Квартирное мошенничество: 5 типичных случаев из практики адвокатов

Ситуации, когда квартира продается по поддельным документам или ее отбирают в счет возврата долга в 30 тысяч рублей, кажутся фантастическими, и, конечно, каждый думает, что никогда не попадется в лапы мошенников, но зачастую все не так просто. Адвокаты по уголовным делам рассказали сайту "РИА Недвижимость", какие случаи мошенничества типичны для рынка недвижимости, как распознать злоумышленника и на какие детали нужно обратить внимание при совершении сделки.

МОСКВА, 13 июля — РИА Новости, Евгения Петрова. Ситуации, когда квартира продается по поддельным документам или ее отбирают в счет возврата долга в 30 тысяч рублей, кажутся фантастическими, и, конечно, каждый думает, что никогда не попадется в лапы мошенников, но зачастую все не так просто.  Адвокаты по уголовным делам рассказали сайту "РИА Недвижимость", какие случаи мошенничества типичны для рынка недвижимости, как распознать злоумышленника и на какие детали нужно обратить внимание при совершении сделки.

Обман и простодушие

Как ни банально, но юридическая безграмотность и доверчивость удерживают пальму первенства среди причин, по которым добросовестные граждане становятся жертвой преступников. Особенно уязвимы среди этой категории пострадавших люди, попавшие в неприятную жизненную ситуацию, отмечает бывший следователь, а в настоящее время адвокат по уголовным делам Дарья Константинова.

Она говорит, что в ее практике мошенниками в таких ситуациях зачастую выступали "черные риелторы", работавшие в составе недобросовестных компаний.

"Так, в 2005 году руководитель риелторского агентства создал преступную группу, в которую вошли другие сотрудники компании", — вспоминает подобный случай Константинова. Вместе они похитили несколько квартир.

Жертвами этих мошенников оказалась целая семья. Муж и жена обратились в компанию с целью продать пятикомнатную квартиру, которая находилась в общей долевой собственности. В ходе беседы мошенники узнали, что пара собирается продать только долю, чтобы из вырученных средств компенсировать ущерб, нанесенный их дочерью, которая была привлечена к уголовной ответственности за другое преступление.

Люди были совсем простые, и риелтор уговорил их решить имеющуюся проблему и поспособствовать освобождению дочери от наказания. Он утверждал, что сможет выгодно продать квартиру, так чтобы у семьи были деньги на разрешение плачевной ситуации. Взамен он обещал купить им иное, более дешевое жилье, рассказывает адвокат.

В итоге жилье было продано сотрудниками агентства по недвижимости. А семье была действительно куплена однокомнатная квартира, вот только разницу им никто не вернул. Впоследствии злоумышленники были осуждены, подчеркивает Константинова, а потерпевшие обратились в суд.

Совет адвоката: человек, не владеющий познаниями в юридической области, вряд ли сможет уберечь себя от возможного обмана со стороны мошенников. В связи с этим один из основных советов, который можно дать в этой ситуации, при совершении сделок обращаться к независимому от риелторского агентства или риелтора юристу, который сможет проанализировать условия сделки и составляемые документы, а также дать компетентный совет.

ЗЛОвредная привычка

Кроме того, мошенники традиционно ищут одиноких алкоголиков и наркоманов, рассказывает Константинова. В этих случаях злоумышленники часто подделывают доверенности на право подписания договора купли-продажи, и затем от имени собственника квартиры выступает иное лицо по поддельному паспорту.

Таким образом при помощи фиктивных документов осуществляются сделки в отношении той или иной квартиры, говорит Константинова. Квартира в дальнейшем неоднократно перепродается с целью сокрытия следов преступления, пока не попадает в собственность добросовестного покупателя. Также известны случаи, когда таких людей просто спаивали до смерти, говорит собеседница агентства.

В практике бывшего следователя были случаи, когда мошенники подыскивали потерпевших такой категории, входили к ним в доверие, в том числе через распитие алкогольных напитков, и в дальнейшем, через короткий период времени, предлагали выйти замуж или жениться. Затем от новоиспеченного супруга следовало предложение продать квартиру в Москве и переехать в другой регион, купив там жилье для совместного проживания. Мошенники очень умело расписывали всю финансовую выгоду такого переезда.

Как только потерпевший давал согласие, его везли в конкретное риелторское агентство, где он подписывал генеральную доверенность на продажу квартиры.

После подписания документов несчастного вывозили в другой регион, где он находился на съемной квартире, активно употребляя алкогольную продукцию или наркотики, которую ему в изобилии поставляли мошенники. В это время квартира обманутого продавалась. Денег от сделки, а также иную обещанную им взамен недвижимость, потерпевшие не получали. Более того, многие через непродолжительный период времени умирали.

Совет адвоката: Алкоголезависимым лицам бывает непросто "трезво" оценить ситуацию, именно поэтому они так легко подвержены обману. Требовать от них бдительности, либо иных действий, которые смогли бы уберечь их от мошенничества практически бесполезно, они слишком подвержены влиянию. Поэтому основное бремя контроля ситуации с возможным незаконным отчуждением квартиры могли бы взять на себя родственники, чаще навещая своих родных, присматриваясь, кто с ними проживает и с кем они общаются. Правоустанавливающие документы на собственность, а в крайнем случае — и документы, удостоверяющие личность, желательно также оставлять на хранение близким и родственникам. 

Социальная "помощь"

Разумеется, мошенники пользуются беспомощностью одиноких пенсионеров. Например, на памяти Константиновой есть случай, когда семейная пара под видом социальных работников втерлась в доверие к женщине преклонных лет, у которой близких родственников не было вовсе. "Они действовали совместно с нотариусами", — уточнила адвокат.

По ее словам, мужчина и женщина пришли в квартиру по рекомендации участкового. Сначала они ухаживали за пенсионеркой, стараясь как можно быстрее расположить к себе и выяснить, где находятся документы на квартиру. В дальнейшем пожилая женщина якобы в кабинете у нотариуса подписала договор дарения квартиры на женщину, осуществлявшую за ней уход. После ее смерти случай заинтересовал ее троюродную сестру, о наличии которой мошенники не подозревали.

Как выяснилось позднее в ходе следствия, видеозапись не зафиксировала присутствие потерпевшей в этот день в офисе нотариуса, а почерковедческая экспертиза показала, что документы о переходе права собственности были подделаны. При этом нотариус своей подписью удостоверил поддельный документ, то есть также принимал непосредственное участие в совершаемом преступлении.

Совет адвоката: О подозрительных лицах необходимо сообщать участковому уполномоченному полиции в письменной форме, участковый должен провести проверку по данному сообщению и, исходя из своего опыта, оценить ситуацию. В случае если участковый не принимает должных мер, необходимо обратиться в вышестоящие или надзорные органы. Также стоит пообщаться с пожилыми людьми, которые, как вы полагаете, попали в поле зрения мошенников, рассказать им о возможных рисках и также посоветовать обратиться в полицию. 

Осторожно, божий одуванчик

Также достаточно типичная ситуация для рынка — продажа квартиры по поддельным паспортам, рассказывает адвокат Дмитрий Щеглов. И, кстати, мошенниками в данном случае могут оказаться люди, которых меньше всего подозреваешь, например, бабушки.  По его словам, подобных ситуаций на  тему мошенничества в юридической практике хватает. "Вот, например, случай, дело по которому еще не закрыто. Граждане другого государства переехали в Россию купили квартиру у бабушки. Продавец вида божьего одуванчика, оказалось, была не настоящим собственником жилплощади", — говорит собеседник агентства.

Женщина подделала паспорт, вклеила в документ свое фотографию и совершила благодаря такой махинации сделку. В целом в сделке не было ничего подозрительного — заключение договора, регистрация права собственности на иностранного покупателя. Даже регистратор не увидел подлог, что уж говорить об иностранце.

Однако после сделки неожиданно объявился сын действительного собственника, который узнал о переходе права собственности. Он подал заявление о возбуждении уголовного дела по факту мошенничества. И уже в рамках расследования выяснилось, что бабуля действовала как собственник по поддельному документу.

Сейчас история не завершена, следствию еще предстоит выяснить все нюансы — суд еще не вынес приговор. Кстати, по словам юриста, подобных историй с участием пожилых мошенниц немало.   

Совет адвоката: Стопроцентной гарантии защиты от фальсификата нет. Перед заключением сделки необходимо проверить правоустанавливающие документы на недвижимость, и документы удостоверяющие личность продавца. В случае сомнений в подлинности документов — отказаться от сделки. Наличие право собственности продавца на объект недвижимости, а также наличие обременений в отношении объекта недвижимости можно проверить путем получения соответствующих сведений из ЕГРП. С паспортом гражданина сложнее. Действительность паспорта гражданина можно проверить, например, при помощи адвоката — путем адвокатского запроса в УФМС о предоставлении соответствующих сведений в отношении лица по которому проводится проверка.

Квартира за микрозайм

Лишиться квартиры сейчас можно, обратившись в микрофинансовые агентства,  которые выдают микрозаймы в размере, к примеру, 30 тысяч рублей или же более внушительные суммы равные 20% от стоимости квартиры. Они незаконно присваивают себе квадратные метры взамен выданной суммы. Подобный случай был в практике у адвоката "Курганов и партнеры" Алексея Курганова.

Ситуация выглядит следующим образом: Иванову срочно понадобились деньги, в банке ему по тем или иным причинам отказали, и он обратился в финансовое агентство, где смог получить микрозайм.

Обычно среди заемщиков оказываются не очень юридически грамотные люди. Они, подписывая документы на займ, фактически передают свою квартиру в собственность мошенникам, которые одалживают не так много денег, но требуют при этом, чтобы квартира была не просто оставлена в качестве залога, но была переписана на агентство, рассказывает собеседник агентства.  

Когда человек приходит отдавать деньги, ему говорят: "А нам твои деньги не нужны! Ты на нас квартиру уже переписал".

Ситуация с подобными займами особенно актуальна в условиях нынешней экономики, когда многие люди не могут взять кредит в банках, поскольку многие теряют работу и не в состоянии подтвердить свою платежеспособность.

Совет адвоката: Посоветовать в таких случаях можно только одно, из отчаянного положения не загонять самим себя в еще более отчаянное, читать то, что ты подписываешь и не позволять таким заимодавцам подменять понятия. Если квартира передается в залог, значит, это должен быть договор залога, а аргументы заимодавца, что ему так проще и что иначе он не согласен, должны восприниматься критически.

Распознать и защититься

Мошенника распознать крайне сложно, на то он и мошенник, обладающий определенным набором знаний и умений в различных областях своего ремесла. Как правило, это люди, имеющие психологические знания, навыки и умения манипулировать сознанием других людей. В основном они действуют одинаково: обманным способом завладевают жилплощадь, потом "перекидывают" ее на какой-нибудь лицо-прокладку, которое в дальнейшем уже выступает в качестве продавца, рассказывает Константинова.

Тем не менее, по словам экспертов, все-таки есть несколько приемов и способов уберечь себя от мошенничества. В частности Константинова настоятельно советует проверить через органы Росреестра, какой количество сделок за короткий период было совершено с квартирой. "Если было совершено несколько сделок за год, то я бы задумалась над покупкой", — говорит она.

Также, необходимо детально изучить документы, удостоверяющие право собственности на недвижимость у продавца — свидетельство о праве собственности. Кроме того, необходимо потребовать от продавца предоставление расширенной выписки из ЕГРП, содержащей все операции, совершаемые с объектом недвижимости с указанием всех предыдущих собственников.

Хорошо, если продавец не будет против предоставить справку из психо-неврологического или наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это позволит убедиться в его дееспособности. Правда, в силу врачебной тайны справку из диспансера может взять только сам продавец. Покупатель самостоятельно получить ее не сможет, говорит Щеглов. Также адвокат рекомендует подстраховаться и заключать сделку у нотариуса. "Нотариусы обычно пишут, что дееспособность сторон сделки проверена", — говорит он.

Большое внимание нужно уделить договору. Щеглов настоятельно советует прописывать в договоре реальную стоимость сделки, а не как это принято в большинстве случаев, когда в целях минимизации расходов на уплату налогов продавец просит указать меньшую стоимость. Это важный момент, поскольку в случае признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, покупатель сможет рассчитывать только на ту сумму, которая была указана в договоре.

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    49.3%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.0%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    25.0%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    20.7%

Проголосовали: 951
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена