Все застройщики в России во второй половине 2024 года так или иначе должны будут сдать тест под условным названием "как жить после 1 июля", то есть определиться с тактикой работы на рынке новостроек, где государство больше не поддерживает спрос с помощью массовой программы льготной ипотеки. Девелоперам предстоит объяснить инвесторам, почему недвижимость как минимум не хуже для вложений, чем депозиты, акции и облигации, считает управляющий партнер "Самолет Московская область" Александр Канивец. В интервью РИА Недвижимость он рассказал, как компания меняет подход к формированию земельного банка в своем материнском регионе – Подмосковье, до каких показателей хочет довести цифровую выручку и где ищет резервы трудовых ресурсов в условиях дефицита рабочей силы.
– Александр, история группы "Самолет" началась как раз с Московской области. В настоящее время Подмосковье по-прежнему является для вас основным регионом присутствия?
– Московская область для нас – очень значимый регион, хотя он и теряет медленно долю в структуре бизнеса "Самолета" за счет успехов компании в других регионах. Если посмотреть на цифры, то в настоящее время всего в стадии строительства у нас находится 5,6 миллиона квадратных метров, из которых на Подмосковье приходится почти 45% или 2,5 миллиона метров. Еще 2 миллиона "квадратов" возводится в Москве, а остальное – в постепенно набирающих объемы других регионах. При этом с точки зрения бизнеса работа в Московской области – это та часть деятельности компании, которая генерирует значимую часть ликвидности и является системообразующей основой для основного бизнеса, на деньги от которой развиваются другие направления вроде цифровой платформы и финтеха.
– В стройке в Подмосковье сейчас находится 2,5 миллиона "квадратов", а сколько за все время работы "Самолет" уже построил в области?
«
– Где-то 3,5 миллиона метров за десять лет. Но эта цифра быстро растет – в последний год мы ввели 900 тысяч квадратных метров.
– А что насчет земельного банка в Московской области – каков он сейчас?
– Объем земельного банка в регионе составляет 18 миллионов квадратных метров перспективного строительства, при этом на 80% он уже "накрыт" градостроительной документацией. В среднем в год в области мы согласовываем документы примерно на 3 миллиона "квадратов", а осваиваем стройкой около 10% банка. Например, в этом году мы планируем ввести в строй в Подмосковье около 1,2 миллиона квадратных метров, а в следующем – 1,5 миллиона.
– Есть ли планы по дальнейшему наращиванию земельного банка?
– Откровенно говоря, в Московской области – нет. Мы считаем, что его размер в районе 18 миллионов "квадратов" для нас оптимален, тем более что мы уже вышли на 30% доли рынка в регионе. Так что сейчас перед компанией стоит задача, скорее, по повышению эффективности портфеля и улучшению его качества. Поэтому мы начинаем делать то, что уже давно делают многие девелоперы – выходим на рынок с предложением по перепродаже части отдельных площадок или проекта полностью. Расширение земельного банка возможно, но, скорее, как бизнес по продаже ТЭПов для fee-девелопмента.
– И сколько площадок сейчас готов продать "Самолет" в Подмосковье?
– Грубо говоря, на рынке сейчас шесть или семь офферов по конкретным проектам, которые мы направили в несколько десятков крупнейших девелоперов, уже видим интерес к предложению.
– Что вы имеете ввиду, когда говорите о стремлении компании улучшать качество земельного банка в Московкой области?
«
– Для нас это улучшение экономики по чистой прибыли. Задача – максимальное количество проектов в регионе вывести в топ в пересчете на то, сколько мы можем заработать на одном квадратном метре за счет улучшения девелоперского сценария и продукта.
– А зачем другим девелоперам покупать у "Самолета" площадки, чья эффективность кажется вам не совсем приемлемой?
– Во-первых, другая компания может видеть другую рентабельность этого проекта, потому что, например, они работают с другим продуктом – без отделки или другого класса, из-за чего у них может быть ниже себестоимость строительства. Во-вторых, для кого-то из наших потенциальных партнеров сделка с "Самолетом" может быть стратегическим шагом для захода на рынок Московской области. В-третьих, экономика отдельных площадок, которые мы готовы продать, может показаться застройщикам интересной, потому что они могут позволить себе выйти на них быстрее и начать осваивать раньше, чем планируем мы – не через 10-15 лет, а прямо сейчас.
– Если посмотреть на портфель "Самолета" в Подмосковье с точки зрения площадок под комплексное развитие территорий, то какова сейчас доля таких проектов, и как вы планируете работать с подобным земельным банком?
– Как я уже говорил, в год компания получает технико-экономические параметры на 3 миллиона квадратных метров. При этом половина из этого объема новых площадок, по нашим расчетам, должна приходиться на КРТ. Пока объем земельных участков под комплексное развитие территорий в нашем портфеле составляет 700-800 тысяч квадратных метров перспективного строительства.
– Что происходит со спросом на рынке новостроек в Московской области? Какова емкость рынка на ближайшие годы?
– Как девелоперу нам бы, конечно, хотелось сказать, что спрос на жилье в Подмосковье никогда не будет удовлетворен и всегда будет оставаться на высоком уровне. Однако в текущей экономической ситуации, с учетом высокой ключевой ставки и завершения основной программы льготной ипотеки, есть свои нюансы. В 2023 году емкость рынка новостроек в области с точки зрения спроса составила 2,8 миллиона квадратных метров. Если положение дел будет развиваться в соответствии с негативным сценарием из-за схлопывания рынка ипотеки, то спрос в сделках может снизиться до 2-2,5 миллиона "квадратов".
Однако, с нашей точки зрения, возможен и более позитивный вариант, когда емкость рынка в Московской области вырастет до 3,5 миллиона квадратных метров. Это произойдет, если будут реализованы две предпосылки. Первая – рост населения в регионе, прежде всего, за счет внутренней миграции. Мы верим, что подмосковные города способны привлечь активных россиян, для которых Москва – это, может быть, too much и которые заинтересованы в хорошей экологии и относительно тихой жизни, но при этом в экономически сильном регионе. Да и в целом, если вы посмотрите многочисленные рейтинги лучших мест для жизни, то обнаружите, что в девяти из десяти случаев они не про столицы, а про города на 200-400-800 тысяч человек.
Второй фактор, который может привести к увеличению емкости рынка, связан с ростом благосостояния жителей Подмосковья, тут большой задел по тому, чтобы подтягиваться вверх по показателю ВРП в пересчете на душу населения.
– Вы уже затронули тему завершения массовой программы льготной ипотеки. Если не брать семейную ипотеку и IT-ипотеку, рассчитывать на которые может далеко не каждый, то ставки по кредитам на жилье становятся заградительными. На какие источники денег вы рассчитываете в этом случае? Верите, что люди раскроют депозиты?
– Очевидно, что деньги у населения на счетах в банках есть. Кроме того, в стране появляется новый сегмент платежеспособного спроса. Наконец, нельзя сбрасывать со счетов и то, что сегодня в Россию возвращается достаточно большой объем капитала, и эти средства куда-то нужно инвестировать. Поэтому вызовом для нас в настоящее время является убедить инвесторов, что недвижимость с точки зрения цели для вложений выгоднее, чем, условно говоря, депозиты или акции и облигации. И необходимо предложить новые форматы работы с фондами недвижимости, которые бы работали на развитие рынка. А если не выгоднее, то хотя бы то, что недвижимость достаточно привлекательна с позиции сбалансированности инвестиционного портфеля. Сейчас мы с маркетингом думаем, как правильно доносить эту мысль.
– И все же: окончание программы льготной ипотеки – достаточно ощутимый удар для девелоперов, согласны?
«
– С этим трудно поспорить. На долю ипотеки в сделках по новостройкам в Московской области приходилось примерно 85%, и большая часть объема – это льготные кредиты. Вопрос в том, как реагировать. Пока представляется, что правильно отвечать снижением предложения. Заваливать область метрами с той же скоростью, что раньше, сейчас станет неэффективным. Любой девелопер, который сейчас будет непродуманно наращивать объемы стройки, столкнется с тем, что у него увеличатся финансовые расходы и в целом будет странная экономика проекта, с большим количеством лотов в продаже, с низким покрытием эскроу-счетов. Так что мы, скорее, за то, чтобы выход новых очередей был продуманным, взвешенным, с гибким реагированием на изменения рынка.
– А в семейную ипотеку как в новый драйвер спроса вы верите?
– Конечно, она будет важным источником новых покупателей, но полностью компенсировать снижение после отмены основной льготной программы вряд ли сможет. Наша позиция заключается в том, чтобы на акцент государства на семейной ипотеке отвечать изменениями в продукте, например, увеличением площади квартир. В этом смысле у сегмента Московской области все тузы в рукаве – даже сейчас в Подмосковье средняя площадь квартир в наших домах выше, чем в Москве, и они больше ориентированы под семьи. Плюс социалка, которая у нас везде нормально строится, а также хорошее благоустройство с полноценными дворами и качественными детскими площадками.
© Группа "Самолет"
Управляющий партнер "Самолет Московская область" Александр Канивец
– Как вы думаете, насколько семейная ипотека будет способствовать росту доли ИЖС, и ждать ли в будущем, что в Московской области "Самолет" выйдет на сопоставимые объемы строительства ИЖС и многоквартирных домов?
– Пока мы активно тестируем продукт ИЖС в проектах "Дмитров Дом" и "Истра Дом", выведен в продажу третий проект – "Пушкино Дом у воды". Однако, как я вижу, системные застройщики, которые будут заниматься переводом этого сектора на "промышленный девелопмент", столкнутся с несколькими вызовами.
Первое – логистика. Компании, которые пытаются развивать кластеры ИЖС на больших участках, условных полях, уже сегодня видят, что транспортная доступность таких локаций достаточно сложная. А ведь транспортная доступность – это номер два среди факторов, влияющих на решение о сделке на рынке недвижимости после цены. Поэтому именно как место для постоянного проживания ИЖС автоматически теряет немножко в привлекательности.
Вторая тема заключается в том, что в массовом сегменте у индивидуального жилищного строительства есть определенные проблемы с себестоимостью, особенно если ставишь себе задачу создать не поле абсолютно одинаковых безликих домов, а что-то красивое и эстетичное с приятной для глаза городской средой. Даже на проекте в Дмитрове мы видим, что себестоимость при сильном воздействии внешних факторов в ИЖС растет сильнее, чем продаваемая цена продукта. В сегменте МКД это менее выражено. В результате индивидуальное жилищное строительство – несколько менее маржинальный бизнес. Особенно сильно на капитальные затраты влияют необходимость присоединения к сетям, которых здесь нужно прокладывать больше, а также сложности в мобилизации подрядчиков в удаленные локации в условиях дефицита рабочих.
– На рынке недвижимости активно обсуждают, что власти ряда российских регионов, в том числе Москва, начали вводить для застройщиков ограничения при строительстве малометражных квартир. А как сейчас строится общение девелоперов с администрацией Московской области? Меняет ли свои подходы с течением времени Подмосковье?
– Как я уже говорил, в области в среднем больше площадь строящихся квартир, так что борьба с малометражным жильем здесь менее актуальна. Однако у властей региона есть свои акценты в области градостроительной политики, по отношению к определенным моментам мы, действительно, чувствуем особое внимание. Например, власти Московской области однозначно стимулируют не застройку "чистого поля", а комплексное развитие уже сложившихся территорий в подмосковных городах. Региону не нравится выбытие сельскохозяйственных земель, а также дополнительная нагрузка на дорожную и инженерную инфраструктуру, которая неизбежно появляется в проектах "гринфилда". Именно поэтому мы активно работаем сейчас с проектами КРТ на месте промзон, гаражных кооперативов и аварийных домов. Особенно активно это происходит в городах к северу от Москвы – Красногорске, Мытищах и Долгопрудном, Королеве.
Еще одна тема, на которую внимательно смотрят подмосковные власти – это движение в сторону хорошей архитектуры. Нам иногда бывает сложно проходить Мособлархитектуру – как и в столице, здесь настойчиво требуют дать разнообразие в фасадах и хорошее благоустройство. Но это тот тип сложностей, который нас развивает и делает сильнее.
В-третьих, сейчас стало заметно, что Подмосковье предпринимает усилия в области организации правильного трафика в крупных жилых районах и работает над полноценной парковочной стратегией и транспортным моделированием. И речь не только об обеспеченности парковочными местами, но и о том, чтобы район "ехал" с точки зрения пропускной способности дорожной сети, чтобы к нему были нормальные подъезды, нормальная логистика на входе, чтобы не было бутылочных горлышек.
Наконец, в-четвертых, в Московской области стали расти требования по доле участия девелоперов в расселении ветхого жилого фонда, что ложится дополнительным обременением на экономику проектов.
– В прошлом в "Самолете", да и в других компаниях, вы отвечали за цифровизацию строительства. Скажите, почему, с вашей точки зрения, "Самолет" имеет право называть себя цифровой компанией?
– На практике есть несколько признаков цифровой компании. Первый и самый простой – это количество айтишников. Например, в "Самолете" около 1,5 тысячи айтишников, и это 8% от всей численности персонала без учета рабочих на стройках, что очень хороший симптом, ведь в среднем у застройщиков на долю IT-сотрудников приходится меньше 0,5%. Такое количество людей позволяет нам ставить себе повышенные цели по росту производительности труда и скорости цифровых процессов. Как результат, это позволило нам создать платформу "Самолет 10D" – сквозную систему управления стройкой, продажа которой может генерировать в компании цифровую выручку, что также является признаком цифровой компании, даже более "правильным", чем просто большой штат айтишников.
– Когда "Самолет" начал продать "10D" сторонним девелоперам и какие модули системы пользуются наибольшей популярностью?
– Первые сделки у нас прошли полгода назад, сейчас пилоты идут, например, с ФСК и "Стройцентр-Иркутск". Наибольший интерес мы видим к модулям "Контроль качества" и "Снабжение", которые цифровизируют работу с технадзором и взаимодействие с поставщиками и подрядчиками.
– И какие цели по IT-выручке ставит себе компания?
– В ближайшие три года мы бы хотели занять 30% рынка IT-решений для строительства, а также задуматься о выделении айтишной части бизнеса и ее капитализации на горизонте нескольких лет посредством IPO. Текущие реалии рынка девелопмента – повышение ключевой ставки и изменения в программах льготной ипотеки – требуют максимальной эффективности на каждом этапе строительства. Мы на собственном опыте убедились, что цифровые решения помогают в этом. Например, предиктивная модель платформы "10D" помогла нам сэкономить 1 миллиард рублей в 2023 году только на закупках арматуры. Сегодня мы видим потребность не только расти и сохранять устойчивость самим, но и помогать в этом всей отрасли.
– Среди цифровых продуктов "Самолета", насколько я знаю, есть платформа в области HRTech. Расскажите подробнее об этом направлении ваших разработок.
– Продукт называется Team by Samolet. И если "Самолет 10D" является платформой по управлению стройкой, то Team by Samolet – это платформа по управлению всем путем сотрудников, эдакая Employee Journey Map. Разрабатывая эту платформу, мы попытались закрыть на российском рынке управления персоналом ту пустую нишу, что образовалась после ухода из страны американской SAP SuccessFactors.
Запуск пилота нашей Team by Samolet для внешних аудиторий официально прошел во второй половине июня, для тестирования платформы мы пригласили HR-команды нескольких крупных компаний, среди которых S7, "Северсталь", "Вкусвилл", "Ростелеком" и другие. Через два месяца мы планируем собрать обратную связь по продукту и дальше пойти в сделки. Уже сейчас мы видим к системе большой интерес, потому что на сегодняшний день на российском рынке софта пока представлены только решения, закрывающие ряд отдельных потребностей, а мы предлагаем сквозную платформу, которую может использовать не только HR, но и сотрудник. Там есть и личный кабинет сотрудника, где он может оформить любые заявки для взаимодействия с HR, и модуль для работы руководителя, где можно управлять организационной системой подразделения, пересматривать зарплату персонала и выставлять KPI команде.
– Правильно ли я понимаю, что Team by Samolet как продукт ориентирована не только строительные компании?
– Да, платформа может использоваться в компаниях, работающих в самых разных отраслях.
– И каковы ваши амбиции на рынке HRTech?
«
– В целом этот рынок оценивается в 40 миллиардов рублей ежегодно, мы бы хотели зарабатывать на горизонте трех лет 2-4 миллиарда рублей в год.
– Раз уж вы также сильно погрузились в тему работы с кадрами, не могу отдельно не спросить у вас о ситуации с трудовыми ресурсами в строительной отрасли. Как вы сейчас оцениваете положение дел?
– Я бы разделил оценку ситуации на два слоя – слой рабочих и слой управленцев проекта. Если мы говорим про рабочих, то, очевидно, в стройотрасли есть дефицит трудовых ресурсов, и это подтверждают и данные Минстроя, и то, что видим мы сами, и то, что слышим от других девелоперов. Подобное положение дел связано с несколькими причинами. Так, есть фактор периодического оттока рабочих из-за разницы курсов валют. Есть так называемый случайный фактор: например, в конце прошлого года мы потеряли часть людей на наших стройках, потому что в Турции после землетрясений начались активные восстановительные работы, и строители поехали туда на валютную зарплату.
– И что делать девелоперам с дефицитом кадров среди рабочих?
«
– Первое – это снижать потребность, например, увеличивая долю префаба и замедляя график строительства. Благо рынок сейчас с низким спросом и позволяет нам строить новые проекты медленнее. Второй вариант – искать другие источники рабочий силы, помимо ставшего уже традиционным для России рынка труда Средней Азии. Мы, например, сегодня смотрим на дальнее зарубежье, в частности, на страны Южной и Юго-Восточной Азии.
– А с точки зрения зарплат не сильно ли увеличатся расходы застройщиков после привлечения рабочих их этих стран?
– Люди, приезжающие из дальнего зарубежья, стоят ниже с точки зрения оплаты труда, но по ним больше затраты по проезду, оформлению миграционных документов и организации питания из-за других пищевых привычек. В целом мы надеемся выйти на сравнимую месячную сумму с сегодняшними расходами на рабочий персонал.
– Для этого нужно делать аккредитацию и аудит – выезжать на места, проверять компетенции бригады и уже после привозить ее сюда. Конечно, это не выгоднее, чем рабочие из Средней Азии, но это выгоднее, чем отсутствие рабочих в принципе. Для нас это довольно прикладной вопрос, прямо сейчас мы тестируем подобную схему с бригадой рабочих из Индии, надеемся, что в течение второй половины года они зайдут к нам на стройки, и мы увидим плюсы и минусы такого решения проблемы дефицита кадров.
– Допустим, проблему с нехваткой рабочих можно попытаться решить за счет альтернативных рынков труда. А что делать с управленцами и инженерными специалистами?
- Надо работать с тремя множителями: количество людей, которые учатся строительным специальностям, умноженные на процент выпускников, выбирающих стройку, умноженные на средний срок работы в стройке до ухода в другую индустрию. На сегодня только половина выпускников строительных специальностей работает в отрасли, и около 20-30% остаются более чем на три года.
«
Строительные специальности и имидж работы в строительстве нужно улучшать. Нужно доносить до людей мысль, что работа в стройотрасли – это интересно, круто и приносит хороший доход. Нужно налаживать связку между ссузами/вузами и работодателями, чтобы сильные выпускники знали своих перспективы и знали, что их ждут, еще до окончания учебы. Девелоперы могут использовать со своими командами те же лучшие практики, что и технологические компании – строить карьерные треки, давать людям смысл работы, признание, достойные условия труда.
Есть еще вторая интересная сложность в комплектации управленческих команд в девелопменте - ведь за последние годы довольно сильно понялся профиль компетенций для людей, которых раньше в вакансиях описывали как ИТР. Пять лет назад от них требовалось просто быть хорошими строителями, а сейчас руководитель проекта в стройке должен хорошо понимать экономику своего объекта, управлять финансовыми расходами, разбираться в ценообразовании. И такие знания люди могут получить, либо если у них на месте есть хороший наставник, либо если есть готовый, максимально прикладной, курс обучения. Мы сейчас с МГИМО, Сколково и парой других вузов создаем такие программы, в прошлом году провели пилотные обучения, планируем масштабировать.
Беседовала Ольга НАБАТНИКОВА