Дайте две: как разменять квартиру с максимальной выгодой

Квартирный вопрос, как известно, портит людей, особенно в Москве, где цены на недвижимость делают жилье пугающе недоступным. Что делать, если семье стало тесно в одной квартире, но на покупку нового денег не особо много? Сайт "РИА Недвижимость" узнал, можно ли сейчас в принципе разменять жилье и на каких условиях.

Квартирный вопрос, как известно, портит людей, особенно в Москве, где цены на недвижимость делают жилье пугающе недоступным. Что делать, если семье стало тесно в одной квартире, но на покупку нового денег не особо много? Сайт "РИА Недвижимость" узнал, можно ли сейчас в принципе разменять жилье и на каких условиях.

Каждый при своем

Конечно, идеальным вариантом было бы разменять квартиру без всяких доплат и радостно разъехаться каждому в свое жилье. Но все опрошенные эксперты предупреждают, что это будет совсем непросто и придется чем-то поступиться (районом, качеством дома и квартиры).

Так, руководитель офиса "Новогиреево" "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Юлия Антясова уверена, что разменять трехкомнатную "хрущевку" на две "однушки" в том же районе Москвы будет нереально.

"Сейчас 6,5-7 миллионов рублей — это максимально возможная цена для такой квартиры в районах на окраинах, а однокомнатная стоит от 4,8 миллиона рублей. Соответственно, остается 2,2 миллиона рублей, на которые можно купить или комнату в том же районе (при необходимости сохранить локацию), или "однушку" в "хрущевке" в области, или новостройку в новой Москве или Подмосковье", — говорит она.

В свою очередь ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости "Азбука Жилья" Александр Лунин добавляет, что средний бюджет продажи трехкомнатной квартиры в Москве составляет 9,85 миллиона рублей.

Если ориентироваться не на минимальные цены, а на более частые предложения, то потенциально "трешку" можно разменять на одну однокомнатную квартиру и одну двухкомнатную. Но это будут в основном квартиры в старых домах 1970-х годов постройки, с малым метражом квартир, рассуждает он.


По мнению Лунина, если смотреть на более новые серии домов, к примеру, улучшенные панельные серии, то, скорей всего, получится приобрести только одну двухкомнатную.

Были б деньги

Конечно, если люди при размене готовы доплатить, то многие проблемы решаются сами собой и возможность выбора значительно расширяется.
"В последнее время чаще всего продавцы прибегают к приобретению квартир с привлечением ипотеки. Во-первых, многие хотят остаться проживать в своем районе Москвы, при этом улучшив жилищные условия. Во-вторых, понижение ипотечной ставки ключевыми банками, также влияет на принятия решения. В-третьих, каждый хочет приобрести объект недвижимости не только с точки зрения улучшения его качественных характеристик, но и с точки зрения эстетики, например, наличие хорошего ремонта квартиры и ее меблировка", — говорит эксперт "Азбуки Жилья".

Посетитель банка вносит деньги в банкомат
Подстели соломки: как безопасно передать деньги при покупке недвижимости

По его словам, доплата относится к одному из самых распространённых вариантов при размене: либо, когда вы доплачиваете и расширяете жилищную площадь, либо, когда вам доплачивают, и вы получаете меньшую площадь и доплату. В первом случае, такой вариант чаще возможен при рождении детей. Меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. Во втором случае, двухкомнатную квартиру на однокомнатную, чаще меняют пенсионеры, так как содержать такую площадь, нет возможности, либо они нуждаются в деньгах.

Вообще, в каждом случае есть огромное количество нюансов по каждой такой квартире. Район, качество дома, год постройки, метраж и еще масса факторов ценообразования. Но, как считает эксперт из "Миэль", например, квартиру в сталинском доме можно разменять достаточно свободно и при достаточно небольшой доплате, во всех остальных случаях вопрос лишь в том, сколько вы готовы доплатить.

Нюансы оформления

При осуществлении размена, конечно, встает вопрос оформления, так как здесь проводится целая цепочка сделок и процесс значительно усложняется. Все эксперты сходятся в том, что лучше оформлять такие сделки договором купли-продажи. Хотя в некоторых случаях имеет место быть и договор мены.
"Вообще, договоры мены сейчас встречаются редко — и в основном, когда люди боятся вступать в денежные отношения", — говорит Антясова.

По ее словам, при выборе мены важно понимать, что это влечет за собой гораздо более серьезные последствия, чем приобретение квартиры по договору купли-продажи. Если предположить, что была некая цепочка мен, в которой участвовали 10 собственников, то если хотя бы в одной сделке будет найдено что-то "нехорошее", позволяющее ее оспорить, то разрушена будет вся эта цепочка, всем участникам сделки придется восстанавливать статус-кво, возвращаясь в старое жилье.

"А вот решение жилищного вопроса через обычную альтернативную сделку позволяет на каждую квартиру заключать отдельный договор. И даже если предположить, что сделка будет оспорена, это коснется только одного покупателя и одного продавца. Остальные участники цепочки вообще никак не затрагиваются", — объясняет эксперт из "Миэль".

"Последний раз с договором мены мы сталкивались в нашей практике более 10 лет назад", — вспоминает управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

По ее мнению, на сегодняшний день этот способ продажи практически изжил себя, абсолютное большинство сделок проходит по традиционной схеме с заключением договора купли-продажи, когда продавец получает за жилье деньги и только потом покупает на них другую недвижимость.
Вместе с тем, эксперт из "Метриума" отмечает как минимум два случая, когда договор мены объективно имеет право на существование. Первый — ситуация, когда супруги разводятся и имеют в собственности несколько квартир. К примеру, каждый из них владеет по 1/2 доле в трехкомнатной "хрущевке", при этом есть еще одна "однушка", оформленная на супруга-супругу еще до брака. При разводе в таких случаях чаще всего заключается договор мены, когда 1/2 доля в трешке меняется на "однушку".

Вторая распространенная ситуация, когда используется договор мены, это деление наследства. Например, сын получил от родителей дачу, а его сестра квартиру. Нередко дети решают обменяться наследством, заключая как раз договор мены. Однако, как показывает статистика, подобные сделки в итоге могут быть расторгнуты, причем порой даже через несколько лет. Например, кто-то из наследников решит, что обмен был неравноценным и стоимость, скажем, дачи куда меньше квартиры. Суд часто встает на сторону истца, которому для обоснования требований нужно всего лишь сделать оценку собственности, предупреждает Литинецкая.

Новости партнеров
Интерактив
  • Да, потому что я дольщик

    27.0%

  • Да, я как раз ищу себе квартиру

    19.1%

  • Да, я работаю в этой сфере

    5.2%

  • Нет, так им и надо

    9.1%

  • Ничего страшного, государство всех спасет

    9.8%

  • Пусть банкротятся, и так все вокруг застроили

    29.8%

Проголосовали: 1412
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена