Девелоперы готовы строить жилые микрорайоны не далее 15 км от Москвы

Лишь удаленные от МКАД не более чем на 15 километров земли подходят для комплексного освоения территорий, а остальная территория является своеобразной Terra Incognita, куда не спешат заходить крупные застройщики, рассказали РИА Новости эксперты рынка недвижимости.

МОСКВА, 25 ноября - РИА Новости. На первый взгляд Московская область является наиболее привлекательным субъектом в РФ для девелоперских проектов - из-за высокой стоимости квадратного метра, наличия привлекательных стройплощадок, заинтересованности глав местных администрации и близости к главному мегаполису страны. Однако участники рынка считают, что для комплексного освоения территорий подходят лишь земли, удаленные от МКАД не более чем на 15 километров, а остальная территория является Terra Incognita, куда не спешат заходить крупные застройщики. Эксперты рассказали РИА Новости, какие направления Подмосковья наиболее привлекательны для освоения и где сегодня ведется масштабное строительство жилья.

 

Комплексный подход к территории

 

Следует отметить, что Московская область уже несколько лет является лидером по объемам ввода жилья в России - по данным Росстата, за январь-сентябрь 2011 года ввод жилья в Подмосковье составил 10,3% от общего показателя ввода жилья по России и достиг почти 3,5 миллиона квадратных метров.

 

При этом, как уверяют участники рынка, около 80% возводимого многоэтажного жилья расположено в ближнем Подмосковье - до 15 километров от МКАД. Основную массу этих проектов составляют микрорайоны общей площадью от 70 тысяч до 500 тысяч квадратных метров жилья.

 

В 2011 году в структуре предложения подмосковных новостроек 78% приходится на долю комплексной застройки, где одновременно с возведением жилья идет формирование социальной инфраструктуры, отмечает гендиректор "Мортон-Инвест" Антон Скорик.

 

"Такие микрорайоны являются лидерами спроса. Они обеспечивают более высокое качество жизни и более комфортную цену за счет крупных объемов строительства. Соответственно, для застройщиков этот формат является перспективным", - поясняет Скорик политику подмосковных застройщиков.

 

Эксперты отмечают, что наиболее активное строительство ведется в Балашихе, Химках, Долгопрудном, Лобне, Мытищах, Королеве, Ивантеевке, Щелково, Железнодорожном, Реутове, Люберцах, Видном, Домодедово, Подольске, Одинцово, Московском, Апрелевке и Красногорске.

 

В настоящее время, по данным компании "Бест-Новострой", в радиусе 30 километров от Москвы реализуются 600 новостроек, а общий объем первичного рынка многоэтажного жилья Московской области, по информации компании "Миэль-Новостройки", составляют около 800 объектов.

 

"Если исходить из средних величин по рынку, то в 2011 году приблизительный объем выхода площадей в ближнем Подмосковье может составить около 2,4 миллиона квадратных метров, а в дальнем Подмосковье - около 0,6 миллиона квадратных метров", - подсчитывает председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

 

Планы на 2012 год тоже глобальны - только трое опрошенных крупных девелоперов заявили РИА Новости о намерениях в ближайшее время приступить к строительству многоэтажных жилых домов почти на 2,5 миллиона квадратных метров.

 

ГК "Мортон" планирует вывести проекты на 1 миллион квадратных метров, "СУ-155" анонсировал строительство жилья в Домодедовском районе на 500 тысяч квадратных метров, ГК "Жилищный капитал" объявил о строительстве 500 тысяч квадратных метров в Одинцово, 300 тысяч квадратных метров в Можайском районе и 154 тысячи квадратных метров в Химках.

 

В риелторской компании "Бест-Новострой" добавили к этому списку еще 500 тысяч квадратных метров жилья, которое планируется построить в районе Ватутинки на Калужском шоссе.

 

Особенности подмосковного ценообразования

 

Выбирая ту или иную строительную площадку и объявляя ценники, девелоперы тщательно вымеряют объем жилья, который можно стабильно реализовывать. Здесь очень важно учитывать стоимость квадратного метра у конкурентов и уровень платежеспособности населения, отмечает Скорик.

Эксперты считают, что около 60% покупателей новостроек ближайшего Подмосковья составляют москвичи, которые каждые день ездят на работу в столицу.

 

"Именно они формируют спрос на объекты в радиусе до 15 километров от Москвы, а доля жителей Подмосковья составляет до 35%, причем это не только жители того района, где строится объект", - замечает Скорик.

 

Платежеспособность населения дальнего Подмосковья не позволяет обеспечить высокий спрос по тем ценам, которые предлагают застройщики, считает вице-президент, директор дирекции по Подмосковью ГК "ПИК" Даромир Обуханич.

 

Он поясняет, что в одной новостройке, расположенной в Талдоме, в месяц продается одна квартира, а вся прибыль уходит на содержание этого дома - число жителей, способных купить квартиру в этой новостройке, как по ипотеке, так и за наличные крайне мало.

 

Привлечь клиентов в дальнее Подмосковье можно лишь очень низкими ценами, но ведь себестоимость строительства от этого не изменится, соглашается с коллегой председатель совета директоров ГК "МИЦ" Андрей Рябинский.

 

В сложившихся условиях основное развитие рынка новостроек в Московской области идет в сторону увеличения проектов экономичного жилья, отмечает Доброхотова из "Бест-Новострой".

 

Эксперты также указывают, что в ближнем Подмосковье цены растут более высокими темпами, чем в дальних городах Подмосковья - это связано с более активным спросом на квартиры. Повлияло на ценообразование и расширение границ Москвы - рост цен в Московской области с начала 2011 года составил, в среднем, 7%, а в проектах на территории "новой" Москвы только с июля цены выросли от 5% до 10%, подсчитывают в компании "Миэль-Новостройки".

 

Средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Московской области сегодня составляет порядка 65 тысяч рублей, а средняя стоимость квадратного метра на присоединяемых территориях - 70 тысяч рублей, сообщает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Мария Литинецкая.

 

В наиболее интересных объектах на землях "новой" Москвы рост стоимости "квадрата" мог достигнуть и 20% - так, в поселке "Коммунарка" средняя цена жилого метра к концу сентября выросла до 82 тысяч рублей, а однокомнатные квартиры площадью 45 квадратных метров продавались по 4 миллиона рублей, отмечают специалисты компании "Бест-Новострой".

 

Однако основное повышение цен на присоединяемой территории эксперты ожидают лишь после объявления конкретных сроков и уже свершившегося факта присоединения, а текущая разница в ценах на квартиры в новостройках на юге столицы и квартиры в новостройках "новой" Москвы составляет 30-50%.

 

"По факту присоединения данных территорий к Москве можно ожидать роста стоимости жилой недвижимости на уровне 15-30%", - считает Литинецкая.

 

Принципы освоения территорий

 

Участки под строительство в Москве зачастую предлагаются со всевозможными обременениями и ограничениями, устранение которых может потребовать значительных временных и денежных ресурсов. В Подмосковье строить намного проще - существует обширный земельный фонд, где нет обременений и ограничений, отмечает Литинецкая.

 

Однако свободные территории в "чистом поле" привлекают немногих - там необходимо создавать с нуля инженерную и социально-бытовую инфраструктуру. Существующая инфраструктура, к которой можно "привязать" проект и снять определенную долю обременений с застройщика, существенно повышает ликвидность площадки, поясняет Литинецкая.

 

Позволить себе комплексное освоение территорий в "чистом поле" или дальнем Подмосковье могут немногие крупные девелоперы. Например, "СУ-155" позволяет застраивать Чехов и Серпухов собственная производственно-техническая база - четыре подмосковных завода. По словам представителя пресс-службы "СУ-155", компания в состоянии возводить автономные микрорайоны со своей инфраструктурой, а это убирает целый ряд ограничений при выборе стройплощадок.

 

Также девелоперы обращают пристальное внимание на транспортную инфраструктуру и сети, которые являются одной из самых емких статей бюджета проекта. Транспортная доступность на автомобиле имеет решающее значение при выборе расположения дома у 37% покупателей, а возможность использовать железную дорогу как альтернативу личному автомобилю и общественному транспорту рассматривают 34% покупателей, говорит Скорик.

 

"Если участок под застройку удаленный, то большие затраты ложатся на магистральные сети. Комплексная застройка тянет за собой всю инфраструктуру, затраты на которую порой составляют до 40-45% от инвестиций в проект", - отмечает Обуханич.

 

Здесь помогла бы некая логичная кооперация, но в части строительства транспортной инфраструктуры или обеспечения района сетями такой практики между застройщиками, к сожалению, нет, сетует эксперт.

 

Зоны отчуждения и земли обетованные

Помимо территории за 15-м километром от МКАД девелоперы считают не особо привлекательными для строительства многоэтажного жилья Сергиево-Посадский, Дмитровский и ряд других удаленных районов Подмосковья - строительство там непривлекательно с точки зрения соотношения затрат на проект с доходами от реализации квартир.

 

По мнению Обуханича, для того, чтобы идти в районы дальнего Подмосковья, нужно, чтобы там изменился рынок.

 

"Пока же местные компании осуществляют там точечную застройку - строят один дом и подключают его к уже существующим сетям", - поясняет он.

 

Эксперты считают, что самый "лакомый кусок" - это территории "новой" Москвы и соседние районы, включая Домодедовский, а также западную и южную части Ленинского района. К особо перспективным районам, помимо юго-западных территорий "новой" Москвы, эксперты также относят район Сколково и примыкающие к нему территории, с развитием которых связаны глобальные планы правительства.

 

Район Сколково интересен девелоперам с точки зрения строительства нового жилья бизнес-класса. В районе завершено строительство первой очереди ЖК "Славянка" общей площадью 350 тысяч квадратных метров, а в настоящее время там возводится несколько масштабных проектов - "Форт Сколково" и микрорайон "Сколково" общей площадью 650 тысяч квадратных метров жилья, застройщиками которых являются "Абсолют групп" и "РАСТ", указывает Доброхотова.

 

При этом, эксперты подчеркивают, что несмотря на высокий потенциал, у девелоперов нет понимания, как именно следует развивать удаленные от МКАД территории "новой" Москвы - компании лишь заглядываются на эти земли, но конкретных шагов пока не предпринимают. Прогнозы относительно темпов реализации и динамики развития этих участков пока осторожны, но все игроки рынка считают, что основным вектором строительства нового жилья в ближайшие годы станут именно юго-западные территории Московской области.

Михаил Рычагов

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    49.5%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.0%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    24.8%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    20.7%

Проголосовали: 1011
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена