Антикварная недвижимость: как используются старинные дома в центре Москвы

Дефицит земли в центре столицы вынуждает девелоперов искать альтернативные варианты для создания в этой локации новых ликвидных объектов. Если за пределами Садового кольца хорошим вариантом стало развитие бывших промзон, то в самом "центральном центре" оптимальным вариантом становится реконструкция с дальнейшим приспособлением исторических зданий. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о нюансах спроса и оборота такой недвижимости в центре Москвы.

МОСКВА, 14 марта — РИА Недвижимость, Мария Неретина. Дефицит земли в центре столицы вынуждает девелоперов искать альтернативные варианты для создания в этой локации новых ликвидных объектов. Если за пределами Садового кольца хорошим вариантом стало развитие бывших промзон, то в самом "центральном центре" оптимальным вариантом становится реконструкция с дальнейшим приспособлением исторических зданий. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о нюансах спроса и оборота такой недвижимости в центре Москвы.

 Дворцы на продажу

В столице достаточно много неиспользуемых исторических зданий, и большинство из них находится в собственности города. Однако московские власти регулярно проводят торги на право аренды или получения в собственность старинных домов.

По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в 2016 году прошли торги на право льготной аренды пяти объектов культурного наследия, и все они были реализованы. На торгах, по итогам которых объект переходит в собственность инвестора, было реализовано еще больше зданий. В данный момент объявлено более десятка аукционов на историческую недвижимость, обязательным условием которых является реставрация объекта.

Из выставленных сейчас на продажу зданий самой древней является городская усадьба, расположенная в районе Чистых прудов, в Потаповском переулке, дом 6 строение 1. Заявки по этому объекту принимаются до 23 марта, а сами торги назначены на 29 марта. Стартовая стоимость — 485 миллионов рублей.

Городская усадьба Н. А. Сумарокова-Н. А. Тюляевой, XVIII в
Москвичи выбрали лучшую отреставрированную усадьбу

Старейшая часть усадьбы построена еще в XVII веке — тогда это были палаты знаменитых московских купцов Гурьевых. Существует вероятность, что это самое старое жилое здание в столице, хотя большинство историков склоняется к тому, что это "звание" принадлежит усадьбе Голицыных.

Позже, в конце XIX века, палатами владела другая известная семья — кондитеры Абрикосовы. Поэтому в народе дом называют и палатами Гурьевых, и усадьбой Абрикосовых.

Как отмечают эксперты, в Москве всегда существует спрос на здания с историей.  "Мы заметили, что реконструированные фасадные особняки пользуются даже большим спросом, чем объекты нового строительства", — говорится в сообщении агентства Tweed. Это штучный товар, интерес к нему громадный. Риелторская практика показывает, что от 50% до 70% квартир в таких проектах раскупаются задолго до окончания реконструкции, уточняется в нем.

"Поскольку центр Москвы привлекает много покупателей, а под новое строительство места нет, реновация является отличным решением для девелоперов", — добавляет руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Евгений Попов.

Эту мысль подтверждает и директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Ясько. По ее словам, старинные здания в центре Москвы обладают высоким потенциалом развития, ведь зачастую они располагаются в самых знаковых и интересных местах, там, где новое строительство практически невозможно. "Часто в таких объектах присутствуют красивые исторические фасады с декоративными элементами, лепниной, высокие потолки и масштабные входные группы, — обращает внимание собеседник агентства. 

 Лучше центра — самый центр

Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, подчеркнули, что при выборе премиального объекта недвижимости покупатели ставят во главу угла не только историческую составляющую, но и локацию.

Так, руководитель службы консалтинга и исследований рынка компании Welhome Ольга Кузина отмечает, что для потенциального покупателя жилья в историческом доме важен, например, тот факт, что до многих театров и других объектов культуры и досуга можно дойти пешком. "Дома с историей часто интересуют творческую элиту", — поясняет эксперт.

К примеру, район Чистых прудов, где расположена усадьба Абрикосовых, является одним из самых востребованных на рынке премиальной недвижимости, однако именно там отмечается дефицит предложения. "Усадьба находится в самом центре Москвы в районе с хорошей транспортной доступностью. Локация является очень удачной для проживания. Поэтому для инвестора наиболее целесообразна реставрация здания с его приспособлением под жилую функцию", — отмечает Попов, комментируя выставление указанной усадьбы на торги.

Аналогичный вывод следует из сообщения Kalinka Group. Так, по данным компании, доля района Чистых прудов в структуре продаж элитного жилья составила по итогам 2016 года более 13% за счет выхода всего одного нового проекта. Для сравнения, доля Хамовников, где реализуется не менее пяти премиальных новостроек, составила 39,6%.

 Не жильем единым

Впрочем, исторические объекты могут быть реставрированы и приспособлены не только под жилье, но и для того, чтобы в дальнейшем использоваться в качестве офисного или торгового помещения, отмечают эксперты.

"Офисные объекты в исторической части города — это почти всегда высококачественные объекты уровня "прайм", — подчеркивает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Оксана Копылова.

Ясько добавляет, что хотя наибольшей доходностью в сегменте коммерческой недвижимости обладают апартаменты, они же требуют существенных затрат, тогда как объекты стрит-ритейла характеризуются более низкой стоимостью "входного билета", а при удачной локации такой объект может показать доходность на уровне 12-13%. Однако, отмечает она, из-за высокого уровня затрат, девелоперы стремятся реализовывать наиболее дорогой и относительно быстро окупаемый сегмент недвижимости — жилой или апартаментный.

В свою очередь руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов отмечает, что наиболее высокую доходность демонстрируют именно недооцененные объекты, а не наиболее популярные.

С точки зрения востребованности современным рынком усадьба Абрикосовых может быть интересна для создания премиального офисного особняка или клубного жилого дома премиум-класса, рассуждает директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов. Эксперт подсчитал, что при полезной площади объекта 3,293 тысячи квадратных метров, стоимость "квадрата" составит 147 тысяч рублей (исходя из стартовой цены на аукционе по продаже этого объекта — 485 миллионов рублей). С учетом того, что в реконструкцию нужно вложить 150-200 тысяч рублей на "квадрат", себестоимость проекта составит около 300-350 тысяч рублей на квадратный метр.

Преодолимые трудности

Эксперты отметили, что реставрация исторических зданий под современное использование — дело не только затратное, но зачастую и сложное.

Редевелопмент с реставрацией такой недвижимости почти всегда как минимум на 20% дороже нового строительства, а если речь идет об историческом здании, то иногда и в 1,5-2 раза дороже, поясняет Кузина. Для жильцов также могут иметься ограничения по переносу/сносу перегородок. В связи с этим девелоперы предлагают квартиры или апартаменты в таких зданиях уже с выполненной финишной отделкой. Покупателям остается только расставить мебель в своей квартире и жить, добавляет эксперт. Она также уточняет, что аварийное состояние таких объектов зачастую таит в себе неприятные сюрпризы, которые обнаруживаются уже в процессе реставрации.

Собственно, из-за различных трудностей практика реконструкции пока не получила широкого распространения: сложности согласования (в случае если это объект культурного наследия или памятник архитектуры, либо требующий расселения жилой дом), юридические ограничения, зачастую отсутствие паркинга, лифтов и собственной территории, рассуждает Ясько. "В целом, реконструкция исторических зданий — один из самых затратных видов девелопмента", — говорит она. Поэтому позволить себе участие в подобных проектах могут только крупные девелоперы, либо участие должно поддерживаться государством — как в программе "1 рубль за квадратный метр". Таким образом, подобные проекты обладают особым статусом и уровнем надежности.  

 Истории успеха

Практика продажи либо предоставления в аренду исторических зданий, в том числе и аварийных, существует в Москве уже несколько лет, и за это время рынку было предъявлено немало успешных проектов реновации. Так, Кузина называет реконструкцию "Дома Гельриха" в Пречистенском переулке под элитное жилье (девелопер — компания Vesper), клубный дом "Советник" на Большой Дмитровке (девелопер — Insigma) и "Кадашевские палаты" (девелопер — KR Properties).

 

"Любой проект реконструкции достаточно сложен в реализации, поэтому профессионально этим занимается очень ограниченный круг девелоперов, фактически 4-5 компаний на московском рынке. Речь идет только о тех, у кого за плечами не один такой проект", — уточняет эксперт.

Ясько среди успешных примеров реконструкции исторических зданий под жилье называет комплекс апартаментов St. Nickolas (Vesper), "Театральный дом" и особняк Wine House ("Галс-девелопмент"), "Советник" ("Инсигма"), "Пречистенка, 13" (Vesna Development), лофт-проекты компании KR Prоperties.

 

 

Новости партнеров
Интерактив
  • Конечно! Молодым семьям не хватает только жилья!

    19.0%

  • Рожать во имя жилья - это странно

    16.3%

  • Бесплатное жилье, как в СССР, было бы эффективнее

    47.1%

  • Смотря как будут реализовывать

    10.7%

  • Лучше бы просто деньгами дали

    6.9%

Проголосовали: 9526
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена