Главная проблема девелоперского рынка – проблема спроса

Проблема спроса является сегодня ключевой для российских девелоперов, и, если его удастся сохранить хотя бы на существующем уровне, все остальное уже не так страшно, рассказал в интервью "РИА Недвижимость" президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий.
© ГК "Кортрос"Вениамин ГолубицкийВениамин Голубицкий

Проблема спроса является сегодня ключевой для российских девелоперов, и, если его удастся сохранить хотя бы на существующем уровне, все остальное уже не так страшно, рассказал в интервью "РИА Недвижимость" президент группы компаний "Кортрос" Вениамин Голубицкий.

- Вениамин Максович, как сегодня себя чувствуют застройщики?

— Конечно, сейчас компаниям приходится сложно. Когда рынок каким-то образом сокращается или нарушается платежеспособный баланс — вы начинаете это остро ощущать.

Если говорить о девелоперах, то главная проблема для них — денег мало, деньги дорогие. К тому же в борьбе за покупателя приходится конкурировать в значительной мере ценой. Покупатель же в этих условиях себя ведет правильно, он требователен и капризен, потому что сейчас его время.

Но гораздо хуже себя чувствуют подрядные организации. Заимствовать в банках им еще труднее, чем девелоперам, с авансированием строек тоже все не так блестяще. А ведь это зачастую большие коллективы, которые нужно содержать, и если доходит до сокращений, то такие вещи всегда болезненны. Причем наиболее остра проблема в регионах, там нет таких мощных подрядчиков, как в Москве, и имеющиеся оказались сильнее уязвлены кризисом.

- Вам тоже сложно находить подрядчиков или у вас давние проверенные партнеры?

— У нас есть давние партнеры, но при этом мы в случае с каждым объектом проводим тендер, оцениваем состояние компании, особенно внимательно смотрим на финансовую устойчивость. Случалось, что приходилось заменять подрядчиков, они не справлялись.

- Не выгоднее ли в таких условиях создать дочернюю подрядную компанию?

— Нет, не выгоднее. Я считаю, что каждый должен заниматься своим делом, девелоперы должны заниматься девелопментом, а строители — стройкой. Так устроено во всем мире, рано или поздно, я думаю, так будет и в России.

Если вы имеете в своей компании и девелоперские структуры, и подрядные, и производителей стройматериалов, то вам приходится делить между ними маржу. Если ваши структуры продают вам стройматериалы дешевле — значит, они недополучают то, что могли бы получить на рынке. Если ваши строители строят вам дешевле — опять же, они недополучают. А если вы им переплачиваете — значит, недобираете девелоперскую маржу. Поэтому я убежденный противник такого рода структур, хотя есть и другие точки зрения.

- Есть мнения, что по российским девелоперам ударил уход турецких подрядчиков…

— По нам он никак не ударил, поскольку мы работаем в эконом-классе, а для этого сегмента зарубежные подрядчики довольно дороги и экзотичны. Те, кто строит элитное жилье или близкое к нему по классу, наверно, ощутили их уход.

Вообще я не думаю, что главная проблема нашего девелоперского рынка — это уход турецких подрядчиков. В этом плане мы как раз-то с импортозамещением легко справимся. Важнее, что подорожали некоторые материалы с учетом валютной составляющей, особенно в элитном сегменте. В этих условиях приходится внимательно следить, что происходит с биржевыми продуктами, с металлом и так далее.

В целом же главная проблема рынка — это все-таки проблема спроса. Если его удастся поддержать хотя бы на существующем уровне, то все остальное на этом фоне не так страшно. Да, цены с валютной составляющей существенно изменились, но, может, это даже во благо рынка. Да, норма прибыли уменьшилась, это тоже не так страшно. Вопрос — хватит ли у потребителя денег, и не раздуваются ли у нас сейчас пузыри на рынке. Ведь объемы жилья на рынке за последний год значительно увеличились. Я думаю, они увеличились из-за того, что остановить проект опаснее и дороже, чем его продолжить и завершить. Это закон кризиса — если у тебя объект в высокой степени готовности, то его надо не останавливать, а завершать. Поэтому те девелоперы, у которых большие заделы, старались не останавливаться.

- Что бы вы посоветовали властям или профессиональному сообществу для исправления ситуации?

— Мы все понимаем, что больших финансовых возможностей сегодня у власти нет. И, в отличие от кризиса 2008 года, власть субсидировать стройку практически не может. Она поддержала рынок через субсидирование ипотеки, и больше этого она, наверно, вряд ли может что-то сделать.

При этом власть могла бы ослабить налоговое бремя. В тех же регионах пытаются абсурдным образом повысить налоговую нагрузку на девелоперов. Но нужно понимать, что сегодня у девелопера нет "жирка", запаса прочности, чтобы накладывать на него все больше обязательств. Заставлять строить те же социальные объекты в проектах — это не лучшая стратегия. Опять же, требования о создании рабочих мест. Все это замечательно, но это не дело девелопера, как минимум это должны делать совместно бизнесмены и власти. Хотя бы потому, что созданные рабочие места и производства должны вписываться в экономическую ситуацию.

На самом деле у России есть один мощнейший ресурс — это земля, за счет которой можно поддержать девелопера. Хотя здесь нужно понимать — девелопер будет вкладывать деньги в обработку земли и ее застройку только в том случае, если участок несет в себе будущие возможности для него.

Сегодня много обсуждается арендное жилье. Понятно, что для создания модели арендного жилья оно должно быть каким-то образом субсидировано. Деньгами субсидировать в нынешних условиях тяжело. Наверно, можно субсидировать за счет земельного ресурса. Например, девелопер получает участок, часть его застраивает коммерческим жильем, за счет продажи которого сам же и субсидирует арендное жилье, возводимое на другой части участка. Мне кажется, что если бы мы правильно проработали такую модель, это станет поддержкой рынка, возрастут объемы возводимого жилья и дополнительные земли вовлекутся в оборот.

- Давайте теперь поговорим о некоторых ваших проектах. На прошедшей недавно во Франции выставке MIPIM вы представляли проект застройки бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону, расскажите о нем?

— Это крупный проект, рассчитанный примерно на 15-20 лет. В его рамках мы планируем построить на участке в 400 гектаров 3,9 миллиона квадратных метров, включая 750 тысяч квадратных метров социальных объектов, 350 тысяч квадратных метров коммерческой недвижимости. Объем инвестиций составит порядка 200 миллиардов рублей, примерно 30% из которых — собственные средства, остальное — банковское финансирование плюс мы готовы рассматривать соинвесторов.

Строительство начнется, скорее всего, в 2018 году и будет вестись в несколько этапов. Сейчас идет стадия согласования и различных административных процедур.

Одной из интересных особенностей будущего микрорайона станет пешеходная зона площадью 15 гектаров, преобразованная из взлетно-посадочной полосы. Концепция проекта, кстати, разработана французским архитектурным бюро Антони Бешу.

- Также у вас есть проект в Перми…

— Да, в самом центре Перми мы начали новый крупный проект под названием "Гулливер". Его концепцию также разработал Бешу. Это очень интересный проект, ничего аналогичного в Перми нет, он фактически станет высотной доминантой города. Интерес к проекту можно увидеть хотя бы по продажам — мы их едва открыли, и уже продали практически 40% первой очереди.

В Перми у нас есть еще один проект — редевелопмент бывшей табачной фабрики "Астра", которая также находится в центре. Тоже уникальный архитектурный проект. В рамках реновации мы восстановили полностью разрушенные торговые ряды 19 века, создали там торговые площади и жилье, фактически элитного класса, по крайней мере, по пермским понятиям.

- В Перми вы также хотели построить транспортно-пересадочный узел?

— Мы пока только думаем об этом. Пока еще рано говорить о каких-то конкретных результатах, но такого рода проекты мы рассматриваем. Это касается не только Перми, но и Москвы и Екатеринбурга.

- Как обстоят дела в "Академическом" в Екатеринбурге?

— "Академический" не снижает темпов своего развития. Активно наращиваем инфраструктуру, например, сейчас там строится третья школа, уже построено восемь детсадов. Сейчас переходим к застройке центральной части участка, где планируется создать наиболее высотные объекты и офисные здания, а также благоустроить парк.

Помимо прочего мы предполагаем создать в микрорайоне медицинский кластер. Идея заключается в том, чтобы перенести многочисленные медицинские учреждения в одну точку и повысить их эффективность за счет синергии. Процесс уже пошел, сейчас переносится Институт материнства и детства, обсуждается также вопрос о переносе туда Медицинского университета.

Ежегодно в "Академическом" мы продаем больше ста тысяч квадратных метров, что для одной локации очень сильный результат. Более 40 тысяч человек уже заселились.

- А как там с транспортной инфраструктурой?

— С дорогами там все нормально, дороги постоянно строятся. Единственный вопрос, который сегодня обсуждается — скоростной трамвай. Сейчас не лучшее время для него, но, тем не менее, мы планируем решить этот вопрос.

- Считается, что сейчас не лучшее время для запуска новых проектов, но все-таки — планируете ли вы что-то новое, еще не анонсированное?

— Планируем. У нас есть площадки в Москве, которые сейчас находятся в подготовительной стадии, и когда появятся конкретные результаты, мы представим проекты.

- Мы начали разговор с текущей ситуации, а можете дать прогноз, как она будет развиваться?

— В этом году, скорее всего, существенного падения объемов строительства не произойдет. Но уже в 2017-м году рынок просядет, потому что сегодня мало кто начинает новые проекты. Насколько он просядет — прогнозировать не возьмусь, но ощутимо.

Еще сложнее спрогнозировать восстановление. Возвращение рынка в фазу роста зависит, к сожалению, не только от самого рынка, но и от многих геополитических процессов.

Беседовал Константин БАЛАКИН

Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    60.7%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.0%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.5%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.2%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.6%

Проголосовали: 3436
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена