Успеть до кризиса: рынок жилья Москвы в 2014 г охватил преждевременный спрос

Ослабление российской валюты, как ни парадоксально, пошло рынку массового жилья Москвы на пользу, впервые за всю его историю обернувшись небывалым преждевременным спросом. Однако решение Центробанка РФ о повышении ключевой ставки в конце года, по мнению опрошенных "РИА Недвижимость" экспертов, отправило всех участников рынка "в нокаут", оставив надеяться, что хотя бы половина столичного рынка недвижимости выживет, и что потребительский спрос на жилье не рухнет под воздействием повышения ипотечных ставок в будущем.

МОСКВА, 24 декабря - РИА Новости, Марина Заблудовская. Ослабление российской валюты, как ни парадоксально, пошло рынку массового жилья Москвы на пользу, впервые за всю его историю обернувшись небывалым преждевременным спросом. Однако решение Центробанка РФ о повышении ключевой ставки в конце года, по мнению опрошенных "РИА Недвижимость" экспертов, отправило всех участников рынка "в нокаут", оставив надеяться, что хотя бы половина столичного рынка недвижимости выживет, и что потребительский спрос на жилье не рухнет под воздействием повышения ипотечных ставок в будущем.


Выбор РИА Новости: самые ожидаемые события рынка недвижимости РФ в 2015 г >>>

 

Лихорадочный ажиотаж

Ослабление курса национальной валюты, а также общая экономическая обстановка в этом году сыграли на руку рынку недвижимости, так как данный сегмент остается наиболее стабильным инструментом сохранения денежных средств, уверены в ГК "МИЦ". Рост спроса отмечался как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания. 

Более того, рынок столичного жилья массовых сегментов в 2014 году дважды столкнулся с ситуацией, которой до сих пор не было ни разу за всю его 23-летнюю историю существования в России, обращает внимание директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома.

"Это так называемый преждевременный спрос, опережающий реальные потребности участников рынка и вызванный нервной реакцией населения на экономическую нестабильность в стране и усилением негативных тенденций. В декабре-январе активность покупателей увеличилась примерно на 50%, а в феврале и марте – на треть, по сравнению с годом ранее. Так участники рынка отреагировали на активность ЦБ по отзыву лицензий у банков и первые заметные колебания валютного курса", - объясняет эксперт.

Второй пик спроса, по его словам, пришелся на конец года и начал набирать обороты со второй половины октября. На фоне непрекращающегося и усиливающегося ослабления рубля и, по сути, не меняющейся цены жилья массовых сегментов, на рынке вновь возник ажиотажный спрос. По итогам ноября 2014 года активность покупателей выросла на 47% по сравнению с августом текущего года и на 10% – по сравнению со стабильным прошлогодним ноябрем, добавляет собеседник агентства.

Показательно и то, что за октябрь и ноябрь в Москве было зарегистрировано на 35% больше договоров долевого участия, чем за тот же период 2013 года, утверждает директор по маркетингу и рекламе девелоперской компании "Сити-XXI век" Марина Тимашова.

"В начале осени мы подсчитали, что в одном только сентябре граждане забрали из банков сумму, равную 40,7% общей стоимости текущего предложения на вторичном рынке столицы", - добавляет Шлома.

Строительный "оптимизм"

Однако ажиотаж на столичном рынке жилья наблюдался не только со стороны покупателей, но и со стороны девелоперов, отмечает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. В течение всего года на рынок регулярно выходили новые проекты. Так, по данным эксперта, в 2014 году в границах старой Москвы продажи открылись в 33 жилых комплексах разных сегментов, что в 1,5 раза больше относительно всего 2013 года.

В основном все проекты, старт продаж которых был запланирован на 2014 год, вышли в реализацию говорит генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева. В новой Москве вышло только несколько новых проектов, по большей же части объем предложения пополняли корпуса в уже реализуемых комплексах.

При этом основные проблемы для девелоперов во многом были связаны с изменениями в законодательстве. "Речь, в частности, идет об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, а также о ряде актов, которые немного усложнили процедуру выкупа земельных участков и изменения их вида разрешенного использования. Девелоперы вынуждены были подстраиваться под новые "правила игры", - объясняет Литинецкая.

Игроки рынка отмечают еще один актуальный тренд этого года – активный запуск программы реновации промышленных зон в связи с недостатком территорий для строительства на территории "старой" Москвы. 

 

Как выглядит Москва-река в шести лучших проектах по ее развитию >>>

 

"Заморозки" близко

Что касается "замораживания строек", то эксперты единогласно заявляли, что подобных случаев пока не наблюдалось. Однако, по словам Лебедевой, были проблемы с выходом в продажу анонсированных проектов. Например, поясняет она, несколько раз проекты были анонсированы, но в итоге продажи не открывались, а начало стройки приостанавливалось. Скорее всего, это было связано с проблемами в получении разрешительной документации на строительство, рассуждает собеседница агентства. Удлинились также сроки вывода ряда крупных проектов, которые опять-таки уже несколько раз сдвигались.

Впрочем, строительная "заморозка" на рынке все-таки предполагается.

"Сейчас мы переживаем период турбулентности, который отсеет самых слабых игроков на рынке недвижимости. Мы видим, что есть "закредитованные" компании, которые могут уже в скором времени объявить о замене собственника или невозможности выполнить свои обязательства. Таких около 30%, а в течение года эта цифра еще больше увеличится. Надеюсь, что около 50% рынка выживет", - замечет в свою очередь генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев.

Цены с возрастанием

В 2014 году рынок столкнулся с самым резким со времен кризиса 1998 года ослаблением российской валюты. Как ни парадоксально, рынку жилья эконом- и комфорт-классов девальвация сослужила добрую службу, поддержав уровень спроса и не допустив возможной отрицательной динамики рублевых цен, подчеркивает Шлома из "Инком-Недвижимость".


В условиях стабильно активного спроса цены на недвижимость Москвы в большинстве сегментов в течение года имели положительную динамику, особенно на объекты в стадии строительства, отмечают в ГК "МИЦ".


По итогам 2014 года средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента выросла на 10,7% и составила 147,3 тысячи рублей, приводит данные Литинецкая. Для сравнения: в конце 2013 года средняя цена "квадрата" составляла 133 тысячи рублей, увеличившись, согласно итогам прошлого года, на 3,2%. "В 2014 году наиболее активно цены росли в первом квартале, когда в связи с девальвацией рубля спрос на жилье эконом-класса значительно повысился. Во втором квартале, напротив, было зафиксировано снижение среднего уровня цен на фоне спада общей покупательской активности, а также за счет выхода значительного объема квартир в наиболее доступных комплексах", - поясняет собеседница агентства. Начиная с осени, цены на первичном рынке эконом-класса, добавляет она, планомерно повышались, в среднем на 2-3% за последний квартал.

Таким образом, весь этот неспокойный год цена объектов незначительно увеличивалась, и до осени даже опережала уровень инфляции, утверждает Шлома. Например, по его данным, средняя цена предложения на объекты эконом-класса на вторичном рынке Москвы в настоящее время составляет 172,2 тысячи рублей за квадратный метр (плюс 6,1% с начала года), комфорт-класса – 189,7 тысячи рублей за "квадрат" (плюс 6,7 % с начала года), премиум-класса – 265 тысячи рублей за "квадрат" (плюс 8% с начала года).

 

Что касается элитного сегмента, то здесь в большинстве новостроек цены зафиксированы в долларах, что при резком росте курса привело к значительному увеличению цен в рублевом эквиваленте, констатирует коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. Жилые новостройки премиум-класса в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы, по данным эксперта, выросли за год на 6% (570 тысяч рублей за квадратный метр), премиум-класс за пределами ЦАО подорожал на 13% (471 тысяча рублей за квадратный метр), а бизнес-класс – на 12% (250 тысяч рублей за "квадрат"). При этом собеседница агентства отмечает, что по итогам года в строящихся объектах цены выросли от 15 до 30%.

Однако в отличие от других сегментов рынка прямого повышения цен в прайс-листах объектов премиум-класса не отмечалось, подчеркивает Фонарева. Более того, некоторые долларовые цены были скорректированы в сторону снижения, чтобы на фоне роста курса доллара не уходить от реалий рынка. Так, по ее словам, в отдельных объектах долларовая цена была снижена на 42% пропорционально росту курса валюты.

Будущее в "ауте"

Прогнозы по рынку недвижимости Москвы на 2015 год сегодня напрямую связаны с ростом ключевой ставки до 17% и с тем, как будут развиваться события дальше, утверждает коммерческий директор ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. Главное влияние этого решения ЦБ РФ – неизбежный рост ставок по ипотеке, который уже начался, и прямозависимое снижение платежеспособного спроса на жилье, говорит он. 

 

Судьба ипотеки: рынок кредитов на жилье заканчивает год под угрозой роста ставок >>>

 

С экспертом соглашается председатель совета директоров компании "СУИхолдинг" Азарий Лапидус, который в свою очередь уверен, что основной "кеш", который люди могут вложить в жилье, будет реализован к январю-февралю. А вот по ипотеке все будет зависеть от ставок. Если она поднимется выше того минимума, который может тратить семья на выплаты, то масса людей просто ее не потянет. Для наглядности эксперт приводит следующие расчеты: если до сих пор ипотека со ставкой 12% забирала из семьи 20-25 тысяч в Москве, то теперь ипотека вырастет в 1,5 раза и будет стоить столичным жителям около 30-40 тысяч. А значит, люди уже не смогут взять кредит и будут ждать, когда ставка упадет.

А вот развитие ситуации на рынке элитной недвижимости Москвы, по словам Лебедевой из "Миэль-Новостройки", будет зависеть в том числе от того, как отразится на нем повышение цены на стройматериалы, себестоимость которых в любом случае привязана к доллару. Импортозамещение, к сожалению, в сегменте комфорт-, бизнес- и элит-класса сейчас представляется затруднительным, констатирует собеседница агентства.

Таким образом, на сегодняшний день все участники рынка, то есть те, кто формирует обстановку, - продавцы, покупатели, банки – находятся в "ауте", заявляет управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

В этой ситуации, по его словам, есть три сценария: первый – закрыть глаза, думать, что ничего не происходит, строить и продавать. Сценарий второй – остановить стройку и продажи. "В течение первого квартала 2015 года мы увидим замороженные стройки и растягивание сроков строительства", - уверен эксперт. Сценарий третий – компенсировать курсовые разницы и удорожание себестоимости строительства повышением цен на квартиры. "Рост стоимости составит 5-15%", – считает собеседник агентства.


Уже сейчас, в преддверии Нового года, цены растут, подтверждает Хрусталев. Корреляция есть, и застройщикам приходится пересматривать стоимость квартир в сторону повышения. Рынку падать некуда: иначе придется торговать себе в убыток, заключает эксперт.

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    60.4%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.1%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.5%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.3%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.7%

Проголосовали: 3409
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена