Как выбрать между плавающей и комбинированной ставкой по ипотеке

Желающий взять ипотечный кредит должен выбрать не только банк, но и определиться с видом процентной ставки по ипотеке. А это подчас не так просто. Самый простой и распространенный вид ставки - фиксированная ставка - предполагает, что в течение всего срока кредитования годовая процентная ставка по займу остается неизменной. Однако альтернативные виды ставок – плавающая и комбинированная – имеют свои особенности и преимущества.

Желающий взять ипотечный кредит должен выбрать не только банк, но и определиться с видом процентной ставки по ипотеке. А это подчас не так просто. Самый простой и распространенный вид ставки — фиксированная ставка — предполагает, что в течение всего срока кредитования годовая процентная ставка по займу остается неизменной. Однако альтернативные виды ставок – плавающая и комбинированная – имеют свои особенности и преимущества.

Плавающая ставка


Плавающая ставка состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Постоянная часть – это банковская маржа, которая остается неизменной с течение всего срока кредита.

Переменная часть приравнивается к какому-либо рыночному индикатору и пересматривается с определенной периодичностью. Это позволяет банку снизить свои риски, связанные с изменениями стоимости заимствований на межбанковском рынке.

Ипотечные кредиты выдаются на долгий срок, в течение которого  финансирование для банка может стать как дешевле, так и существенно дороже. Поэтому, выдавая деньги под фиксированный процент на 10-20 лет, банк рискует оказаться в невыгодной ситуации, когда стоимость привлечения денег будет для него выше, чем проценты по выданным кредитам. Плавающие ставки, привязанные к рыночным индикаторам, позволяют банками снизить этот риск. Поэтому, в США и многих европейских странах большая часть кредитов выдается именно под «плавающий» процент.

Кредиты с плавающей ставкой, как и обычные, можно получить в разных валютах: рублях, долларах и евро. Для рублевых кредитов переменная часть ставки обычно привязана к индикатору MosPrime или ставке рефинансирования ЦБ РФ, долларовых – к Libor, а для кредитов в евро — к Euribor.

Также плавающие ставки могут иметь верхний и нижний ограничитель (кэп), например, 5% и 16% (по продукту АИЖК «Стандарт»). Кэп нужен для того, чтобы защитить заемщика от непосильного повышения ставок в случае резких перемен в экономической ситуации.

 

Логотип Сбербанка России
Сбербанк снизил ставки по ипотеке на 1 п.п. и увеличил минимальную сумму кредита


Постоянная составляющая плавающей ставки фиксируется при заключении договора на весь срок кредита, а периодичность пересмотра переменной части зависит от договора. Это может происходить раз в квартал или раз в год. Чаще всего, предусматривается ежегодный пересмотр ставок.

В АИЖК плавающие и комбинированные ставки используются в кредитах АИЖК «Стандартный», «Материнский капитал», «Малоэтажное жилье», «Военная ипотека».

Причем переменная часть плавающей ставки ежегодно пересматривается и зависит от значения уровня инфляции в потребительском секторе.

Постоянная составляющая зависит от наличия либо отсутствия у заемщика договора личного страхования, срока кредита, срока фиксации процентной ставки, суммы первоначального взноса, размеров кредита.

Комбинированная ставка


Комбинированная ставка сочетает фиксированную и плавающую ставку.

Первые несколько лет ставка фиксируется на определенном уровне, например 9%. В разных банках предлагаются разные сроки фиксации – год, три года, пять лет.

Затем ставка по кредиту становится плавающей, то есть состоит из постоянной части и переменной составляющей, равной какому-либо индикатору (MosPrime или ставка рефинансирования ЦБ РФ для рублевых кредитов, Libor – для кредитов в долларах и Euribor – для кредитов в евро).

Плавающая ставка, как уже говорилось, периодически пересматривается, обычно раз в год, и может изменяться в зависимости от того, падает или растет индикатор, к которой она привязана.

Проблема выбора

У каждого из трех видов ставок – фиксированной, плавающей и комбинированной — свои преимущества.

С фиксированной ставкой по кредиту у заемщика более стабильная ситуация. Платежи рассчитаны на весь срок кредитования, заемщик всегда заранее знает, сколько средств ему понадобится для того, чтобы рассчитаться с банком, и ему легче планировать свой бюджет.

Поэтому фиксированный вариант особенно удобен для тех, кто берет кредиты на долгий срок и не планирует рассчитываться досрочно.

В свою очередь плавающая ставка может позволить заемщику получить более дешевый кредит, ведь обычно плавающая ставка на момент выдачи кредита на 2-3% ниже своих фиксированных аналогов.

Однако плавающая ставка предполагает определенный риск для заемщика – ведь ее переменная часть регулярно пересматривается. И если индикатор, к которому она привязана, вырастает, то сумма платежа тоже вырастет. В то же время если индикатор падает, то и ставка снижается.

Плавающие ставки удобны, когда заемщик планирует погасить кредит в короткие сроки или планирует рассчитываться с банком досрочно. Тогда больше гарантий, что платеж не изменится кардинальным образом.

Что касается комбинированной ставки, то она позволяет человеку обеспечить себе «период стабильности» на первое время, если он пока не достаточно уверен в своих силах. А впоследствии, когда его доход, вероятно, вырастет, он может с меньшим риском и большим спокойствием перейти на плавающую ставку.

К примеру, рассмотрим гипотетический кредит на 1 миллион рублей, взятый в кризисном 2008 году по программе АИЖК сроком на 20 лет (при первоначальном взносе более 50%).

В случае с фиксированной ставкой годовой процент по кредиту составил бы 17,32% на весь срок кредитования.

В случае с плавающей ставкой, в 2008 году размер ставки по кредиту составлял бы 14,07%, а в 2009 году увеличился до 15,48%. Но в дальнейшем переменная часть ставки (привязанная к уровню инфляции) постепенно снижалась, и в итоге в 2012 году размер плавающей ставки составил бы 8,3%.

В случае с комбинированной ставкой со сроком фиксации 3 года, в первые три года кредитования заемщику пришлось бы выплачивать по кредиту 16,37% годовых. Потом ставка перешла бы на плавающую, составив в 2011 году 13,28%, а в 2012 году — 10,6%.

Кредит с комбинированной ставкой в данном случае позволил бы заемщику в годы кризиса платить меньше, чем по кредиту с фиксированной ставкой. Кредит с плавающей ставкой в свою очередь оказался бы наилучшим вариантом.

Однако стоит учесть, что если бы рост инфляции продолжился, то плавающая ставка, вероятно, превысила размер фиксированной ставки по аналогичному кредиту, и тогда самым выгодным для заемщика оказался бы кредит с фиксированной ставкой.

Таким образом, выбор ставки зависит от того, как планирует расплачиваться заемщик, на какой срок берет кредит и какова экономическая ситуация. То же самое следует учитывать и при определении периода фиксации в кредитах с комбинированной ставкой.

В кредитах с комбинированной ставкой размер фиксированной ставки, устанавливаемой на первое время, зависит от периода фиксации – чем он больше, тем фиксированная ставка на этот период выше.

Например, в настоящее время для кредитов с идентичными параметрами по программе АИЖК фиксированная ставка на период от года до 3 лет составит 10,6%, от 3 лет до 5 лет – 10,9%, а на 10 лет и более – 11,55%.

Это связано с тем, что кредиты с длительным периодом фиксации процентной ставки имеют большую степень риска для банка.

Для заемщика же установить минимальный период фиксации, на первый взгляд, выгодно, ведь ставка на этот период будет меньше. Однако все будет иначе при наиболее неблагоприятном стечении обстоятельств – при росте инфляции и повышении процентной ставки до максимального значения (кэпа) 16%.

Таким образом, универсального совета, какой вид ставки и с каким периодом фиксации лучше выбрать, дать нельзя — правильное решение может выбрать только сам заемщик, оценивая свою платежеспособность в динамике и учитывая условия внешней среды на момент получения кредита.

Директор департамента инноваций, методологии и стандартизации ОАО «АИЖК» Мария Полякова

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    60.8%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.0%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.4%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.2%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.6%

Проголосовали: 3516
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена