КОТы наступают: через 10-15 лет комплексная застройка станет преобладать в РФ

Формат комплексного освоения территории (КОТ) в ближайшие 10-15 лет станет преобладающим в развитии большинства городских территорий и агломераций, так как он наиболее привлекателен для девелоперов, покупателей и государства, рассказали РИА Новости эксперты рынка.

МОСКВА, 29 апреля — РИА Новости, Константин Балакин. Формат комплексного освоения территории (КОТ) в ближайшие 10-15 лет станет преобладающим в развитии большинства городских территорий и агломераций, так как он наиболее привлекателен для девелоперов, покупателей и государства, рассказали РИА Новости эксперты рынка.


КОТ как он есть


Проектами комплексного освоения территории обычно называют проекты площадью от 500 тысяч квадратных метров, где предполагается совмещение нескольких функций: жилье, коммерческая недвижимость, объекты социальной, инженерной и дорожной инфраструктуры, говорит коммерческий директор "Главстрой-СПб" Алексей Гусев.


Эксперт замечает, что также к характеристикам КОТов относятся: долгосрочная реализация и многоэтапность строительства, единая концепция застройки и развития территории, продуманный архитектурный стиль проекта (в большинстве случаев), ориентация преимущественно на типовое жилье эконом- и комфорт-класса.


"Важным показателем КОТ является его высокая степень автономности: человек может жить, учиться, работать, отдыхать, заниматься спортом и посещать культурные мероприятия, не покидая территории КОТ", — дополняет коллегу заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов.


Эксперты считают, что появление на отечественном рынке недвижимости такого формата, как комплексное освоение территории обусловлено в первую очередь нехваткой территорий под точечную застройку в крупных агломерациях.


"Появление тенденции комплексного освоения территорий связано с тем, что резервы точечной застройки практически исчерпаны", — заявляет генеральный директор RDI Сергей Коротченков.


С ним согласен и Гусев, считающий, что КОТ – закономерный этап развития рынка, связанный с исчерпанностью ресурсов уплотнительной застройки. "В ближайшие 10-15 лет развитие большинства городских территорий и агломераций будет базироваться на концепции КОТ, поскольку данный формат наиболее эффективен для всех заинтересованных сторон: потребителей, девелоперов и государства", — говорит он.


Где обитают КОТы


Директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян отмечает, что подобных проектов насчитываются десятки по всей России. Он поясняет, что к ним относятся как КОТы, реализуемые на отдельных территориях, так и создание городов-спутников. "Как правило, жилье данного типа относится к эконом-классу, который, как известно, является основным драйвером рынка недвижимости, особенно в регионах", — добавляет эксперт.


Коротченков уточняет, что сейчас такие проекты большей частью концентрируются в крупных городах и экономически развитых субъектах РФ.


В свою очередь заместитель генерального директора ГК "МИЦ" Даромир Обуханич замечает, что КОТы успешно реализуются уже не только в Москве и Подмосковье, но и в других регионах страны, хотя развитие данного формата там происходит все-таки менее активно.


Говоря о столичных КОТах, генеральный директор "Метриум Групп" Мария Литинецкая сообщает, что в старых границах Москвы на первичном рынке жилья эконом-класса из 29 проектов 12 относятся к категории точечной застройки, остальные – комплексной. В бизнес-классе, по ее словам, почти 50% новостроек – проекты КОТ. А вот на присоединенных территориях в основном (более 80%) реализуются проекты комплексной застройки.


Она отмечает, что сегодня на рынке недвижимости в Московском регионе есть большое количество уже завершенных комплексных объектов. К примеру, в массовом сегменте наиболее масштабные проекты — это микрорайоны "Волжский" (960 тысяч квадратных метров, завершен в 2008 году), "Солнцево-Парк" (470 тысяч квадратных метров, 2014 год), "Царицыно" (420 тысяч квадратных метров, 2014 год). В бизнес-классе построены такие крупные проекты, как ЖК "Гранд Парк" (800 тысяч квадратных метров, 2007 год), ЖК "Шуваловский" (407 тысяч квадратных метров, 2008 год).


В качестве регионального примера Блинов приводит проект "Академический", реализуемый компанией "Кортрос". Строительство нового района Екатеринбурга, в котором будут проживать около 325 тысяч человек, будет осуществляться до 2025 года на площади 1,3 тысячи гектаров. В районе планируется построить более 13 миллионов квадратных метров недвижимости, из них 9 миллионов жилья и 4,2 миллиона социальной и коммерческой недвижимости. В нем должны расположиться знаковые для Екатеринбурга объекты – крупнейший торгово-развлекательный центр, бизнес-парк, конгресс-холл и другие.


Одной из характеристик КОТов является создание рабочих мест. Так, в том же "Академическом", по данным "Кортроса", планируется разместить не менее 90 тысяч рабочих мест. В компании поясняют, что в данном случае места приложения труда определяются путем создания научно-образовательного кластера федерального значения с концентрацией научных, инновационных и медицинских учреждений. На территории района уже действуют крупная детская поликлиника, школы и детские сады, предприятия общественного питания, магазины, сервисные службы и т.д., где работают местные жители, добавляют в "Кортросе".


КОТ и покупатель


Если говорить о преимуществах для покупателей, то, по мнению Погосяна, недвижимость в таких проектах, в первую очередь, привлекательна своей ценой, которая, как правило, ниже, чем на рынке. "В среднем на 15% ниже, чем в сегменте эконом- и комфорт-класса, в зависимости от города и района", — уточняет эксперт.


"Покупатели заинтересованы в приобретении квартир в крупных микрорайонах, поскольку бонусом получают развитую инфраструктуру  рядом с домом", — дополняет Коротченков. Причем получают все новое – дороги, инженерные сети, детские сады и школы, отмечает Гусев.


"Здесь не возникнет проблем с очередями в детский сад или школу, девелоперы таких проектов рассчитывают количество необходимых учреждений", — подчеркивает Литинецкая.


При этом она замечает, что в большинстве случаев проживание в домах, построенных в рамках первой очереди комплексного проекта, не отличается особой комфортностью – рядом ведется стройка, инфраструктура еще может быть не готова, а территория не благоустроена.


Плюсы и минусы КОТов


Одним из главных преимуществ КОТа для застройщика, отмечает Литинецкая, является то, что себестоимость строительства в масштабных жилых комплексах сравнимо ниже, чем на точечных объектах. По мнению же Гусева, себестоимость строительства в проектах комплексной застройки может быть ниже на 15-20%.


Кроме того, большой объем застройки обеспечивает застройщику загрузку его строительных мощностей на несколько лет вперед. Погосян добавляет, что продолжительность проектов позволяет гораздо проще решать вопросы с градостроительными нормами.


Однако у масштабности есть и обратная сторона. Например, доступны КОТы далеко не всем компаниям. "Освоение больших территорий при комплексной застройке требует значительных инвестиций, а значит, комплексная застройка – это удел крупных строительных компаний", — считает Коротченков.


"Нагрузка на застройщика оказывается очень высокой, и, к примеру, в кризис компания будет вынуждена нести потери, но при этом достраивать проект", — добавляет Погосян.

 
КОТам нужна помощь


"Реализация КОТ невозможна без участия государства", — заявляет Блинов, поясняя, что именно в ведении государства находится развитие транспортной инфраструктуры, культурной и образовательной составляющей. Также со стороны государства должны быть сформированы разумные цены за подключение к коммуникациям, продолжает эксперт.


В качестве дополнительных мер, по его мнению, может рассматриваться кредитование со стороны государства с пониженной ставкой, учитывая длительный срок окупаемости проекта. Возможна реализация подобных проектов через частно-государственное партнерство, добавляет он.


Такого же мнения придерживается и Коротченков, полагающий, что главная проблема при комплексном строительстве состоит в том, что создание инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры ложится на застройщиков. И если развитие социальной инфраструктуры в целом посильно для застройщика, то магистральные инженерные сети, такие как электричество и газ целиком зависят от естественных монополий, без помощи которых застройщику не обойтись, рассуждает он.


Еще в большей степени, по его словам, это касается транспортной инфраструктуры, которая, как правило, и является определяющей в том, возможно ли в принципе освоение той или иной площадки, и какая здесь возможна продажная цена квадратного метра и, соответственно, экономика проекта в целом.


Как правило, власти всегда знают, что они хотят от застройщика, а вот девелоперам далеко не всегда понятно, что же они получают от государства взамен, — такое мнение у Литинецкой. Зачастую инвесторы-инициаторы сталкиваются с ограниченностью государственной поддержки, а иногда и вовсе с ее отсутствием, делится глава "Метриум Групп". "В результате практически все российские проекты КОТ совсем не похожи на то, чем они должны являться в действительности, а именно независимыми, инфраструктурно самодостаточными городскими поселениями, которые предоставляют своим жителям качественный уровень жизни", — констатирует Литинецкая.

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    49.4%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.1%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    24.9%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    20.6%

Проголосовали: 1001
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена