Что нужно учесть заемщику при рефинансировании ипотеки?

В 2006-2008 годах в силу стремительного роста кредитования за заемщиком буквально выстраивалась очередь из банков, часто кредит можно было получить в "экзотических" валютах с "экзотически низкой" ставкой. Это привело к тому, что сейчас значительное количество заемщиков имеют ипотечные кредиты с условиями, отличающимися от современных в "худшую" сторону.

В 2006-2008 годах в силу стремительного роста кредитования за заемщиком буквально выстраивалась очередь из банков, часто кредит можно было получить в "экзотических" валютах с "экзотически низкой" ставкой. Это привело к тому, что сейчас значительное количество заемщиков имеют ипотечные кредиты с условиями, отличающимися от современных в "худшую" сторону. В такой ситуации у заемщика может возникнуть вопрос о перекредитовании (рефинансировании) ипотеки, то есть о получении других более выгодных условий по выплачиваемому кредиту.

Был бы повод

Вопрос о перекредитовании возникает, как правило, в случае отличия величины процентной ставки по выплачиваемому ипотечному кредиту от ставок, принятых на рынке в настоящий момент. Это самый распространенный повод для "перекредитовки".

Виды процентных ставок по ипотечному кредиту. Инфографика >>>

Еще один часто встречающийся повод - желание изменить валюту кредита. После 2008 года многие заемщики, имеющие кредиты в валюте, задумались о переводе кредитов в рубли. Действительно изменение курса привело к увеличению кредитной нагрузки исчисляемой в рублях, а доходы российские заемщики, как правило, получают именно в рублях.

Не часто, но встречаются случаи перекредитования с целью увеличения суммы кредита. Это возможно при условии, что кредит добросовестно обслуживался и стоимость недвижимости увеличилась. Ну и, конечно, рефинансирование возможно с целью урегулирования проблемного кредита.

Между двух берегов

Итак, прежде чем искать банк, важно определить цель. Чего мы хотим добиться рефинансированием? В принципе возможны два основных пути его осуществления – обратиться в банк, который выдал первый кредит или искать другой банк. В первом случае заемщику не надо будет доказывать, что он добросовестно обслуживал кредит, но придется убедить банк в необходимости изменять условия, например, понизить ставку. А во втором – как раз придется подтверждать свою кредитную историю. В любом случае надо быть готовым к прохождению стандартной процедуры андеррайтинга, оценки кредитоспособности и соответствия требованиям кредитных программ.

Перекредитование, если иное не указано в кредитном договоре, возможно только при согласии всех сторон – банка-кредитора, заемщика и банка-будущего кредитора.

В случае если для осуществления "перекредитовки" необходимо согласие банка первичного кредитора, а банк отказывается дать такое согласие, существует два способа решения проблемы. Первый – это судебное решение, те есть заемщик может обратиться в суд с иском к банку-первичному кредитору с целью оценить законность отказа. И второй - использование средств, предоставленных по второму кредиту на досрочное полное исполнение обязательств по первому кредиту с оформлением залога (ипотеки) после снятия обременения по исполненному обязательству. Но в таком случае у банка-нового кредитора возникает риск необеспеченности кредита.

Механизмы рефинансирования


В зависимости от того, как был оформлен первый кредит, может отличаться механизм перекредитования.

Самый простой механизм рефинансирования – это выдача кредита с целевым использованием, то есть погашение другого кредита. Но этот вариант связан с необходимостью заключения договора последующей ипотеки, что возможно только при участии первого кредитора, то есть надо будет получить согласие банка, выдавшего первый кредит. Если все сложилось, то первый кредит досрочно погашается и первичная ипотека прекращается, и залог переходит в обеспечение второго кредита. Этот вариант позволяет сразу получить требуемые условия нового кредита.

В этом случае между банком новым кредитором заключается кредитный договор и договор последующий ипотеки.

Существует и другой механизм рефинансирования, который действует в том случае, если при выдаче первого кредита была оформлена закладная. В этом случае, прежде чем изменить условия кредитования, необходимо ее выкупить. То есть будущий кредитор покупает у банка-кредитора закладную. Так как по законодательству РФ владелец закладной является единственным владельцем долга, заемщик с момента продажи закладной обязан направлять платежи в адрес нового держателя. И только после того как банк-будущий кредитор стал владельцем закладной можно приступать к изменению условий кредитования.

А если закладная при первом кредите не оформлялась, то включается третий механизм –  уступки прав требования по кредитному договору. То есть банк-кредитор уступает право требования по кредитному договору и договору ипотеки, если он оформлялся, будущему кредитору. И также как в варианте с закладной изменение условий происходит уже после того, как права были переуступлены.

В вариантах с продажей закладной и уступкой прав требования желательно или даже необходимо заключение соглашения между будущим заемщиком и кредитором об условиях сделки. То есть необходимо "на берегу" договориться о будущих условиях кредитования и последовательности действий.

Сначала отмерь, потом отрежь

Кредитный ипотечный договор в силу своего длительного срока, цели и специфики залога - очень серьезный документ. Каждое его изменение должно быть обдумано и тщательно взвешено с учетом возможных последствий. Очень важно внимательно и обстоятельно прочитать новый кредитный договор, обратить внимание на условия расчетно-кассового обслуживания в новом банке. Так как на реальную стоимость кредита влияют все затраты, связанные с обслуживанием. Необходимо обратить внимание на платежи, включенные в полную стоимость кредита (ПСК), а также на их величину. Например, на тарифы страховых компаний, на требования по пакету страхования. Одним словом, нужно как следует оценить степень "выгодности" условий нового договора, прежде чем его подписывать.

Александр Галкин, начальник управления кредитования физических лиц банка "Глобэкс"

Новости партнеров
Интерактив
  • Конечно! Молодым семьям не хватает только жилья!

    21.3%

  • Рожать во имя жилья - это странно

    14.6%

  • Бесплатное жилье, как в СССР, было бы эффективнее

    45.2%

  • Смотря как будут реализовывать

    11.6%

  • Лучше бы просто деньгами дали

    7.3%

Проголосовали: 2805
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена