Вынужденная необходимость: как застраховать ипотечные финансовые риски

Финансовый кризис 2008 года наглядно доказал, что жилье может не только набирать в цене, но и ощутимо терять в стоимости. Поэтому ипотечный заемщик, который приобрел квартиру с 10% первоначальным взносом, а через пару лет попал в сложную финансовую ситуацию – например, лишился работы при очередной волне кризиса – может остаться должником банка даже после реализации купленного в кредит жилья. Средств, вырученных после продажи его заложенной недвижимости, может банально не хватить, чтобы расплатиться с банком. Данный материал расскажет этой категории заемщиков, как правильно застраховать свои финансовые риски и не остаться в кабале у кредитных организаций даже после реализации предмета залога.

Финансовый кризис 2008 года наглядно доказал, что жилье может не только набирать в цене, но и ощутимо терять в стоимости. Поэтому ипотечный заемщик, который приобрел квартиру с 10% первоначальным взносом, а через пару лет попал в сложную финансовую ситуацию – например, лишился работы при очередной волне кризиса – может остаться должником банка даже после реализации купленного в кредит жилья. Средств, вырученных после продажи его заложенной недвижимости, может банально не хватить, чтобы расплатиться с банком. Данный материал расскажет этой категории заемщиков, как правильно застраховать свои финансовые риски и не остаться в кабале у кредитных организаций даже после реализации предмета залога.

Когда страхуют финансовую ответственность


Если первоначальный взнос заемщика на покупку жилья составляет менее 30%, то ему, скорее всего, предложат оформить договор страхования финансовой ответственности.

Страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора защищает должника от дополнительных денежных требований банка для покрытия убытков после реализации предмета залога, а банк – от этих самых убытков.

Убытки банка могут возникнуть в ситуации, когда у заемщика появляются трудности с оплатой кредита, он перестает вносить платежи в погашение долга, и банк вынужден обращать взыскание и продавать заложенную недвижимость. Однако сумма, вырученная от продажи этой недвижимости, может полностью не покрыть долг заемщика, тогда у банка возникает убыток, который по идее должен возмещать заемщик. Тогда при наличии договора страхования финансовой ответственности этот убыток покроет страховая компания.

Таким образом, для кредитора страхование ответственности заемщика выгодно тем, что у него гарантированно покрываются убытки даже тогда, когда цена на недвижимость упала, или прошли неудачные торги по реализации предмета залога.

Продукты ипотечного страхования финансовых рисков бывают двух типов – это либо страхование на ограниченный срок, пока остаток основного долга заемщика не достигнет заранее установленного уровня (70% или 80% от стоимости заложенной недвижимости) либо страхование на весь срок кредита. Самый высокий риск банку понести убытки после дефолта заемщика и продажи объекта недвижимости существует первые 5 – 7 лет с момента выдачи кредита, пока остаток основного дога не уменьшится до 70% от стоимости заложенной недвижимости. Поэтому, как правило, банки предлагают первый тип ипотечного страхования.

Добровольное принуждение

Следует отметить, что по законам РФ при ипотечном кредитовании существует только один обязательный вид страхования – это страхование предмета залога. Все остальные виды страхования, сопутствующие ипотечному кредиту (страхование жизни, трудоспособности или титула) – добровольные.

Однако необходимо учитывать, что наличие или отсутствие этих договоров страхования может серьезно влиять на условия и размер процентной ставки по кредиту. Например, если заемщик не заключит эти добровольные договоры страхования, то банк не откажет заемщику в выдаче кредита, но заложит все эти риски в более высокую процентную ставку.

Заключение договора страхования финансовой ответственности также не является обязательным. Каждый банк индивидуально принимает для себя решение, стоит ли выдавать заемщикам ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20 – 30% от стоимости недвижимости) и как потом управлять повышенными рисками по таким кредитам.

Договоры страхования финансовой ответственности заемщика – всего лишь один из механизмов банка по управлению повышенными рисками.

Ряд банков выдают кредиты с небольшим первоначальным взносом и не требуют от заемщика заключения договора страхования финансовой ответственности. Но в этом случае в кредитных организациях все равно настаивают на дополнительном обеспечении по кредиту – поручительстве за заемщика или залоге других активов заемщика, например, другой имеющейся в собственности недвижимости или ценных бумаг.

Некоторые банки выдают ипотечные кредиты с первоначальным взносом до 20% также без требования заключить договор страхования финансовой ответственности, но процентные ставки по таким кредитам могут быть выше на 1-2 процентных пункта, чем по кредитам со страхованием ответственности заемщика.

Остальные банки выдают ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом только при условии заключения заемщиком договора страхования ответственности. Среди них - банки, выдающие кредиты по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а также еще семь банков, работающих по собственным стандартам – "ВТБ 24", DeltaCredit, "Уралсиб", Альфа-банк, Фора-банк, НОМОСбанк, Собинбанк.

Подкупающая простота оформления


Тариф по договорам страхования финансовой ответственности заемщика устанавливается страховой компанией и зависит от ряда параметров, но определяющими факторами являются размер первоначального взноса и срок кредита. Чем меньше первоначальный взнос и больше срок, тем выше риск и, соответственно, тариф.

Например, при оформлении ипотечного кредита с первоначальным взносом 10% от стоимости недвижимости на срок 15 лет заемщику по договору страхования ответственности нужно будет единовременно заплатить примерно 3,3% от суммы кредита. Однако если заемщик берет кредит на 10 лет и вносит по кредиту первоначальный взнос 15% от стоимости жилья, то тариф составит уже около 1,8% от суммы кредита.

В настоящее время в России договоры страхования финансовой ответственности заемщика могут заключаться 24 страховыми компаниями, каждая из которых имеет свои тарифы, которые могут несколько различаться.

Порядок получения ипотечного кредита со страхованием финансовой ответственности заемщика в целом не отличается от порядка получения любого другого ипотечного кредита. Заемщик выбирает банк, подает документы на получение кредита. После того, как банк предоставит положительное кредитное решение, заемщику нужно обратиться в одну из страховых компаний для заключения договора страхования ответственности заемщика перед кредитором. Как правило, страхование финансовой ответственности заемщика происходит при заключении договоров страхования имущества, являющегося предметом залога.

Процесс оформления договора страхования финансовой ответственности заемщика также аналогичен другим договорам страхования, заключаемым при получении ипотечного кредита. Заемщик собирает необходимые документы, а страховщик их рассматривает и проводит оценку своих рисков и платежеспособности заемщика (андеррайтинг), по результатам которой принимает решение о возможности страхования ответственности заемщика по данному ипотечному кредиту.

Критерии оценки

Андеррайтинг в ипотечном страховании примечателен тем, что страховщик анализирует документы, рассматривая информацию по трем направлениям – о заемщике, о кредите и о приобретаемом жилье (предмете ипотеки). Этим он одновременно, и сложнее, и интереснее андеррайтинга в других видах страхования.

Требования, предъявляемые к заемщикам страховыми компаниями вполне стандартны – необходим достаточный для погашения кредита подтвержденный доход, стабильная работа и отсутствие текущих непогашенных ипотечных кредитов.

Чуть сложнее с требованиями, предъявляемыми к кредитному продукту – первоначальный взнос должен быть не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости, а срок кредита не более 30 лет.

К предмету ипотеки предъявляются еще более жесткие требования – кредит выдается только на готовое или построенное и оформленное в собственность жилье, а стоимость предмета ипотеки, указанная в отчете об оценке, не должна превышать стоимость недвижимости, указанную в экспертной оценке страховщика, более чем на 20%.

Для андеррайтинга страховой компании нужны практически такие же документы, как и для получения ипотечного кредита, поэтому отдельную оценку недвижимости заемщику проводить не потребуется. Впрочем, страховщик может и по собственной инициативе запросить такую оценку у независимого специалиста: адекватная оценка предмета залога очень важна для страховой компании, ведь именно страховщик при заключении договора ипотечного страхования принимает на себя самую высокую и вероятную часть риска и, в случае убытков банка, покроет их за счет своей страховой выплаты. Поэтому страховщик выступает здесь как "вторые глаза", а это полезно для кредитора.

Любопытно, что при андеррайтинге, проводимым страховщиком, учитывается наименьшая стоимость закладываемой недвижимости из двух источников – отчета оценщика и стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.

Наталья Козлова, член правления ОАО «СК АИЖК», начальник управления маркетинга и информационной политики

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    61.1%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.1%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.2%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.2%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.4%

Проголосовали: 3651
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена