Новая схема продажи недвижимости через аукцион появилась в РФ

Рынок коммерческой недвижимости вот уже полтора года пребывает в летаргическом сне – нет интереса со стороны инвесторов, не совершаются сделки, "просели" цены. Может, на рынке просто нет общей площадки, где можно было бы договориться о продаже недвижимости на выгодных условиях, и такой площадкой мог бы стать аукцион? О появлении нового механизма покупки объектов недвижимости в интервью "РИА Новости – Недвижимость" рассказал глава аукционного дома "Пушкин и компания" Сергей Киприянов.
Рынок коммерческой недвижимости вот уже полтора года пребывает в летаргическом сне – нет интереса со стороны инвесторов, не совершаются сделки по купле-продаже объектов, цены "просели", и пока нет поводов для их роста. Этот сон кажется более чем глубоким, тем более что и банки не спешат поддерживать покупателей деньгами, а иностранных инвесторов на российский рынок можно заманить разве что под "угрозой расстрела".

Эксперты говорят, что рынок пока только начал оправляться от кризиса, и некоторые участники рынка все еще боятся его второй волны… или, может, у покупателей и продавцов просто нет общей площадки, где они могли бы договориться о продаже недвижимости на взаимовыгодных условиях, и такой площадкой мог бы стать аукцион?

О появлении нового механизма покупки и реализации объектов коммерческой недвижимости, о том, чем привлекательная многовариантная схема проведения аукционов по продаже коммерческой недвижимости и какие при этом плюсы получают участники торгов, в интервью "РИА Новости – Недвижимость" рассказал глава коммерческого аукционного дома "Пушкин и компания" Сергей Киприянов.


- Сергей Николаевич, почему вы считаете, что формат аукционов может прижиться на рынке недвижимости в РФ?

- Весь мир большинство вещей покупает на аукционах, достаточно привести пример eBay.com. У России нет своего индивидуального пути развития, кто бы ни был у власти, мы все равно идем в ту сторону, а не в обратную. Что бы ни происходило со страной, однозначно аукционы будут у нас развиваться, поэтому я за спрос и интерес к этому бизнесу спокоен.

- Есть ли в настоящий момент на рынке компании, оказывающие услуги по реализации объектов коммерческой недвижимости также как Ваша компания через аукционы?

- Нет, подобных нашему аукционному дому компаний пока нет. Мы, можно сказать, первопроходцы этого дела, и прокладываем дорогу и себе, и тем, кто за нами пойдет. Отличительной особенностью нашей компании является то, что мы работаем через многовариантную схему проведения торгов, которая запатентована (патент на изобретение номер 2229743), и наш аукционный дом является единственным на сегодняшний день пользователем данного изобретения.

- Что Вы можете сказать по поводу конкуренции? Способ реализации недвижимости через аукционы мог бы быть интересен другим участникам рынка?

- Мы смотрим на риелторов и на продавцов недвижимости не как на конкурентов, а как на партнеров. Мы понимаем, что со временем появятся новые аукционные дома, однако они будут работать по классическим схемам – английской и голландской, тогда как мы рассматриваем нашу многовариантную схему как наиболее эффективный механизм реализации недвижимости через торги. Что касается популярности аукционов, то я абсолютно убежден, что больше половины объектов коммерческой недвижимости точно необходимо продавать с аукциона.

- Почему Вы так считаете?

- Все объекты коммерческой недвижимости неповторимы, все они обладают своими уникальными характеристиками и могут и должны быть аукционным товаром, а значит, продажа коммерческой недвижимости должна происходить с использованием конкурсных механизмов. При этом такие механизмы должны быть формализованы и понятны всем участникам сделки.

К сожалению, в России об аукционах знают в основном по кинофильму "12 стульев". Сами аукционы больше ассоциируются с продажей антиквариата или драгоценных изделий, а аукционы по недвижимости пока только начинают внедряться на рынок.

- И как же вы намерены менять такое "классическое"  представление об аукционах?

- Раньше были распространены только классические схемы – английская, на повышение, и голландская схема, на понижение. Мы, как я уже говорил, разработали и запатентовали новый способ проведения аукционов с использованием многовариантной схемы. Отношение к аукционам уже начинает меняться. Если раньше люди при первой встрече говорили нам "зачем аукцион, и так продается", то сейчас люди спрашивают "что это такое?", начинают выяснять, в чем преимущества такой схемы.

- В чем же преимущества многовариантной аукционной схемы?

- Когда мы разрабатывали эту схему, мы поставили себя на место продавцов и задали себе вопрос: что самое главное для собственника недвижимости? Ответ был следующим. Во-первых, для продавцов важен максимум цены. Во-вторых, им хочется получить деньги как можно быстрее, а не через год-два. И, наконец, в-третьих, клиентам нужна гарантированная продажа. А идеальной ситуацией, конечно, является та, когда все условия выполняются одновременно. В свою очередь, для покупателя основным преимуществом такой схемы становится то, что он получает возможность поторговаться на аукционе и получить значительную скидку.

- Как же вы собираетесь добиться гарантированности продажи?

- Предполагается, что именно собственник определяет минимальную стоимость продажи. Естественно, если он ведет себя разумно при определении минимальной цены, то цена в ходе торгов неизбежно достигнет своего равновесного значения, при которой будет интересна покупателю и объект будет гарантированно продан.

Перед самым началом торгов по конкретному лоту мы ещё раз получаем от собственника подтверждение минимальной цены. Он может или оставить её той же, которая указана ранее в договоре, или уменьшить.

- Как действует ваш инструмент?

- Как я уже говорил, продавцом лота назначается минимальная цена, которая скрыта для участников аукциона. Далее определяется стартовая цена, которая несколько выше, чем минимальная. Со стартовой цены и начинаются торги. Если стартовая цена в начале аукциона акцептована, делается попытка увеличения цены и далее торги продолжаются по английской схеме на повышение. В случае же, когда стартовая цена не акцептована, аукцион не прекращается, а переходит на голландскую схему с шагом вниз до тех пор, пока цена не будет принята или не достигла минимальной цены. После получения акцепта на понижающем шаге аукционист  вновь делает попытку увеличения цены: это позволяет включиться в борьбу за объект недвижимости передумавшим участникам аукциона. Аукцион заканчивается победой того, кто назначил самую большую цену. При этом первый участник, акцептовавший цену в случае своей победы, получает бонус. Это заинтересовывает участников быть более активными.

- Насколько сильно ваши торги могут повлиять на рынок недвижимости столицы – ведь продажа того или иного объекта будет служить неким "сигналом" о стоимости зданий по соседству?

- Да, итогом аукционных торгов действительно является рыночная цена. И если здание по соседству продано с аукциона за какую-то конкретную цену, то это может повлиять на цену предложения соседнего здания. Но только на цену предложения. Какая будет итоговая цена продажи, не знает никто. О влиянии аукционов на весь рынок еще рано говорить, потому что подавляющее число сделок заключается вне аукциона, а на аукцион выходят и продаются очень мало объектов, единицы.

- Как проходит отбор участников аукциона?

- Компании подают заявки, а наши юристы проверяют полномочия претендентов, полноту поданных вместе с заявкой документов, также производится проверка на предмет аффилированности с продавцом и с другими участниками.

- Сколько объектов в настоящий момент находится в вашей базе?

- К продаже у нас предлагается больше 40 объектов, в основном, в Москве и Московской области, хотя есть и несколько объектов в российских регионах. Главным образом речь идет о реализации московских бизнес-центров, небольших объектов стрит-ритэйла, количество которых постоянно растет, также есть складские здания и помещения, производственные базы и другие объекты.

- На каких условиях вы работаете?

- Покупатель вносит задаток за участие в аукционе на основании договора задатка и подает заявку вместе с пакетом необходимых документов. Задаток возвращается проигравшим участникам и засчитывается в стоимость покупки победителя. С продавца на основании договора мы берем комиссию в размере от 2% до 4% от минимальной стоимости и 25% от превышения итоговой цены над минимальной в процессе аукциона.

- Сколько вами уже было проведено торгов и сколько лотов удалось реализовать через ваши аукционы?

- Мы еще молодая компания, мы были зарегистрированы 30 ноября 2009 года, и пока нами проведены только лишь одни торги – 22 декабря, на которые было выставлено более 70 объектов.

Что же касается реализации объектов, то недвижимость относится к тем сферам, где покупатели очень часто не хотят публичности. Именно поэтому несколько лотов с этого аукциона были проданы еще до него. Кстати, на аукционах по реализации антиквариата или картин очень много сделок также проходит вне зала. На самом аукционе было реализовано два лота, и мы смотрим на подобную ситуацию совершенно спокойно. У нас нет самой цели – продать с аукциона. Нам важно создать площадку, чтобы встретились покупатель и продавец, ведь мы все равно получаем комиссию даже со сделок вне аукциона. Да и собственнику недвижимости не важно, с аукциона или нет уйдет его объект, ему просто надо его продать. Поэтому если покупатель не хочет торговаться и его устраивает цена, то мы содействуем и сопровождаем такую сделку.

- Как вы оцениваете интерес к прошедшим торгам?

- Я считаю, что пока рынок не до конца "прочувствовал" этот механизм. Но интерес уже растет, люди звонят. Сам рынок немного оживает, пошли сделки, началось движение, видимо, люди устали ждать второй волны кризиса, ее все нет и нет, и пришли к мнению, что лучше уже начать работать.

- Сколько еще будет аукционов в 2010 году?

- В 2010 году мы планируем провести пять крупных аукционов по недвижимости. Первый из них, где будут реализовываться новые офисы в технопарке Nagatino i-Land, состоится 22 апреля, второй – в мае. Далее – через два-три месяца.

Также мы начали работать с новой опцией – выездным аукционом. Подобные торги будут проводиться следующим образом: заключается договор с региональным собственником, публикуется в СМИ информация о проведении аукциона и назначается дата – не менее чем через 30 дней с момента опубликования в прессе. Проводится заявочная компания, в случае поступления двух или более заявок, сотрудники аукционного дома, включая аукциониста, вылетают к месту проведения аукциона и проводят аукцион. Думаю, интерес к этому инструменту будет большой: ведь за пределами столицы еще труднее, чем в Москве организовать конкурсную продажу объекта. Я думаю, что в Липецке или Сызрани нет аукционных домов, а объекты, имеющие большое  значение для местного рынка, есть.

- А вы не боитесь, что к вам на торги могут попасть юридически нечистые объекты?

- Опасность такого мошенничества возникает точно так же и при работе с риелтором по неаукционной сделке. Мы проверяем все поступающие в базу лоты. Для нас это очень важный вопрос, поскольку мы в начале пути не можем совершать ляпы, связанные с чистотой объектов.
Новости партнеров
Интерактив
  • Тепло, топят нормально

    61.3%

  • Батареи едва теплые, но терпимо

    16.0%

  • Батареи холодные. Ходим в шубейках, как эскимосы

    6.1%

  • Спасают электрические радиаторы и/или пушистый кот

    4.1%

  • А у меня печь – топлю, когда хочу

    12.5%

Проголосовали: 3873
Новости партнеров
Новости партнеров
Наверх
Авторизация
He правильное имя пользователя или пароль
Войти через социальные сети
Регистрация
E-mail
Пароль
Подтверждение пароля
Введите код с картинки
He правильное имя пользователя или пароль
* Все поля обязательны к заполнению
Восстановление пароля
E-mail
Инструкции для восстановления пароля высланы на
Смена региона
Идет загрузка...
Произошла ошибка... Повторить
правила комментирования материалов

Регистрация пользователя в сервисе РИА Клуб на сайте Ria.Ru и авторизация на других сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» при помощи аккаунта или аккаунтов пользователя в социальных сетях обозначает согласие с данными правилами.

Пользователь обязуется своими действиями не нарушать действующее законодательство Российской Федерации.

Пользователь обязуется высказываться уважительно по отношению к другим участникам дискуссии, читателям и лицам, фигурирующим в материалах.

Публикуются комментарии только на тех языках, на которых представлено основное содержание материала, под которым пользователь размещает комментарий.

На сайтах медиагруппы МИА «Россия сегодня» может осуществляться редактирование комментариев, в том числе и предварительное. Это означает, что модератор проверяет соответствие комментариев данным правилам после того, как комментарий был опубликован автором и стал доступен другим пользователям, а также до того, как комментарий стал доступен другим пользователям.

Комментарий пользователя будет удален, если он:

  • не соответствует тематике страницы;
  • пропагандирует ненависть, дискриминацию по расовому, этническому, половому, религиозному, социальному признакам, ущемляет права меньшинств;
  • нарушает права несовершеннолетних, причиняет им вред в любой форме;
  • содержит идеи экстремистского и террористического характера, призывает к насильственному изменению конституционного строя Российской Федерации;
  • содержит оскорбления, угрозы в адрес других пользователей, конкретных лиц или организаций, порочит честь и достоинство или подрывает их деловую репутацию;
  • содержит оскорбления или сообщения, выражающие неуважение в адрес МИА «Россия сегодня» или сотрудников агентства;
  • нарушает неприкосновенность частной жизни, распространяет персональные данные третьих лиц без их согласия, раскрывает тайну переписки;
  • содержит ссылки на сцены насилия, жестокого обращения с животными;
  • содержит информацию о способах суицида, подстрекает к самоубийству;
  • преследует коммерческие цели, содержит ненадлежащую рекламу, незаконную политическую рекламу или ссылки на другие сетевые ресурсы, содержащие такую информацию;
  • имеет непристойное содержание, содержит нецензурную лексику и её производные, а также намёки на употребление лексических единиц, подпадающих под это определение;
  • содержит спам, рекламирует распространение спама, сервисы массовой рассылки сообщений и ресурсы для заработка в интернете;
  • рекламирует употребление наркотических/психотропных препаратов, содержит информацию об их изготовлении и употреблении;
  • содержит ссылки на вирусы и вредоносное программное обеспечение;
  • является частью акции, при которой поступает большое количество комментариев с идентичным или схожим содержанием («флешмоб»);
  • автор злоупотребляет написанием большого количества малосодержательных сообщений, или смысл текста трудно либо невозможно уловить («флуд»);
  • автор нарушает сетевой этикет, проявляя формы агрессивного, издевательского и оскорбительного поведения («троллинг»);
  • автор проявляет неуважение к русскому языку, текст написан по-русски с использованием латиницы, целиком или преимущественно набран заглавными буквами или не разбит на предложения.

Пожалуйста, пишите грамотно — комментарии, в которых проявляется пренебрежение правилами и нормами русского языка, могут блокироваться вне зависимости от содержания.

Администрация имеет право без предупреждения заблокировать пользователю доступ к странице в случае систематического нарушения или однократного грубого нарушения участником правил комментирования.

Пользователь может инициировать восстановление своего доступа, написав письмо на адрес электронной почты moderator@rian.ru

В письме должны быть указаны:

  • Тема – восстановление доступа
  • Логин пользователя
  • Объяснения причин действий, которые были нарушением вышеперечисленных правил и повлекли за собой блокировку.

Если модераторы сочтут возможным восстановление доступа, то это будет сделано.

В случае повторного нарушения правил и повторной блокировки доступ пользователю не может быть восстановлен, блокировка в таком случае является полной.

Чтобы связаться с командой модераторов, используйте адрес электронной почты moderator@rian.ru или воспользуйтесь формой обратной связи.

Заявка на размещение пресс-релиза
Компания
Контактное лицо
Контактный телефон или E-mail
Комментарий
Введите код с картинки
Все поля обязательны к заполнению. Услуга предоставляется на коммерческой основе.
Заявка успешно отправлена