Эксперты рассказали, как повысить интерес инвесторов к торгам по ТПУ в Москве

Строительство ТПУ в Москве (259)
Низкая активность на аукционах на право застройки ряда столичных транспортно-пересадочных узлов связана с несовпадением ожиданий властей и инвесторов, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Собеседники агентства полагают, что для повышения интереса к торгам необходимо снизить стоимость вхождения в проекты, а также разрешить строить в рамках ТПУ жилые площади.
© Департамент по конкурентной политике МосквыТПУ Пятницкое шоссеТПУ Пятницкое шоссе

МОСКВА, 29 июня — РИА Недвижимость. Низкая активность на аукционах на право застройки ряда столичных транспортно-пересадочных узлов связана с несовпадением ожиданий властей и инвесторов, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость. Собеседники агентства полагают, что для повышения интереса к торгам необходимо снизить стоимость вхождения в проекты, а также разрешить строить в рамках ТПУ жилые площади.

"Новокосино": мало людей и много "социалки"

В среду департамент города Москвы по конкурентной политике в рамках "Биржи торгов" провел презентацию, посвященную реализации проектов трех транспортно-пересадочных узлов в столице: "Новокосино", "Алма-Атинская" и "Пятницкое шоссе" (3-й участок). Заявки на участие в торгах на право строительства ТПУ принимаются до 24 июля, итоги будут подведены 27 июля. Примечательно, что право строительства ТПУ "Новокосино" и ТПУ "Алма-Атинская" выставляется на торги уже в третий раз.

Как рассказал в рамках road-show директор по транспортно-пересадочным узлам АО "Мосинжпроект" Антон Татарчук, прогнозируемый пассажиропоток ТПУ "Новокосино" на востоке столицы составит порядка 145 тысяч человек в сутки. Здесь разместятся терминалы с залами ожидания, пунктами общественного питания, бытовые помещения. Согласно градостроительному плану, на участке предусмотрено возведение многофункционального комплекса площадью 63,5 тысячи квадратных метров, а также терминала ТПУ площадью 7,39 тысячи квадратных метров, который после завершения строительных работ инвестор должен передать в собственность города. Начальная ставка годовой аренды составляет 142,2 миллиона рублей.

По мнению регионального директора департамента стратегического консалтинга Colliers International Владислава Николаева, отсутствие интереса у инвесторов к ТПУ "Новокосино" может быть вызвано необходимостью реализации большого объема социальной инфраструктуры, включая досуговый и детский центры.

Руководитель направления консалтинга по торговой недвижимости JLL Антон Коротаев дополняет: "Реализация в рамках ТПУ "Новокосино" двух торговых объектов выглядит слишком оптимистичной, поскольку район не отличается высокой плотностью населения".

Председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова считает, что свою роль в снижении интереса к торгам сыграла и стартовая арендная ставка: "Низкий интерес к площадкам может означать, что заявленные стартовые цены аукционов видятся участникам торгов завышенными с учетом особенностей местоположения участков и расчетного значения людских потоков: все участки расположены у метро, однако не "захватывают" людей, пользующихся железнодорожным транспортом".

В Новокосино от метро до железнодорожной платформы почти 700 метров, размышляет Доброхотова. Пассажирам электричек этого направления удобнее пересаживаться на метро возле Новогиреево, платформы "Серп и молот" или на Курской. Поэтому ТПУ "Новокосино" может рассчитывать в основном на пассажиров автобусного транспорта и владельцев собственных автомобилей из области, заключает она.

Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая тоже считает, что сложности поиска инвесторов для ТПУ "Новокосино" могут быть связаны именно с расположением площадки. "Девелопер не сможет рассчитывать на высокий пассажиропоток, сравнимый, например, с ТПУ на пересечении станций метро и остановок пригородного сообщения. Приходится ориентироваться в первую очередь на пассажиропоток от автобусного сообщения, который априори меньше. А значит, девелоперу будет сложнее окупить расходы по строительству", – говорит эксперт.

"Алма-Атинская": далеко и дорого

Вокруг территории под застройку ТПУ "Алма-Атинская" находится 12 остановок наземного общественного транспорта, они располагаются на расстоянии от 30 до 150 метров от станции метро, рассказал на презентации Татарчук.

Площадь земельного участка под ТПУ "Алма-Атинская" составляет 3,1 гектара, следует из презентации. Градостроительным планом предусмотрено возведение многофункционального комплекса общей площадью 85 тысяч квадратных метров. На его территории должны появиться технологические помещения ТПУ площадью 4,39 тысячи квадратных метров, объекты торгово-бытового назначения — 46,8 тысячи квадратных метров, культурно-просветительского — 1,7 тысячи квадратных метров, спортивного — 800 квадратных метров, а также административно-делового — 6,3 тысячи квадратных метров. В здании ТПУ планируется организовать кассовый зал, комнату матери и ребенка, пункт полиции и другие общественные помещения. Также проектом предусмотрен перенос районного МФЦ в здание ТПУ и возможность организовать там центр детского творчества. Начальный размер годовой аренды составляет 211 миллионов рублей.

Николаев полагает, что в данном случае сложности с поисками инвестора могут быть связаны прежде всего со стоимостью вхождения в проект: "В рамках ТПУ "Алма-Атинская" планируется реализовать 85 тысяч квадратных метров. Если иметь в виду реальные потребности этой зоны, то для данного проекта очень завышены объемы социальной или коммерческой инфраструктуры. И в том, и в другом случае цена вхождения в проект должна быть снижена".

Коротаев добавляет, что объем именно офисной составляющей в рамках ТПУ "Алма-Атинская" выглядит избыточным, особенно если учесть удаленность от основных магистралей. "На площадке ТПУ "Алма-Атинская" запланировано строительство торгового комплекса, парковки, спортивного центра, офисов и культурно-просветительского центра. По всей видимости, большая удаленность от центра города не позволит успешно продать весь объем запланированной коммерческой и офисной недвижимости, что и ограничивает активность инвесторов", — добавляет Литинецкая.

Доброхотова отмечает и такую особенность территории, как отсутствие ж/д станции в Братеево, где находится территория под "Алма-Атинскую". Чтобы воспользоваться этим ТПУ, потенциальным пассажирам необходимо будет пересечь МКАД и съехать с Бесединского шоссе, а от автовокзала "Южные ворота" ТПУ расположен далеко.

"Пятницкое шоссе-3": гостиничный вопрос

Площадь земельного участка в данном случае составляет 0,78 гектара, говорится в презентации. Общая площадь будущего объекта — 35 тысяч квадратных метров. Начальный размер годовой аренды – 85,2 миллиона рублей. "Здесь предполагается сформировать торговые площади и построить гостиничный комплекс", — сказал Татарчук.

Коротаев уверен, что проблем с поиском инвестора для следующей очереди возникнуть не должно, учитывая заложенный в планы проект строительства апартаментов на продажу. Он приводит в пример успешно реализованную в ходе торгов первую очередь ТПУ "Пятницкое шоссе" – площади приобрела ГК "Ташир".

Николаев считает иначе: "Затраты на вхождение в проект является особенно критичными для относительно низкомаржинальных сегментов недвижимости, таких как гостиницы. Таким образом, в рамках ТПУ "Пятницкое шоссе-3", где планируется реализация гостиничного комплекса или апартаментов, стоимость первоначальных затрат может быть очень высока. В данном случае затраты на вхождения могут быть выше, а потенциальная доходность ниже, в сравнении с другими альтернативами".

Гостиница в этом месте могла быть востребованной у посетителей "Крокус-Экспо", однако намного ближе к выставочному комплексу расположена станция метро "Мякинино", рассуждает Доброхотова. Для повышения привлекательности проекта нужно пересмотреть условия передачи участков инвесторам, убеждена она. Например, ввести арендные каникулы на время реализации проекта, предложить льготную арендную ставку или сократить объемы требуемой застройки, предлагает эксперт.

А вот Литинецкая обращает внимание, что в этой же локации идут продажи в апарт-отеле YES, который однозначно станет конкурентом будущей гостинице.

Без жилья не обойтись

Отсутствие интереса инвесторов может быть связано с несовпадением ценовых ожиданий с ожиданиями властей, подытоживает заместитель директора отдела стратегического консалтинга CBRE Марина Гордеева. По ее мнению, улучшить доходную часть в текущих ТЭПах маловероятно. Это связано как с факторами локации (удаленность от центра, перспективные потоки самих ТПУ, количество пользователей в зоне охвата и другое), так и с особенностями функционирования самих сегментов, например, гостиниц, поясняет она.

"Способом улучшения инвестиционной привлекательности проектов для инвесторов станет снижение ставки аренды на земельный участок до такого уровня, чтобы инвестор мог рассчитывать на приемлемую для него доходность", — рекомендует Гордеева.

Некоторые собеседники РИА Недвижимость полагают, что повысить интерес к проектам могло бы не только снижение стоимости вхождения в проект, но и строительство жилья на данной территории. Так, конкретно в случае с "Новокосино" и "Алма-Атинской" экономику может улучшить добавление в эти проекты жилых площадей, считает Коротаев. С ним солидарен директор по инвестициям ФСК "Лидер" Антон Ладатко, который сказал, что его компании было бы интересно принимать участие в строительстве ТПУ, если бы пересадочный узел возводился в составе жилого проекта.

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    60.1%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.4%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.7%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.2%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.6%

Проголосовали: 3212
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена