Как выбрать форму уплаты налогов при сдаче квартиры в аренду
В последние годы растет число собственников, которые сдают квартиры официально, уплачивая налоги. Ведь если ты заключаешь договор найма и уплачиваешь налоги, то можешь смело обратиться в правоохранительные органы или суд, если вдруг арендатор нанес твоей квартире существенный ущерб, не платит за жилье или отказывается съезжать. В то же время, если ты сдаешь квартиру нелегально, то вынужден скрывать факт аренды квартиры от участкового, а иногда и от соседей. Кроме того, все больше людей в нашей стране живут по принципу "заплати налоги и живи спокойно".
Материал подготовлен при участии сооснователя и генерального директора экосистемы для сдачи и управления недвижимостью "Арендатика" Артура Устимова, владельца собственного квартирного бюро Александра Харыбина и специалистов Eccon Group.
Как правило, такого пункта в договорах аренды между собственником и арендатором не указывается.
Стоимость патента рассчитывается местными налоговыми органами по следующему принципу: 6% от потенциального дохода, который можно получить, сдавая квартиру в данной локации. К примеру, стоимость патента в Москве зависит от расположения квартиры и ее метража. К примеру, стоимость патента на сдачу квартиры размером менее 50 квадратных метров в Зеленограде или Новокосино в месяц будет составлять 1050 рублей. Патент на сдачу такой же квартиры, скажем, в столичном районе Медведково или в районе Речного вокзала будет стоить 1500 рублей в месяц. А если маленькая квартира до 50 квадратных метров будет сдаваться в Центральном округе Москвы, с нее надо будет заплатить уже 4500 тысяч в месяц. Патент на квартиру от 100 до 200 квадратных метров, также расположенную в Центральном административном округе Москвы, будет стоить 11 250 рублей в месяц.
Зарегистрировавшись в качестве ИП, собственник квартиры может приобрести также патент на сдачу квартиры (он вправе самостоятельно выбрать один из двух вариантов - 6% с дохода в год или приобретение патента). В этом случае предприниматель также должен уплачивать взносы в различные фонды, но от заполнения части бумаг в налоговую он будет освобожден. Ведь он приобретает патент и тем самым уплачивает налоги авансом. Патент можно приобрести на тот период времени, на который сдается квартира, к примеру, на месяц, полгода, год и так далее.
Владельцам дорогих квартир с арендной платой 60 и более тысяч рублей в месяц выгоднее регистрировать ИП и уплачивать 6% плюс страховые взносы. Зарегистрировать индивидуальное предпринимательство сегодня совсем не сложно. В этом случае хозяин квартиры платит не 13% годового дохода, полученного от сдачи квартиры, а всего 6%. Но при этом он должен платить еще и взносы в страховые фонды. Это примерно 27 тысяч рублей в год, если совокупный доход от найма жилья не превышает 300 тысяч рублей в год. Если доход превышает 300 тысяч рублей в год, сумма налога увеличивается на один процент от размера превышения.
Как правило, для уплаты налогов и сборов хозяева квартир, которые зарегистрировали ИП, пользуются услугами стороннего бухгалтера. Не у всех есть время и силы заниматься этим вопросом самостоятельно. Такого рода услуги сейчас стоят относительно недорого. С бухгалтером вполне можно договориться о ведении бухгалтерии ИП, профилем деятельности которого является сдача в аренду одной квартиры, примерно за 5 тысяч рублей в год.
Граждане, которые сдают квартиру как физическое лицо, обязаны отобразить это в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и уплатить налог в 13% со всей суммы полученной от нанимателей в течение года. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. Многие собственники квартир, сдающие их по ставкам до 40 тысяч рублей в месяц, предпочитают не регистрировать ИП и ежегодно уплачивать НДФЛ в размере 13%, потому что это проще и бухгалтера нанимать не надо.
Первый вариант - когда собственник сдает квартиру как физическое лицо, второй - как индивидуальный предприниматель, третий вариант - патент на сдачу квартиры.
Если налоговый орган узнает, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, он вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду. Если квартира сдается уже несколько лет (и налоговым органам удастся это доказать), а сумма невыплат за период в пределах трех финансовых лет превысила 900 тысяч рублей, то собственнику жилья грозит даже уголовная ответственность: штраф от 100 до 300 тысяч рублей либо лишение свободы на срок до года. Но, как правило, если собственник квартиры пойман на том, что не уплачивал налоги с дохода от аренды недвижимости, речь идет именно о штрафе.
Сдавая квартиру, собственник жилья должен платить налог с дохода, полученного от сдачи его в аренду. Многие сдают недвижимость, не уплачивая налог, то есть нелегально. В этом случае их могут обвинить в нарушении налогового законодательства. Им грозит взыскание неуплаченной суммы налога, пени за его несвоевременную уплату, штраф за непредставление налоговой декларации в размере до 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы, а также штраф за нарушение срока уплаты налога в размере 20-40% от неуплаченной суммы.
Кстати, владельцу квартиры, который сдает ее в аренду, стоит помнить, что если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, продает недвижимость, которая ранее использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ независимо от того, сколько лет человек владеет недвижимостью.
