Звезда и смерть Тверской: как самая дорогая улица РФ стала рядовым променадом

Недавно закончившееся благоустройство Тверской подвело черту под изменением облика улицы - магистраль, где некогда были самые высокие ставки аренды торговых помещений в России, теперь будет переориентирована под прогулки и покупки обычных москвичей. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали порталу "РИА Недвижимость", почему так получилось, и какие есть шансы у Тверской вернуться на вершину Олимпа стрит-ритейла.

МОСКВА, 21 октября — РИА Новости, Александр Лексаков. Недавно закончившееся благоустройство Тверской подвело черту под изменением облика улицы — магистраль, где некогда были самые высокие ставки аренды торговых помещений в России, теперь будет переориентирована под прогулки и покупки обычных москвичей. Эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказали порталу "РИА Недвижимость", почему так получилось, и какие есть шансы у Тверской вернуться на вершину Олимпа стрит-ритейла.

Эпоха становления

В советское время Тверская, которая тогда носила имя Горького, считалась едва ли не главной улицей страны, которую надо посмотреть в Москве иностранцу. Все советские школьники на уроках английского учили, как безошибочно объяснять каждому встречному заграничному гостю, как пройти на улицу Горького и к мавзолею Ленина. Модники, стиляги и хиппи любили гулять по этому широкому проспекту, который называли московским Бродвеем.

Неудивительно, что Тверская после того, как вернула себе историческое название в 1990 году, стала флагманом экспансии иностранных брендов. Здесь открылся первый в стране "Макдоналдс", к которому выстраивались километровые очереди. Улицу стали заполнять приметы нового времени — дорогие автомобили и их владельцы в малиновых пиджаках. На запах денег на Тверскую потянулись иностранные ритейлеры. Улица стала претендовать на звание главного торгового коридора Москвы.

 

"Казалось бы, Новый Арбат (ранее — Калининский проспект) с его огромными торговыми пространствами еще лучше подходил для этого звания, однако, он был построен уже в советскую эпоху, в контексте представлений того времени о "советской торговле" и в итоге уступил Тверской с ее старой московской архитектурой, стихийностью и суетой", — отмечает партнер, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Директор департамента стрит-ритейла по России Colliers International Екатерина Подлесных добавляет, что своим успехом Тверская также обязана близостью к Кремлю и главным достопримечательностям города, а также большим пешеходным и автомобильным потоками.

 

"Кроме того, присутствие на этой магистрали большого количества пятизвездочных отелей также служило дополнительным фактором притяжения на эту магистраль и премиальных фэшн-брендов", — добавляет эксперт Colliers.

Золотой век

Настоящий расцвет стрит-ритейла на Тверской улице начался, когда в 2005 году здесь открылся флагманский магазин испанского модного бренда Zara, говорит директор отдела торговых помещений CBRE в московском регионе Марина Малахатько. По ее словам, после Zara открытие флагмана на Тверской для фэшн-брендов, впервые выходящих на российский рынок, стало вопросом престижа.

"Наличие флагманского магазина на главной торговой улице Москвы было вопросом, в первую очередь, эффективного позиционирования для приходивших в Россию брендов", — отмечает Подлесных.

 

Эксперт уточняет, что в 2000-х на Тверской открылись флагманы брендов United Colors of Benetton, Terranova, Adilisik, Castro, Sasch, Fabi, No One, Glenfield, Samsung, Miss Sixty.

Благодаря такой популярности ставки аренды помещений на Тверской ударно росли из года в год. Улица занимала лидирующие позиции среди магистралей Москвы, регулярно попадала в двадцатку самых дорогих улиц мира, а в 2008 году и вовсе заняла третье место в мире со средней ставкой квадратного метра в 16,3 тысячи долларов в год, пропустив вперед только парижские Елисейские Поля и нью-йоркскую Пятую авеню, говорит эксперт Colliers.

В то же время Соколов указывает, что фактически Тверская никогда не была самой дорогой улицей Москвы. Арендные ставки здесь в разы отличались в зависимости от конкретного помещения. По его словам, в Москве были и более дорогие арендные площади, но именно масштаб Тверской позволял сравнивать ее с Оксфорд-Стрит в Лондоне или той же Пятой Авеню.

"Но то, что в 2007 году желающему снять флагманское помещение на этой улице предлагалось заплатить 10 тысяч евро за квадратный метр в год, да еще и с 10% годовой индексацией, — это факт", — говорит он.

Кризисные годы

Первый удар по высоким ставкам Тверской нанес кризис 2008 года.

"Торговые компании моментально начали закрывать убыточные магазины. Туристический поток на Тверской не так и велик, и больших продаж магазины никогда не показывали. Они скорее выполняли рекламную функцию", — говорит Соколов.

Что на Тверской никогда не было больших продаж, подтверждает и Малахатько. По ее словам, ритейл-компании держали здесь магазины в основном ради имиджа и повышения узнаваемости бренда. "Сегодня все флагманы перемещаются в крупные торговые центры. Зачем платить в 15 раз больше за "стрит"? История с флагманскими магазинами, по крайней мере, для сегмента масс-маркет на главных торговых улицах умерла", — говорит она.

 

Важным фактором оттока арендаторов с Тверской стал запрет на парковку на улице в 2010 году. Это привело, по разным данным, к падению трафика на 20%, добавляет эксперт CBRE. Арендаторов все больше стали интересовать пешеходные улицы, например, Кузнецкий Мост или Пятницкая, которые давали стабильно высокий пешеходный трафик, говорит Малахатько.

В 2014 году Россию захлестнул новый экономический кризис. Ставки на Тверской за год рухнули на треть — до 4,5 тысяч долларов за "квадрат", и она перестала быть самой дорогой улицей Москвы — это знамя перехватил Столешников переулок.

В декабре 2014 года Zara закрыла свой флагманский магазин на Тверской. Вслед за ней улицу покинули Pandora, Goodman, Milavitsa, Escada, Sonia Rykiel, James, Louvre, Parad Nicole, Timberland. Помещения, которые занимали бутики Escada и Sonia Rykiel, до сих пор пустуют.

Лето благоустройства

Контрольный выстрел по амбициям Тверской выполнила программа "Моя улица". Летом 2016 года вся улица превратилась в большую стройку с экскаваторами, временными мостиками через грязь и закрытым проходом к большинству магазинов. По данным CBRE, ставки за период проведения работ упали на треть — c 112,5 тысячи рублей в первом квартале 2016 года до 75 тысяч рублей (около 1 тысячи евро) за квадратный метр в год в третьем квартале.

 

"Когда приезжают экскаваторы — все, конец торговле. Трафик сокращается вдвое", —объясняет снижение Малахатько.

Однако, по ее словам, арендаторы понимали, что это все временно и покрывали свои убытки за счет других магазинов. Поэтому вакансия за время работ на Тверской не увеличилась, а даже немного снизилась — с 13 до 12%, говорит она

В перспективе, считает эксперт CBRE, мероприятия по благоустройству приведут росту заполняемости и привлекательности улицы со стороны арендаторов.

"Спрос на помещения в этом торговом коридоре заметно вырос. Причина увеличения спроса, вероятно, связана с завершением программы ремонта улиц и увеличением пешеходного потока из желающих увидеть изменения города", — подтверждает Подлесных.

Настоящее и будущее

Сегодня Тверская медленно движется навстречу обычному, не самому богатому горожанину. Как отмечает Полесных, премиальные магазины и рестораны остались здесь только в зоне влияния гостиниц международных операторов.

"Что касается магистрали в целом, мы прогнозируем сохранение тренда на рост демократичных заведений и магазинов, поскольку пешеходный поток прогуливающихся горожан и туристов значительно возрос после реновации улицы", — отмечает она.

Малахатько также считает, что люксовые бутики не придут в обозримом будущем на Тверскую. "Там будет только масс-маркет — рестораны, аксессуары, сервисы, гаджеты", — говорит она.

Тверская постепенно стала превращаться в прогулочную зону, и торговля теперь далеко не главная ее функция, говорит Соколов. "Реконструкция фактически завершила этот процесс", — добавляет он.

 

При этом эксперты отмечают, что шанс вернуться в список самых дорогих улиц мира у Тверской остался. По мнению Малахатько, это будет зависеть от того, как будет развиваться туристическая отрасль.

"Драйверов роста за счет внутреннего рынка теперь нет, надежда лишь на туристов. Москва очень привлекательный туристический рынок. Сейчас вводят tax free, и, я надеюсь, получение виз для иностранцев упростится, потому что сегодня для европейца попасть в Россию непросто", — говорит она.

По мнению Подлесных, шанс попасть снова в лидеры у Тверской улицы есть только после стабилизации экономики, начала ее роста, расширения парковочного пространства, изменения ее облика после завершения благоустройства улицы и ротации арендаторов. "Возможно, что новый виток изменений на Тверской улице возникнет после окончания реконструкция гостиницы "Центральная", с открытием которой появятся новые премиальные магазины", — добавляет эксперт.

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    49.4%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.0%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    25.1%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    20.5%

Проголосовали: 853
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена