Ослабление рубля скорректирует ставки аренды коммерческой недвижимости вниз - эксперты

Начало года ознаменовано новым рекордным скачком курса американской валюты по отношению к рублю - стоимость доллара на Московской бирже 12 декабря превысила 77 рублей. Курс валюты оказывает сильное влияние на ставки аренды коммерческой недвижимости, и, хотя, эксперты, опрошенные РИА Новости, отмечают, что реакция сегмента на колебания будет медленной, они не исключают, что в случае дальнейшего ослабления рубля возможна дополнительная коррекция ставок вниз.

МОСКВА, 13 декабря — РИА Новости, Евгения Петрова. Начало года ознаменовано новым рекордным скачком курса американской валюты по отношению к рублю — стоимость доллара на Московской бирже 12 декабря превысила 77 рублей.  Курс валюты оказывает сильное влияние на ставки аренды коммерческой  недвижимости, и, хотя, эксперты, опрошенные РИА Новости, отмечают, что реакция сегмента на колебания будет медленной, они не исключают, что в случае дальнейшего ослабления рубля возможна дополнительная коррекция ставок вниз.

Слабая ставка

Российская валюта обвалилась в начале года вслед за нефтью, отмечает аналитик ВТБ24 Алексей Михеев. Курс доллара на Московской бирже 12 декабря превысил 77 рублей, что стало рекордным значением со времен "черного вторника", 16 декабря 2014 года, когда курс американской валюты достигал 79 рублей. Сегодня доллар стоит более 76 рублей, но, как считает заместитель начальника аналитического департамента ИК "Окей Брокер" Сергей Алин, январь может подогреть курс до уровня 77-79 рублей за доллар.

Пока экономисты делают прогнозы по перспективам российской валюты к доллару, эксперты рынка коммерческой недвижимости отмечают, что предыдущие скачки доллара стали причиной снижения ставок аренды как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Тенденция прослеживалась с конца декабря 2014 года, и в прошлом году снижение составило порядка 10-15%, рассказывает директор отдела стратегического анализа и планирования CBRE Олеся Дзюба.

"Ослабление рубля оказывает давление на все секторы рынка коммерческой недвижимости, в котором исторически значительная доля заемного финансирования была долларовой, вследствие чего и ставки аренды номинировались в валюте", — поясняет руководитель отдела исследований компании JLL Том Манди. Он объясняет, что прежде собственники объектов имели возможность устанавливать правила игры, но сегодня, когда спрос падает, прогноз роста ВВП продолжает пересматриваться в сторону снижения, арендаторы получают возможность переложить валютные риски на арендодателей и обсуждать возможность заключения договоров в рублях.

По словам управляющего партнера Knight Frank Сергея Гипша, слабый рубль приводит к росту затрат у арендаторов офисов и складов, которые заключали контракты в долларах. Например, ранее невозможно было снять помещения класса А за рубли, таких предложений просто не было. Средние ставки аренды в бизнес-центрах класса А три года назад составляли 830 долларов за квадратный метр. По нынешнему курсу это около 63 тысяч рублей за "квадрат", в то время как сейчас средняя ставка для класса А составляет 25,9 тысячи рублей. Разница более чем в два раза, указывает эксперт.

Дзюба предполагает, что в случае дальнейшего ослабления курса возможна дополнительная коррекция ставок вниз. По ее словам, пока неизвестно, когда это может произойти, поскольку все зависит от класса недвижимости.

Но возможны и другие сценарии. "Если экономика все же сможет преодолеть текущие трудности и наметится так ожидаемая всеми стабилизация рыночного баланса, то в 2016 году динамика ставок аренды может быть стабильной, а во второй половине 2016 года возможен рост ставок в рамках инфляции — порядка 5-10% в рублях", — рассуждает собеседница агентства.

Проблемная стройка

Рост курса доллара приводит к росту себестоимости качественных объектов недвижимости, где валютная составляющая строительства по-прежнему остается высокой за счёт инженерных систем, материалов, отделки, достигая 30-40%, а то и выше. Это бизнес-центры класса А, крупные торговые центры, гостиницы высокого уровня, рассказывает директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева.

Ситуацию дополнительно ухудшили санкции против турецких компаний, которые на этом рынке занимали существенные доли — до 15-20% всего объема нового строительства бизнес-центров в европейской части РФ, считают аналитики "Окей Брокер".

Теперь получается, что помимо падающего спроса со стороны арендаторов по причине снижения корпоративных прибылей из-за кризиса, ситуацию усугубят массовые недострои, по которым будут продолжать начисляться банковские проценты по кредитам, и это может привести к массовым банкротствам арендодателей, добавляют в компании.

"Ситуацию мог бы изменить какой-то крупный государственный или полугосударственный генподрядчик, но такого на горизонте пока не наблюдается", — полагают эксперты из "Окей Брокер".

Рублевый плюс

Эксперты Knight Frank считают, что валютные колебания ставят под угрозу инвестиционные сделки. "Сначала стороны договариваются о коммерческих условиях сделки и потом довольно долго, месяцами, согласовываются ее юридические аспекты. Если за этот период на рынке происходят изменения, и расчетная доходность проекта значительно меняется, участники вынуждены начинаться все сначала, пересматривать базовые  условия", — рассказывает Гипш.

По словам Дзюбы, результатом прошлых скачков курса стало то, что арендные ставки на 80% перешли в рублевую зону. "Изменение условий коммерческих договоров в сторону использования рублевых ставок привело к ситуации, когда долларовые арендные потоки у многих собственников, естественно, сократились", — говорит директор департамента исследований Colliers International Вероника Лежнева.

Она утверждает, что также в ряде случаев просели и рублевые потоки, особенно у менее успешных проектов, которым сложнее в кризисный период привлекать к себе арендаторов на привлекательных для собственника коммерческих условиях.

Изменения по сегментам

Ставки аренды в складском сегменте претерпели существенные изменения, прежде всего с точки зрения использования иностранной валюты при номинировании арендных ставок. Складской рынок за прошедший год стал преимущественно рублевым — долларовые ставки предлагают единичные игроки, говорит Лежнева, добавляя, что частично офисы также выставляются в рублях.

Самый же уязвимый сегмент, по мнению Гипша, — ритейл. Весь прошлый год ритейлеры оптимизировали магазины, пересматривали условия аренды. Контракты, которые были номинированы в валюте, сегодня пересмотрены. Но беда подкрадывается с другой стороны — продолжает снижаться покупательская способность населения. Люди вынуждены отказываться от все новых групп товаров, качественной обуви, одежды, питания в кафе и ресторанах", — рассказывает собеседник РИА Новости.

Что касается офисов, в них около 90-95% всего предложения — рублевое. Только несколько собственников БЦ держат ставки в валюте, добавил он.

Говорить о том, что тот или иной сегмент выиграл от перехода в рубли, по словам Лежневой, довольно сложно, поскольку даже внутри одного сегмента ситуация может меняться от проекта к проекту и от собственника к собственнику.

"Здесь лучше говорить не об однозначно выигравших игроках или сегментах, а о наименее проигравших. Наименее проигравшие — это те, у кого рублевые кредиты, либо свой капитал, использование которого оказалось дешевле — те, кто оказался наименее завязан на иностранный капитал. С другой стороны, выигравшими можно назвать тех, кто наиболее оперативно отреагировал на меняющиеся условия — вовремя предложил скидки арендаторам, привлек новых клиентов на рублевых контрактах", — рассуждает Лежнева.

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    61.2%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.0%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.2%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.1%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.5%

Проголосовали: 3761
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена