Как продать ипотечную квартиру, если не можешь платить по кредиту на жилье

Лишиться квартиры, приобретенной в ипотеку, страшный сон любого собственника. Ведь чаще всего это единственное его жилье. Поэтому даже в случае задолженности по кредиту до продажи квартиры дело лучше не доводить, единодушно заявляют эксперты. К счастью, банки охотно идут на переговоры с заемщиками и могут предложить несколько способов остаться при своем в пору финансовых трудностей. Но иногда продажа ипотечной квартиры становится единственным шансом расплатиться с долгами. Как это реализовать на практике, расскажут специалисты.

Лишиться квартиры, приобретенной в ипотеку, страшный сон любого собственника. Ведь чаще всего это единственное его жилье. Поэтому даже в случае задолженности по кредиту до продажи квартиры дело лучше не доводить, единодушно заявляют эксперты. К счастью, банки охотно идут на переговоры с заемщиками и могут предложить несколько способов остаться при своем в пору финансовых трудностей. Но иногда продажа ипотечной квартиры становится единственным шансом расплатиться с долгами. Как это реализовать на практике, расскажут специалисты.

Не играем в кошки-мышки

"Сделки по продаже квартир из-под залога сегодня достаточно распространены", - комментирует старший вице-президент DeltaCredit Константин Артюх.

еобходимость продать жилье не всегда связана со сложным финансовым положением заемщика. Ипотечные кредиты носят длительный характер, и за 10-20 лет срока собственнику может потребоваться сменить место жительства, или, например,  расширить жилплощадь, объясняет Артюх.

!И в том, и в другом случаях мы готовы пойти навстречу заемщику и предоставить ему возможность реализовать недвижимость на максимально выгодных для него условиях!, - заверяет эксперт.

При любом сценарии, все вопросы необходимо решать путем переговоров с кредитором, говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании "НДВ-Недвижимость" Андрей Владыкин.

В структуре банков для этого предусмотрены соответствующие службы: служба по работе с просроченной задолженностью и служба залогового имущества.

"Сначала следует назначить очную встречу со специалистом отдела по просроченной задолженности вашего банка", - советует Владыкин.

Контакт этой службы можно найти на сайте или по общему номеру банка. На встрече клиенту придется написать заявление, в котором должны быть изложены все обстоятельства возникшей проблемной ситуации и пути ее разрешения.

"Если заемщик осознал необходимость реализации квартиры до наступления длительной просрочки, мы идем на встречу и даем положительный ответ", - комментирует Артюх из DeltaCredit. Свое согласие на продажу заложенной квартиры кредитор оформляет документально.

Продам квартиру. Дорого

"Скорее всего, банк сможет принять решение о согласии на продажу только тогда, когда будет найден покупатель", - уточняет начальник отдела методологии управления по работе с проблемными активами ВТБ 24 Наталья Шелковая.

Дело в том, что многое зависит от стоимости реализации недвижимости, а точнее от того, хватит ли вырученной с продажи суммы на погашение всех обязательств по кредиту.

"Если достаточно – проблем наверняка не будет. Если недостаточно, банку потребуется провести оценку рыночной стоимости квартиры, чтобы убедиться, что ее продают по рыночной цене", - объясняет эксперт.

В противном случае может возникнуть вопрос о дополнительном обеспечении остатка задолженности.

"Важный момент: покупателя должен найти сам заемщик, а не банк", - обращает внимание Артюх.

При этом собственник квартиры самостоятельно определяет цену на свою недвижимость, так что в его силах продать ее на максимально выгодных условиях.

В таком случае желательно пользоваться услугами профессиональных риелторов, не сомневается эксперт "НДВ-Недвижимость".

Тут дело и в еще одной особенности реализации ипотечной квартиры: так как продажа квартиры осуществляться из-под залога, часть стоимости направляется в счет погашения кредитных обязательств, причем этот платеж проводится еще до того, как новый владелец получит государственную регистрацию права собственности.

"Эту специфику взаиморасчетов объяснить покупателю со свободными денежными средствами без помощи профессионала будет непросто", - уверен Владыкин.

По мнению представительницы ВТБ 24, необходимость привлечения риелтора также связана и с готовностью заемщика самостоятельно решать организационные вопросы, показывать квартиру. И уж точно без риелтора не обойтись, если требуется провести сделку максимально быстро.

Впрочем, при продаже ипотечного жилье на помощь может придти и банк.

"Многие банки сами предлагаю помощь в поиске потенциальных покупателей, создавая базы реализуемого заложенного имущества", - рассказывает Шелковая.

Так, например, в ВТБ 24 для этих целей есть "Витрина заложенного имущества" – база данных, размещенная на сайте банка. Для приобретения объекта с "Витрины" покупатель может получить кредит в самом банке на выгодных условиях.

В сухом остатке

По словам Артюха из DeltaCredit, схемы сделки по продаже заложенной недвижимости варьируются и зависят от многих факторов: региона, в котором находится жилье, источника финансирования сделки (то есть квартира продается за наличные деньги или кредитные), соотношения стоимости жилплощади и долга заемщика перед банком.

В целом процедура купли-продажи довольна проста. Покупатель оплачивает за заемщика остаток по ипотечному кредиту, после чего банк выдает продавцу закладная и соответствующий документ об отсутствии задолженности. Затем, в сроки, прописанные в предварительном договоре, продавец обязан зарегистрировать в регистрационной палате снятие обременения, договор купли-продажи и переход права собственности на ипотечную недвижимость.

"Зачастую после погашения задолженности перед банком у заемщика остается еще достаточно денежных средств, на которые можно купить квартиру меньшей площади или использовать эту сумму в качестве первоначального взноса по новому кредиту", - говорит старший вице-президент DeltaCredit.

Но порой вся стоимость квартиры уходит на погашение задолженности. Продажа заложенного имущества, увы, не всегда позволяет выполнить все обязательства по кредиту.

"Особенно велик риск остаться в долгу, если приобретение проходило с минимальным первоначальным взносом, а то и вовсе без него", - сетует Владыкин.

В последнем случае стоит рассчитывать, что кредитор постарается решить вопрос в индивидуальном порядке, выработать более гибкий подход для выхода из сложившейся ситуации, комментирует Артюх.

"В любом случае, как показывает наша практика, продавать жилье из-под залога нестрашно", - констатирует эксперт.

Из собственника в арендаторы

Кстати, в качестве крайнего случая можно предложить банку заключить договор отступного, советует специалист "НДВ-Недвижимость". Согласно такому договору, право собственности на квартиру переходит банку, а стоимость уступленной квартиры списывается в счет задолженности по кредиту.

"При этом стоимость квартиры дисконтируется, то есть уменьшается в сравнении с оценочной на 15-20%", - уточняет Владыкин. И если кредит ранее был получен без первоначального взноса, то заемщик еще останется должен кредитору. В такой ситуации кредитный договор не расторгается, а остаток задолженности пересчитывается по прежним параметрам.

В квартире, которая перешла банку по договору отступного, можно стать арендатором, с сохранением права постоянной регистрации. Стоимость месячной аренды обычно составляет порядка 4% годовых от общей суммы задолженности клиента. Таким образом, бывший заемщик-собственник продает квартиру банку и становится заемщиком-арендатором.

 

Анна Волкова, руководитель юридического департамента АИЖК

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    60.4%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.1%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.5%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.3%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.7%

Проголосовали: 3409
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена