Строительство нового жилья и коммерческой недвижимости, а также создание качественной социальной инфраструктуры способны вдохнуть новую жизнь в старые районы города. На примере московского Лефортово эксперты рассказали РИА Недвижимость, что должно произойти с районом, чтобы он перестал восприниматься как бывшая промзона, и к нему начали относиться как к развитой городской локации с жильем и коммерческой недвижимостью высокого ценового сегмента.
Большой потенциал
Район Лефортово – это практически первый крупный промышленный район Москвы, в котором в дальнейшем развивалась уникальная кластерная индустриальная застройка, рассказала культуролог, эксперт по промышленному наследию Инна Крылова. И логистически район, по ее словам, во многом формировался для обслуживания интересов промышленности: Лефортово активно перерезали линии узкоколейной железной дороги и трамвайных путей.
«
"Но жизнь меняется и городская среда, конечно, должна обновляться. Старая, особенно промышленная застройка 60-70-х годов прошлого века уже не может удовлетворять потребности современной жизни", - отметил председатель Московского центра урбанистики "Город" Алексей Расходчиков.
По его словам, появление в районе нового современного жилья и коммерческой недвижимости может улучшить среду для всех жителей, но при условии, что это комплексные проекты, вписанные в сложившуюся, обжитую среду района, а не банальная точечная застройка пустырей.
"У Лефортово в этом смысле невероятно богатый материал. В районе есть не только промышленное наследие, но также и старинные сооружения: Екатерининский дворец, исторический военный госпиталь. Существует и интересное наследие советского авангарда, например, гараж Госплана Константина Мельникова на Авиамоторной улице", – рассказал партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.
Отдельным потенциалом в Лефортове, по его словам, обладает земля вдоль реки Яуза. Развитие набережной, создание непрерывных пешеходных маршрутов, благоустройство и связь реки с новыми кварталами могут дать району совершенно новое качество общественного пространства.
Драйвер трансформации
Наиболее перспективным проектом трансформации Лефортова из промышленного района в многофункциональную городскую локацию, по мнению руководителя архитектурного бюро T+T Architects Сергея Труханова, является редевелопмент завода "Кристалл".
Редевелопмент бывшей промышленной территории может идти по принципиально разным сценариям. Первый – наиболее радикальный: существующие производственные здания и инфраструктура демонтируются, территория освобождается и фактически заново проектируется как жилой район, напомнила партнер ABD architects Катерина Левянт. Второй путь – это функциональное преобразование территории с сохранением и реставрацией зданий, представляющих архитектурную или историческую ценность.
"Он более сложен в исполнении и выведении на уровень качественной среды, но именно так Москва обрела несколько самых узнаваемых бизнес-кластеров, культурных и жилых пространств на месте бывших промзон. Один из наиболее ярких примеров – связка Artplay, "Винзавод" и "Арма" в районе Курского вокзала в Сыромятниках", – отметила она.
По словам Левянт, такие локации способны менять географию города, ведь то, что раньше было набором закрытых промышленных территорий, стало сетью точек, куда едут работать, гулять, встречаться с друзьями и деловыми партнерами, посещать выставки, концерты и другие мероприятия
"Кристалл" в Лефортове – это образец в хорошем смысле "стихийного" редевелопмента, когда пространство осваивается как калейдоскоп отдельных классных проектов, ориентированных на реальный спрос и тренды. Рестораны, пекарни, арт-мастерские, концертные площадки формируют интересную программу, работающую в режиме 24/7", – объяснил Труханов.
Интерес, по его мнению, представляет не только сам завод, но и то, как в дальнейшем будет развиваться вся окружающая территория, насколько новые объекты смогут встроиться в контекст.
«
"Кристалл" должен стать одним из элементов качественной городской среды в районе Лефортово, объединить новые офисные объемы, культуру, гастрономию, бизнес, образование и общественные функции и тем самым сформировать новый сценарий жизни на этой территории", – сказала коммерческий директор Asterus Дарья Комиссарова.
У района уже есть сильная историческая и промышленная идентичность: Яуза, парк, образовательные учреждения, новые жилые территории и значительно улучшившаяся транспортная доступность, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. Потенциал "Кристалла", по его словам, заключается как раз в возможности добавить к этой структуре культурную, гастрономическую, образовательную и деловую функцию в исторических корпусах.
В частности, под офисы в проекте, по данным компании Asterus, отведено 40% площадей, в новой постройке разместится офисный центр класса А, которое дополнит офисное предложение в Лефортово.
"Сегодня компании выбирают не только квадратные метры. Им важна инфраструктура вокруг: рестораны, общественные пространства, благоустройство, культурная и событийная программа, возможности для встреч и неформального общения. Именно здесь у "Кристалла" появляется сильное преимущество перед обычным бизнес-центром, так как офис становится частью места с собственной историей и образом жизни", – поделился мнением управляющий партнер RRG Денис Колокольников.
Новое качество жилья и среды
Эксперты говорят о том, что Лефортово сегодня уже перестает восприниматься как бывшая промзона и локально начинает постепенно превращаться в локацию с престижным жильем, вокруг которого складывается соответствующая качественная городская среда. Жилье высокого класса нуждается в соответствующем окружении, а окружение, в свою очередь, становится частью ценности самого жилья, прокомментировала Левянт.
«
"Качественный жилой объект без сомнения способен стимулировать и деловую среду, и локальную экономику района. Люди здесь живут, работают, пользуются сервисами в разное время суток", – сказал Стариков.
Обычно, когда в районе появляется проект высокого класса, он может менять не только сам участок застройки, но и восприятие локации в целом – таким образом формируется притягательность для застройщиков и покупателей более высокого класса, согласилась с ним основатель bnMAP pro Ирина Доброхотова.
Формирование нового современного пространства на месте завода "Кристалл" может повысить престижность Лефортово за счет разнообразие форматов жилья, работы и досуга. Площадь проекта позволяет сформировать современную многофункциональную среду и новые точки экономического роста, констатировал Расходчиков.
"Для коммерческой недвижимости такая трансформация территорий означает появление нового спроса и одновременно изменение качества аудитории. Бывшая промзона, превращенная в изолированный офисный или жилой кластер, остается относительно автономной. Но когда между домами появляются новые прогулочные маршруты, кафе, рестораны, культурные площадки и сервисы, территория начинает функционировать как часть города", – сказала партнер ABD architects Катерина Левянт.
По мнению Колокольникова, Лефортово и прилегающие к нему территории сегодня уже представляют собой достаточно сформированную деловую локацию.
«
"При этом уровень вакансии в качественных объектах локации остается относительно невысоким. Существует дефицит нового продукта, соответствующего современным требованиям бизнеса к архитектуре, инженерии, общественным пространствам и качеству окружающей среды", – отметил он.
Перспективными арендаторами офисов, по словам Колокольникова, являются технологические, инженерные, IT-, проектные и креативные компании – в том числе благодаря близости МГТУ им. Н. Э. Баумана и исторически сложившейся производственно-технологической специализации этой части города.
Таким образом даже территория города, традиционно воспринимавшаяся как промышленная – к примеру, Лефортово, может постепенно трансформироваться в интересную для жизни, проведения досуга и ведения бизнеса локацию. Появление в районе проектов редевелопмента с жильем высокого класса, возможностей для интересных активностей и новой качественной аудитории меняет его восприятие, усиливая жилую, деловую и культурную функции.