Дети в деле: как оформить сделку с недвижимостью с участием лиц до 18 лет

Любая сделка с недвижимостью зачастую может обернуться головной болью, если в ней участвуют несовершеннолетние. Риелторы и юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость", к каким трудностям стоит приготовиться "взрослым", решившим, к примеру, улучшить жилищные условия семьи, купив новую квартиру и в других ситуациях.

Любая сделка с недвижимостью зачастую может обернуться головной болью, если в ней участвуют несовершеннолетние. Риелторы и юристы рассказали сайту "РИА Недвижимость", к каким трудностям стоит приготовиться "взрослым", решившим, к примеру, улучшить жилищные условия семьи, купив новую квартиру и в других ситуациях.

Право на сделку

Одно дело — сделки с несовершеннолетними, которые просто проживают либо прописаны в квартире. В этом случае при продаже жилья ребенок просто выписывается с продаваемой квартиры и регистрируется на новом месте, рассказывает генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Гораздо сложнее ситуация, когда ребенок владеет недвижимостью и собирается ее продать или, к примеру, обменять.

Дети наравне со своими родителями или другими их законными представителями владеют недвижимостью, а вот распоряжаться, к примеру, подаренной им квартирой они не могут.

Дело в том, что по российскому законодательству полная дееспособность, когда человек может свободно пользоваться своими правами, в том числе распоряжаться имуществом, а также нести обязанности, допустим, за неисполнение договора, наступает с 18 лет.

В отдельных случаях, это может случиться раньше. Речь идет, во-первых, об эмансипации, когда с согласия родителей, других законных представителей или в судебном порядке ребенок, достигший 16 лет, по решению органов опеки и попечительства признается полностью дееспособным. А, во-вторых, имеются в виду случаи, когда до достижения совершеннолетнего возраста гражданин вступает в брак.

Во всех остальных случаях дееспособность детей ограничена, правда и здесь есть свои нюансы. "За несовершеннолетних, которые не достигли 14 лет, сделки, в том числе и с недвижимостью, совершают родители, усыновители или опекуны, от имени малолетнего", — замечает заместитель генерального директора по правовым вопросам "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Светлана Матвеева. А вот детям от 14 до 18 лет разрешается продавать квартиру только с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей, добавляет она.

"В данном случае договор будет подписывать несовершеннолетний ребенок сам, а родители ставить в договоре отметку "Согласен", — директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.

В последнем случае интересно то, что договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение законных представителей ребенка будет получено в письменной форме после его совершения — последующее одобрение сделки.

Детский сад
Как организовать помещение под частный детский сад?

Разрешение требуется

Все сделки с несовершеннолетними проводятся с предварительного согласия органов опеки и попечительства, обращает внимание Матвеева.

Трудности могут возникнуть с продажей квартиры. Органы опеки, прежде всего, интересует, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка.

По словам гендиректора "Метриум Групп", загвоздка возникает из-за несовпадения метражей, если площадь приобретаемой квартиры меньше, даже на несколько метров.

"Например, семья решила переехать, из двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в "двушку" площадью 57 квадратных метров. По факту получается, что новое жилье меньше, а соответственно положение несовершеннолетнего ухудшается. Хотя на самом деле, 3 "квадрата" на комфорте проживания никак не сказываются", — рассказывает Литинецкая.

"Разрешение потребуется и в том случае, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников", — добавляет Славкина.

Здесь органы опеки и попечительства дадут согласие на сделку только тогда, когда родители предоставят оформленную на ребенка сберкнижку с подтверждением наличия на его счету денег в сумме, которая была равнозначна доли несовершеннолетнего при продаже квартиры.

Документы, недвижимость, жилье
Как продать квартиру, если собственник – ребенок

Подача документов

В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях данный орган опеки откажет, а в каких — даст разрешение и на каких условиях, отмечает юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян.

По его словам, предварительное разрешение или отказ в выдаче документа должны быть предоставлены законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления.

"Отказ же должен быть мотивирован, но подобное решение органов опеки может быть обжаловано в суде", — акцентирует внимание юрист.

Как правило, список документов необходимый для получения разрешения органов опеки и попечительства на при совершении сделки с участием несовершеннолетнего включает в себя, во-первых, заявление родителей несовершеннолетнего, а в случае их отсутствия — документ, подтверждающий данный факт: свидетельство о смерти, решение суда о лишении родительских прав или признании родителя безвестно отсутствующим. При этом если с родителями у ребенка все в порядке, то органы требуют их личного присутствия.

Второй документ — заявление несовершеннолетнего, участвующего в сделке, если тот достиг 14 лет.

В органы опеки нужно представить свидетельство о рождении ребенка, паспорта законных представителей, документы, подтверждающие права собственности на все жилые помещения, участвующие в сделке, и справки БТИ об их оценочной стоимости. Кроме того, потребуются кадастровый план на все жилые помещения, подлинники выписок из домовых книг и финансовых лицевых счетов или Единый жилищный документ (ЕЖД).

После того как разрешение получено, родители, производящие сделку с квартирой, уже могут спокойно обращаться в регистрационный орган с пакетом оформления документов на новое жилье для регистрации прав собственности на него.

Подарок с сюрпризом

Эксперты предупреждают о трудностях, которые могут возникнуть у законных представителей детей, решивших улучшить жилищные условия, а также о последствиях, которые могут обернуться боком для них самих же.

На практике часто возникают ситуации, когда родители дарят свою недвижимость, в частности, квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, а при достижении 18 лет "чадо" продает подаренную квартиру, в которой они проживают. Причины могут быть совершенно разными: долги, переезд в другой город, покупка другой квартиры. Новые же собственники выселяют родителей, и они остаются без места жительства, рассказывает Мстоян.

"Конечно, когда ребенок маленький, родителям даже в голову не может прийти подумать о каких-то корыстных, возможных будущих негативных поступках своих несовершеннолетних детей, однако всего же стоит озаботиться и в договоре дарения квартиры предусмотреть соответствующие условия", — комментирует юрист.

По его словам, обезопасить себя можно путем внесения в договор дарения условия, согласно которому родители сохраняют право бессрочного проживания и пользования квартирой. Даже если квартира в последующем будет продана совершеннолетним ребенком третьим лица, то его родители сохраняют право проживания и пользования квартирой.

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    48.1%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.4%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    25.5%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    21.0%

Проголосовали: 1510
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена