Как арендовать помещение на первом этаже новостройки для малого бизнеса

Продуктовый магазин, парикмахерская, стоматология или салон красоты на первом этаже жилого дома - вроде бы и жильцам удобно, и предпринимателям выгодно, но только в том случае, когда помещение под бизнес арендовано правильно. Сайт "РИА Недвижимость" узнал о тонкостях аренды коммерческих площадей на первых этажах новостроек.

Продуктовый магазин, парикмахерская, стоматология или салон красоты на первом этаже жилого дома — вроде бы и жильцам удобно, и предпринимателям выгодно, но только в том случае, когда помещение под бизнес арендовано правильно. Сайт "РИА Недвижимость" узнал о тонкостях аренды коммерческих площадей на первых этажах новостроек.

Поиск варианта

Малый бизнес может арендовать коммерческие площади не только у частного лица, но и напрямую у застройщика. Например, в некоторых компаниях есть целые структуры, которые занимается непосредственно сдачей в аренду подобных площадей.

Получается, что при поиске коммерческих помещений под аренду можно обратиться не только к "частникам", но и крупным девелоперам. Сейчас, к примеру, в Московском регионе, предложения на рынке достаточно, говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Также помощь могут оказать риелторские агентства или общедоступные каналы в интернете, например как, базы "Авито" или ЦИАН, добавляет руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.

Привлекательность места

"Прежде чем арендовать нежилое помещение, нужно в принципе понять, будет ли оно рентабельным в данный момент "жизни" комплекса. Так, самыми востребованными на любом этапе оказываются продуктовые магазины. На втором месте — бытовые услуги: химчистки, парикмахерские и аптеки, на третьем — кафе и рестораны", — рассказывает Литинецкая.

Москва
Рынок хостелов Москвы не сильно сократится после проверок – эксперты

Она добавляет, что, конечно, со временем рейтинг востребованности бизнесов в жилых комплексах может меняться. Например, в первые несколько лет, пока идет активное заселение, востребованными становятся салоны штор, магазины со стройматериалами. Со временем, когда основная часть ремонтных работ завершена, такой бизнес теряет рентабельность в конкретном жилом доме. На его место приходят кафе, развивающие детские центры, детские магазины и прочие заведения.

"В случае со стрит-ритейлом важнее всего определиться с тем, какая целевая аудитория у предприятия и соответствует ли трафик данного помещения ей. В первую очередь, важно оценить пешеходные потоки помещения, поскольку это главный источник клиентов для подобных объектов в среднем ценовом сегменте. Конечно, помещения у метро дают самый большой трафик, однако и ставки у них довольно высоки", — говорит Мишина из Est-a-Tet.

По ее словам, достаточно, чтобы объект находился в границах плотной жилой застройки, имел выход на оживленные пешеходные улицы, и хорошо, если рядом есть точки притяжения вроде крупных супермаркетов, вузов, детских или спортивных учреждений, которые будут генерировать дополнительной поток клиентов.

Договориться об условиях

Переговоры об арендной ставке — это целая наука, в которой множество своих тонкостей. "В качестве общих правил — не соглашаться сразу на ту ставку, которую озвучивает собственник. Лучше всего, изучить как минимум конкурентное окружение объекта или аналогичные предложения в других районах и понять, насколько предложенная ставка соответствует среднерыночной. Как правило, это основной аргумент на переговорах с арендодателем, который  позволяет цену привести к рыночным показателям", — отмечает Мишина.

Мишина отмечает, что депозит в размере месячной арендной ставки — это совершенно нормальная деловая практика, без которой представить себе заключение договорных отношений сложно, арендодателю нужны же какие-то гарантии на случай расторжения или порчи имущества.

"Другой вопрос, что страховой депозит более чем за один месяц оставлять не стоит, лучше пустить эти деньги на развитие бизнеса, а не "замораживать" таким образом", — советует она.

Кроме того, Мишина говорит, что в 90% случаях собственники не делают ремонт в таких помещениях, поскольку спектр их возможных арендаторов широк, и предугадать, какая отделка, планировка и инженерия понадобится в том или ином случае сложно, — комментирует Мишина.

По ее словам, ремонт, как правило, делают арендаторы, а собственники с учетом сметы предоставляют им арендные каникулы, например, на период проведения ремонта плата за помещения не взимается, обычно это 2-3 месяца, а потом примерно в течение года еще и льготные условия аренды. Как правило, отмеченная сумма равными долями разделяется на 12 месяцев — получается размер ежемесячной скидки на аренду.

Эксперт также рекомендует, учитывая текущую экономическую ситуацию, не соглашаться на длительные договорные отношения, особенно если речь идет о стартапе.

"Во-первых, непонятно, будет ли это предприятие в действительности приносить запланированный доход. Во-вторых, сейчас нет четкого понимания, какой в дальнейшем будет динамика арендных ставок, а заключая краткосрочный договор у арендатора всегда будет возможность перезаключить новый с учетом изменившихся рыночных условий.

По тем же причинам арендатору стоит обеспечить себе возможность безболезненного расторжения договора", — объясняет эксперт Est-a-Tet. В частности, стоит отказаться от больших страховых депозитов в размере оплаты аренды за один квартал, которые не будут возвращаться при досрочном расторжении.

Разведка на местности

Особое внимание перед арендой помещения стоит обратить на настрой жильцов дома. Арендатор, к сожалению, никогда не сможет обезопасить себя от конфликтов с жильцами на 100%, даже в случае договоренности с главным по дому. Но он может собрать подписи собственников, которые будут подтверждением их согласия на ведение бизнеса в конкретном жилом доме, указывает директор коммерческого департамента управляющего агентства недвижимости "Агентство.net" Михаил Казачек.

"Порой собственники сдают помещения, не предупреждая арендатора о том, что прежде здесь был какой-нибудь хостел или продуктовый магазин, работающий не по нормам, и что жильцы изначально предвзято, негативно настроены по отношению к любому бизнес-объекту", — замечает эксперт. Поэтому так важно установление положительного контакта с жильцами еще до подписания всех договоров.

"Если вы собираетесь открыть бизнес на первом этаже жилого дома, нужно учитывать наличие придомовой территории: следить за ее чистотой, соблюдать правила паркинга, выбирать соответствующие вывески, которые не будут мешать жителям", — добавляет Казачек. 

Тонкости договора

Договор аренды нежилого помещения всегда заключается путем составления только одного документа, это его основное отличие от тех соглашений по другим сделкам, которые можно заключить обменами какими-то письмами, факсами. Поэтому если стороны захотят внести какое-либо изменение, им придется составить и подписать дополнительное соглашение, рассказывает адвокат юридической фирмы "ЮСТ" Дмитрий Мальбин.

Основной вопрос при составлении договора, как правило, стоит в правильной индивидуализации помещения, то есть, в документе должны быть прописаны необходимые характеристики: адрес и кадастровый номер, площадь объекта помещения. Если будет отсутствовать хоть один пункт, то договор может считаться незаключенным.

Также в договоре должна содержаться цена. Она может определяться любым способом: либо фиксированная месячная ставка, либо стоимость квадратного метра.

Жилье
Статус на замену: как перевести квартиру в нежилое помещение

Если арендатор предполагает сделать свой дизайн в помещении, то лучше прописать такие вещи в договоре. В противном случае может получиться так, что арендатор берет помещение в таком виде, в котором взял, а любое изменение помещения может быть расценено как нарушение подписанного договора.

Кроме того, юрист советует обратить внимание на сроки, которые будут указаны в документе. Так, если стороны подписали соглашение менее чем на год или бессрочный — не указали срок, то  он не подлежит государственной регистрации. Если же в договоре определен срок — от года и дольше, тогда ситуация другая — такой документ нужно зарегистрировать. В таком случае документы подаются через многофункциональный центр.

Правило регистрации

Стороны должны представить в Росреестр заявление о регистрации, которое составляется в МФЦ на месте, непосредственно сам договор аренды, квитанцию об оплате государственной пошлины. Кроме того, если в сделке арендатор участвует как физическое лицо, то потребуется нотариально заверенное согласие на совершение сделки, например, если он состоит в браке, а также копия паспорта.  

Представители юридического лица обязаны предоставить копии учредительных документов: устав, свидетельство о регистрации юрлица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор — решение общего собрания о назначении директора, приказ о вступлении в должность, доверенность представителя.

"Это примерный перечень документов. Перечень может изменяться в зависимости от обстоятельств. Например, если сдается в аренду часть помещения, то потребуется кадастровый или технический паспорт помещения с указанием конкретно сдаваемого помещения и его площади", — обращает внимание Мальбин. Что касается госпошлины, он уточнил, для физических лиц и индивидуальных предпринимателей она составляет 2 тысячи рублей, для юридических — 22 тысячи рублей.

Оформление вывеской

Если арендатор впоследствии собирается оформить открывшийся в помещении магазин или салон вывеской, световым табло и другими элементами, то здесь лучше получить согласие собственников помещений данного многоквартирного дома.

"Как правило, такие вещи сопряжены с использованием общего имущества дома, поэтому в частности для вывешивания рекламы на здании требуется разрешение собственников помещений", — отмечает юрист из "ЮСТ".

Архив документов
Операция кооперация: как правильно создать товарищество собственников жилья

"За" должны проголосовать не менее 2/3 голосов от общего от числа голосов собственников помещений, уточняет Мальбин. Провести голосование можно заочно, разослав всем собственникам анкеты и указав дату, до которой необходимо их заполнить и сдать. В принципе, можно просто обойти собственников и подписать у них согласие. Но тогда лучше собрать 100% подписей "за". Дело в том, что это нарушение процедуры, и в случае оспаривания размещения вывески хотя бы одним собственником в суде арендатора могут обязать ее демонтировать.   

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    61.1%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.0%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.2%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.1%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.6%

Проголосовали: 3717
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена