Рынок новостроек сегодня живет в новой реальности

Рынок новостроек московского региона переживает непростые времена - меняется законодательство, спрос отстает от предложения, цены на жилье падают, а его себестоимость растет. О том, как в этих условиях чувствуют себя девелоперы, риелторы и покупатели жилья, в интервью РИА Недвижимость рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
© «Бон Тон»Наталия КузнецоваНаталия Кузнецова

- Наталия, какие главные тенденции рынка новостроек вы можете выделить на сегодняшний день?

— Основная тенденция — это всё-таки ужесточение конкуренции между застройщиками на фоне выхода большого объема как новых проектов, так и корпусов в уже реализуемых ЖК. Но это хорошо для потребителя, потому что люди получают возможность выбрать наиболее интересное для себя предложение из массы качественных проектов. Второй важный тренд — рост доли ипотеки, который, конечно, сильно поддерживает девелоперский бизнес, учитывая уменьшение платёжеспособности населения. Ещё одна тенденция — спрос не успевает за предложением. Темпы реализации по-прежнему остаются высокими, но прироста покупательского интереса по сравнению с двумя предыдущими годами нет. Объем же предложения при этом растет в геометрической прогрессии.

Предыдущие кризисы на рынке недвижимости являлись своего рода ценовой коррекцией перегретого рынка недвижимости, и тогда восстановление ценового уровня происходило за два-три года. Сегодня же, можно сказать, рынок живет в новой реальности: снижение, пусть и незначительное, продолжается, и игрокам рынка приходится работать в таких условиях.

- А когда цены начнут расти?

— Сложно сказать. Я думаю, в ближайшие два года нет никаких предпосылок для роста цен. Слишком высоки активность девелоперов и уровень выхода новых проектов. Так, за последние пару лет средняя цена "квадрата" продолжала снижаться примерно на 5% в год. Конечно, это зависит от класса, ключевых характеристик и структуры проекта, но "среднее по больнице" именно такое.

- Насколько сегодня спрос отстает от предложения?

За 11 месяцев текущего года на первичный рынок в границах только "старой" Москвы вышло в реализацию порядка 155 корпусов, общим объемом не менее 2,8 миллиона квадратных метров. Эта цифра сопоставима с уровнем всего 2016 года. Причем больше половины нового предложения пришлось на долю комфорт-класса. В то же время, по данным Росреестра, по договорам долевого участия продано 1,3 миллиона метров.

В Подмосковье сейчас в реализации примерно такой же объем — около 2,8 миллиона квадратных метров. Последние 2-3 года мы видим тенденцию снижения объемов продаваемого жилья. Одна из ключевых причин — спрос начал перетекать в Москву. В том числе это происходит потому, что в области хуже развивается социальная и транспортная инфраструктура. Снижение спроса влечет за собой уменьшение стоимости жилья, в связи с этим активность девелоперов в области начинает ослабевать.

- А как сильно сегодня отличаются цены на новостройки в Москве и области?

— Средневзвешенная цена по зарегистрированным с начала года ДДУ в "старой" Москве составила 150-170 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от сегмента. Средний бюджет при этом порядка 8-11 миллионов (это без учета элитного сегмента). В Подмосковье средневзвешенная цена — от 60 до 100 тысяч в зависимости от удаленности от МКАД.

- Как в этих условиях ведут себя девелоперы?

— Девелоперам приходится балансировать на тонкой грани между соблюдением сроков реализации, высокого качества строительства и сохранения цены. Им приходится максимально идти навстречу потребителю. Это отражается на всех этапах проекта, и прежде всего при разработке концепции. На этом этапе важно не просто заложить качественные характеристики, но и применить какие-то нестандартные решения, насытить проект какими-то "фишками". Где-то это необычная архитектура, где-то широкий спектр планировочных решений, интересные элементы благоустройства и так далее. И, конечно, приходится вести грамотную ценовую политику, предлагая клиентам различные акции и скидки, а также совместные с банками ипотечные программы.

Учитывая, что себестоимость строительства дорожает, но при этом цены повышать нельзя, как и снижать качество, рентабельность бизнеса, естественно, снизилась. Сверхдоходов у девелоперов уже давно нет.

- А как на них отражаются изменения в законодательстве о долевом строительстве?

— Стоит заметить, что первоначально, еще при принятии закона в 2004 году, встал вопрос о механизмах защиты прав участников долевого строительства и способах обеспечения исполнения обязательств застройщика перед ними. Сформировались два диаметрально противоположных подхода к данному вопросу. Первый подход рассматривал участника долевого строительства как инвестора, а, следовательно, главным считалась возможность возврата денежных средств, инвестированных в строительство. Второй подход рассматривал участника как потребителя, а, следовательно, предполагал, что участник, заплативший за квартиру, должен получить ее независимо от финансовых трудностей застройщика. До 2017 года 214-ФЗ развивался по первому пути — обеспечение возврата.

Однако, несмотря на обилие защитных механизмов, проблема обманутых дольщиков не решалась именно потому, что обманутые дольщики это, в первую очередь, потребители, которым нужны механизмы достройки, а не механизмы возврата инвестиций. Компенсационный фонд направлен именно на достройку проблемных объектов, а, следовательно, данный механизм должен значительно эффективнее защищать дольщиков.

Что касается застройщиков, то, прежде всего, тяжело придется мелким компаниям. Однозначно будет укрупнение рынка, на нем останутся только застройщики, которые смогут позволить себе иметь большой уставной капитал, брать кредиты в банках и так далее.

Самой радикальной мерой среди законодательных изменений можно считать замену страхования ответственности застройщиков на взносы в компенсационный фонд. К сожалению, подобные механизмы защиты носят очень растянутый по времени характер. Это обусловлено тем, что действие фонда будет распространяться на объекты строительства, по которым первый договор ДДУ заключен после регистрации фонда, а это — 90 дней с момента вступления в силу закона, то есть с 27 октября этого года. На практике фонд в первые годы будет работать исключительно с новыми объектами и, как следствие, аккумулировать денежные средства, не имея законного основания расходовать их на ранее возникшие проблемные объекты. И в полной мере фонд, как мне кажется, заработает лет через 7-10.

- Заметили ли вы изменения в настроении покупателей в связи с предстоящей отменой долевого строительства?

— Начнем с того, что пока говорить об отмене долевого строительства преждевременно. Президент пока поручил только подготовить проект дорожной карты по поэтапной замене механизма долевого строительства проектным финансированием. На практике уже есть возможность привлечения средств дольщиков с помощью эскроу-счетов. Однако застройщики очень прохладно встретили новую возможность из-за высоких кредитных ставок в банках. В принципе, это главный камень преткновения отмены долевого строительства. Средства дольщиков для застройщика фактически являются беспроцентным кредитом, а целевой кредит банка имеет дополнительную нагрузку 15-20% годовых. В ближайшие три года правительству придется каким-то образом снизить процентную ставку до приемлемого уровня, в противном случае запрет на привлечение средств дольщиков приведет к скачку цен на рынке недвижимости. Но большинство покупателей не забегают так далеко вперед, поэтому настроения достаточно спокойные.

- Изменился ли за последнее время портрет покупателя в Москве и Подмосковье?

— Конечно, изменился. Прежде всего, он существенно помолодел. Средний возраст покупателя новостройки сегодня 30-35 лет. Как правило, это семейные люди с одним-двумя детьми или без детей. Почти все покупают для собственного проживания, доля покупателей-инвесторов с 2013-2014 годов сократилась до 8-10%. Одновременно выросла доля региональных покупателей — сегодня таких около 18%, а пару лет назад их было всего 6%.

Также у покупателей ужесточились требования. Как и раньше, они хотят купить качественное жилье, но подешевле. Но если раньше это было сделать гораздо труднее, то теперь рынок насыщен предложениями любого уровня комфортности под разные бюджеты. Неудивительно, что в этих реалиях клиент стал более придирчив. При этом, делая выбор, на первое место покупатель ставит цену, затем транспортную доступность и наличие рядом метро или МЦК, а потом смотрит на наличие окружающей инфраструктуры.

В то же время покупатель становится более юридически грамотными и уровень доступа к информации повышается. Перед тем, как принять решение о покупке, он тщательно изучает репутацию застройщика, смотрит финансовую составляющую проекта и его проектную декларацию, обращает внимание на его аккредитацию банками. Он внимательно читает, что написано в сети и на форумах о застройщике и объекте. Понятно, что негатив есть всегда по каждому объекту, но если отзывы в основном отрицательные, то это повод насторожиться. Поэтому девелоперам надо уделять особое внимание этим вопросам.

- Недвижимость всегда считалась хорошим вариантом для сбережения, а то и приумножения средств. А что теперь, когда цены не только не растут, но ещё и падают?

— Наш менталитет так устроен, что нам необходимо иметь какую-то стабильность в жизни, и наличие собственной недвижимости как раз является такой стабильностью. Это не только какой-то тыл за спиной, но и показатель определенного успеха в жизни. И так будет продолжаться еще долго, поэтому люди не перестанут вкладывать свои накопления именно в жилье.

Опять же, средняя цена по рынку, может, и не растет, но этот показатель не всегда отражает ситуацию по отдельным проектам. Хорошая недвижимость всегда в цене, и есть масса качественных проектов, которые будут востребованы еще долгое время и у них есть перспектива прироста цены, сопоставимая с доходом от банковских депозитов и даже больше.

- Кстати, про депозиты. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина недавно сказала, что в отсутствие возможности вкладываться в долевое строительство граждане массово понесут деньги на депозиты, а банки за счет этого смогут кредитовать застройщиков. Как думаете, удастся ли тем самым заместить деньги дольщиков банковскими кредитами?

— Я думаю, что это очень мифический сценарий. Сейчас доля ипотеки в сделках по рынку не меньше 40%, а по некоторым объектам достигает 90%. То есть живых денег у людей немного, это те же самые средства банков, взятые в кредит.

- Вы сказали, что конкуренция среди девелоперов усиливается, и выживут только крупнейшие. А что происходит в риелторском сообществе? И как в нынешних условиях чувствует себя непосредственно "Бон Тон"?

— Конкуренция ужесточается и на рынке риелторских услуг, компании борются за клиентов, и в этой борьбе выживут крупнейшие и опытнейшие.
Что касается нашей компании, то мы начинали с элитной недвижимости, а теперь перешли в массовый сегмент. Но при этом подход к клиенту остался прежним, когда мы к каждому покупателю подходили индивидуально. И за десять месяцев этого года нам удалось закрепить позиции на рынке, увеличив число сделок втрое. Выручка компании при этом увеличилась в два раза. И сегодня в портфеле компании более 4 миллионов квадратных метров жилья, в том числе крупнейшие проекты комфорт-класса от ведущих российских застройщиков.

Новости партнеров
Интерактив
  • Конечно! Молодым семьям не хватает только жилья!

    21.1%

  • Рожать во имя жилья - это странно

    14.8%

  • Бесплатное жилье, как в СССР, было бы эффективнее

    45.4%

  • Смотря как будут реализовывать

    11.7%

  • Лучше бы просто деньгами дали

    7.0%

Проголосовали: 4159
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена