Мы предпочитаем сохранять земельные активы, потому что верим в рост их ликвидности

Многие девелоперы московского региона в непростой экономический период стали снижать активность, а лендлорды начали избавляться от земли. Президент PSN Group Максим Гасиев в интервью РИА Новости рассказал, почему его компания решила действовать иначе.
© PSN GroupПрезидент PSN Group Максим ГасиевПрезидент PSN Group Максим Гасиев

- Максим, каков сегодня ваш земельный банк, какие у вас планы по его использованию?

— У нас достаточно большой земельный банк — около 40 тысяч гектаров. Наибольшие массивы сосредоточены вдоль Ленинградского, Пятницкого и Новорижского шоссе. Часть банка предназначена под жилищное или промышленное строительство, но в основном это сельскохозяйственная земля.

Стратегия у нас следующая. Участки, которые сегодня менее ликвидны — в основном это сельхозземли — мы оставляем в нынешнем статусе и сдаем в аренду под сельскохозяйственную обработку. Сдаем приблизительно за ту же сумму, которую платим как налог по кадастровой стоимости. Денег на этом мы не зарабатываем, но это позволяет нам избегать штрафов за простой земли.

Что касается остальных участков. Мы, как девелоперская компания, сейчас фокусируемся на московских проектах, потому что в Москве площадок для нас достаточно. В подмосковных девелоперских проектах мы выступаем в качестве пассивных партнеров, частично участвуя в проекте землей и получая часть прибыли. Часть участков продаем.

- Многие лендлорды московского региона сейчас избавляются от земли. Вы не планируете последовать их примеру?

— Есть те, кто продают землю по низким ценам, просто чтобы не возиться с ней. Особенно эта тенденция стала заметна после ограничения на перевод сельхозземель под жилищное строительство. Мы предпочитаем сохранять активы, поскольку верим в рост их ликвидности. При этом у нас есть спрос на прямую покупку участков земли.

- Нет ли желания купить, пока предлагают дешево?

— Искушение есть, и периодически нам делают такие предложения. Мы оцениваем площадки с точки зрения девелоперского потенциала, и нам интересны, прежде всего, участки в Москве с возможностью построить жилье, потому что это самый востребованный сегмент с точки зрения спроса.

- Как на вас отразился запрет на перевод сельхозземель Подмосковья под жилую застройку?

— У нас есть переведенные площадки, и эта инициатива дала нам преимущество. В ситуации, когда другие землевладельцы не смогут перевести свои сельхозучастки под жилую функцию, ценность наших будет расти. С другой стороны, сельхозземель у нашей компании все же много, поэтому в долгосрочной перспективе нам эта политика может быть не на руку.

- Сколько сейчас стоит земля в Подмосковье, и какова структура земельного фонда по функционалу?

— Если смотреть в пределах 30 километров от МКАД, то доля сельхозземель достигает 80%, а стоимость ее варьируется от 50 до 200 тысяч рублей за сотку. Доля земель под индивидуальное жилое строительство составляет порядка 9%, и стоит она от 150 до 300 тысяч рублей за сотку. Промышленных земель около 7% (150-500 тысяч рублей за сотку), под "малоэтажку" — 3% (200-450 тысяч за сотку) и "многоэтажку" — 1% (0,5-1 миллион за сотку).

В кризис земля "проседает" первой, особенно это чувствуется на земельных участках под мало- и многоэтажное строительство. Владельцы становятся более уступчивыми и готовы идти на совместные проекты с получением в будущем квадратных метров, чтобы земля "начала работать".

Наиболее ликвидные земли — под высотное строительство, но их очень трудно получить, с "малоэтажкой" и землями под промышленное строительство попроще.

Участки под ИЖС сейчас практически неликвидны.

Говоря о привлекательных направлениях, нельзя выделить какое-либо одно, земля привлекательна там, где есть или улучшается транспортная доступность (строительство дорог, развязок, ТПУ, хорошая железнодорожная доступность).

Несмотря на кризис, основной тренд ближнего Подмосковья — это жилищное строительство и земли промышленности. Исторически Ленинградское шоссе — лучшее место для размещения производства или складов из-за активных транспортных потоков. Как раз на этом направлении мы готовим к выводу на рынок новый проект индустриального парка на участке более 180 гектаров. Сейчас проект разрабатывается, ориентировочно реализация может начаться в конце этого года и завершиться через 3-5 лет. Также на этом направлении у нас есть несколько интересных предложений для девелоперов малоэтажного жилья.

- Поговорим теперь о девелоперских проектах. В последнее время некоторые девелоперы переходят из одного сегмента в другой, например из "элитки" в эконом-класс.

— Я думаю, это вопрос диверсификации. "Элитка", бизнес- и эконом-классы — три разных сегмента, и на изменения в экономике они могут реагировать по-разному. Поэтому девелопер в принципе должен диверсифицировать свой портфель.

Из "элитки" в «эконом», кстати, уходить куда проще, чем наоборот. Когда ты выходишь с репутацией элитного девелопера в эконом-класс, для покупателя это преимущество. Если же ты строил жилье попроще и теперь решил строить клубные дома — тебе будет гораздо сложнее доказать, что ты можешь работать в другом качестве.

- Многие девелоперы в нынешнее непростое время предпочитают снизить активность, а вы решили выводить новые проекты на рынок.

— Решение, что нам делать, мы принимали в декабре-январе. Был вариант заморозить всю активность, подождать, когда рынок начнет оттаивать, и тогда уже действовать. Девелоперский цикл довольно длинный, и в нем есть невозвратные точки. Например, подписал договор с генподрядчиком — и без "кровопотерь" из проекта уже не выйдешь. То же самое, когда принимаешь решение о выплате городу его доли или выселяешь арендаторов и отрезаешь здание от коммуникаций. Мы такие точки уже прошли по нескольким проектам и планы менять не собираемся.

Мы понимаем, что есть определенные рыночные риски, но мы осознанно их принимаем. Ведь риск, по сути, это обмен на потенциальную выгоду, и если мы развиваем проекты в то время, когда другие остановились — это служит нам своего рода конкурентным преимуществом. К тому же мы видим, что рынок замедлился, но не остановился.

- Расскажите о новых проектах.

— В сентябре прошлого года мы вывели на рынок элитный проект "Полянка/44". Комплекс будут состоять из исторических и современных особняков. Сейчас завершен снос, и на площадку вышел генподрядчик для проведения строительных работ. В конце апреля этого года мы запустили проект I'M: это будет жилой комплекс премиум-класса на Шлюзовой набережной в районе станции метро "Павелецкая". Здесь будут представлены и апартаменты, и квартиры.

Следом у нас выходят еще два больших проекта, но уже комфорт-класса. Это крупные проекты квартальной застройки. На Рязанском проспекте мы будем застраивать территорию площадью 19,4 гектара. В Марьино площадь участка составляет порядка 27 гектаров.

В проекте в Марьино архитекторы предложили нам интересную реализацию принципа "двор без машин" путем работы с уровнями. Двор будет поднят на 1,5 метра, что не позволит машинам въезжать. Со стороны улицы эти 1,5 метра позволят нам создать более интересное пространство для ритейла с высокими витринами и потолками.

В проекте на Рязанском проспекте дворы также будут свободны от машин за счет подземных парковок. При этом мы предусмотрим сохранение густого красивого ландшафта. Дело в том, что наличие парковки, как правило, не позволяет оставить место в почве для корневой системы взрослых деревьев, и они просто не приживаются. Чтобы избежать этого, будут созданы специальные "земляные ванны", которые позволят сохранить крупные деревья.

В принципе, в проектах мы уделяем внимание даже мелким деталям. Например, по нормам в любом дворе должен быть проезд для пожарной машины. И на практике обычно он выглядит довольно некрасиво. Однако никто не мешает сделать этот проезд более эстетичным, возможно, даже высадить здесь цветы. Ведь пожарная машина может приехать раз в пять лет, и не жалко, если она передавит эти цветы. Но в остальное время люди даже не будут знать, что эта красивая лужайка — проезд для пожарных.

Мы также стараемся следить за последними тенденциями рынка и у нас, и за рубежом. Недавно мы были в Лондоне, и увидели там интересную идею, которую очень хотим применить в проекте I'M. Мы планируем расположить на первых этажах общественные помещения для жильцов, меблированные и оборудованные, которые можно будет использовать для каких-то мероприятий. Например, ты можешь арендовать помещение за символическую плату для проведения дня рожденья. В Англии это называется Сlub Нouse. Думаем, что это может быть интересно и нашим потенциальным покупателям.

Всего мы планируем в этом году вложить в новые проекты порядка 6 миллиардов рублей.

- Этими активами нужно управлять.

— Да, сложность в том, что этим нужно управлять, и управление стоит денег. Мы посмотрели на рынке, кого можно было бы привлечь в качестве подрядчиков, но подходящих не нашли, поэтому создадим свою управляющую компанию.

Вообще ситуация с компаниями, управляющими жилфондом, весьма плачевна. В лучшем случае УК занимаются эксплуатацией, не оказывая никакого сервиса. Но работа хорошей УК способна поменять качество жизни людей, может стимулировать жильцов чаще бывать во дворах, общаться с соседями, организовывать какие-то мероприятия. Я действительно считаю, что на качественном сервисе для жильцов можно заработать очков. Хотя, конечно, в бизнес- и элит-классе это сделать проще, чем в «экономе».

Беседовал Константин БАЛАКИН

Новости партнеров
Интерактив
  • Ничего особенного - был один бардак, будет другой

    49.3%

  • Дались вам эти новостройки, «вторичка» куда лучше

    5.0%

  • Порядок наведут, но цены взлетят до недосягаемых высот

    25.1%

  • Давно пора, «долёвка» - это сплошное воровство

    20.6%

Проголосовали: 855
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена