаются. Это лишь означает, что первый ДДУ по этому дому был заключен до 20 октября 2017", — рассуждает Логинов, отмечая, что нарушения закона в этом нет, несмотря на то, что страховка из действующей редакции 214-ФЗ исключена почти год назад.

Таким образом, согласно рассуждениям эксперта, застройщики не хитрят, а лишь работают по тем правилам, с которых начали заключать ДДУ, а чтобы не попасть в нежелательную ситуацию, важно придерживаться совета о самостоятельном изучении портфеля застройщика. Кстати, информация о том, когда был заключен первый ДДУ по конкретному проекту, открытая, ее можно запросить у застройщика вместе со всеми перечисленными выше документами.

Кстати, сам текст ДДУ — это всегда однотипный документ, а застройщики крайне редко соглашаются на изменение типовых условий договора по просьбе покупателя. "Шлифовка" договора под конкретного клиента может занять от нескольких дней до 2-3 недель (в зависимости от структуры компании), а поэтому доставляет застройщику лишние хлопоты. "Кроме того, потенциальные дольщики зачастую заявляют требования, противоречащие положениям 214-ФЗ. Согласно нашей практике, примерно 90% требований потенциальных дольщиков снимаются после разъяснения положений законодательства со ссылками на конкретные статьи", — уверяет Логинов.

При выборе застройщика, не лишним будет помнить и то, чем он отличается от девелопера. Компанию, реализующую квартиру по ДДУ, принято называть девелопером (с учетом практики западных стран). Однако в законодательстве такого термина нет: 214-ФЗ и Градостроительный кодекс РФ оперируют термином "застройщик", говорит эксперт.

Отличить застройщика от девелопера довольно просто. Застройщик — это лицо, владеющее земельным участком и осуществляющее строительство многоквартирного дома. Договоры участия в долевом строительстве заключаются именно с застройщиком. Девелопер — это материнская компания, которая объединяет нескольких застройщиков и продвигает строительные проекты под общим брендом.

Это нормальная практика, уточняет Логинов, как и то, что застройщиков создают под конкретный проект за полгода-год до начала реализации, поэтому проверяя застройщика, у которого собираетесь покупать "первичку" не забудьте поискать информацию о его "семье". 

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    27.7%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    19.0%

  • Да, я работаю в этой сфере

    5.0%

  • Нет, так им и надо

    9.3%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    9.7%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    29.3%

Проголосовали: 1156
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена