Рынок элитной недвижимости в Москве останется привлекательным даже в условиях высокой ключевой ставки, роста стоимости строительных работ, дефицита квалифицированных кадров и проблем с поставками материалов из-за границы, считает управляющий директор девелопера "Колди" Алексей Синявский. В интервью РИА Недвижимость он рассказал о развитии в этом традиционном для компании сегменте и в новых направлениях, о планах по увеличению портфеля до 2,5 миллионов квадратных метров, а также о подготовке к IPO.
– Алексей, как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке девелопмента в России? Какие основные сложности сегодня испытывают девелоперы?
– На рынок недвижимости в России накладывает свой отпечаток и текущая рыночная ситуация, и сезонные колебания. Летом всегда спад – люди больше думают про отдых, чем про недвижимость. Влияет и ключевая ставка, и санкции, которые мешают что-то привозить, общаться с более широким кругом подрядчиков. Также растет стоимость материалов и персонала. Наверное, еще снизилась рентабельность, но это нас заставляет изыскивать способы ее повысить или сохранить, работать над собственной эффективностью внутри.
«
Что касается усложнения поставок, то в целом нет проблем с тем, чтобы привезти что-то откуда-то, но цепочка логистики стала более долгой и дорогой. Плюс не вся продукция, которая есть на рынке, имеет разрешение и сертификаты, поэтому нужно потратить время еще и на этот процесс. Например, камень мы привезли с каменоломни в Иране, лифты – из Германии. Кроме того, сейчас на рынке появилось огромное количество альтернативных подрядчиков, в частности, из Китая.
Так что в целом глобальных проблем, например, отсутствия материалов, партнеров, с которыми можно сотрудничать, нет. Да, рынок меняется, но нужно под него быстро подстраиваться, что у нас вроде как получается.
– Столкнулись ли вы с дефицитом кадров?
– Я бы назвал это не дефицитом кадров вообще, а дефицитом именно квалифицированных кадров. Потому что вообще-то кадров много, но есть сложность в поиске именно людей с хорошей экспертизой. Есть ряд профессий, они не новые для нашей страны, но на них нигде не учат. Например, руководитель проекта. В эту профессию люди приходят из разных мест: кто-то из стройки, кто-то из менеджмента. Поэтому таких людей действительно немного. Однако мы себе сейчас набрали прекрасную команду руководителей за вполне себе рыночные, адекватные деньги.
Еще есть сложность с поиском главных инженеров проектов и каких-то более узкопрофильных кадров из инженерного состава. Проблема в том, что многие хотят работать на удаленке, но такой формат подходит не для каждой должности.
Я знаю, что у наших подрядчиков есть дефицит именно рабочего персонала. Потому что в стране стало меньше мигрантов, их стало сложнее легализовывать, поэтому их стоимость их существенно выросла. Например, сейчас стоимость одного разнорабочего стоит в районе 5 тысяч рублей в день, хотя раньше это стоило 2 тысячи. Это повлекло за собой высокую стоимость подрядных услуг.
– Одной их характерных для текущего рынка тенденций является затоваренность. Нет ли у вас проблем с этим?
«
– Мы все-таки работаем не в массовом сегменте, где застройщики строят много огромных комплексов, которые действительно сложно распродать. В элитном классе у нас нет затоваренности. Мы просто контролируем темпы продаж ценой. Нам не надо продавать быстрее, у нас есть банковская ставка, есть процент покрытия, который нам нужно выполнять. Мы делаем все необходимое, чтобы просто иметь минимальный процент по проектному финансированию, и понимаем, что мы чуть медленнее продаем, но чуть больше заработаем.
В проектах бизнес-класса сейчас действительно есть достаточно сильное снижение покупательной способности. То есть там не то чтобы затоваривание, там скорее снижение темпов. Так что по проекту Nice Loft мы сейчас просто меняем свою маркетинговую стратегию и рекламный подход.
– Вы, наверное, от ипотеки меньше зависите?
– Да, мы меньше зависим от ипотеки. В том же элитном сегменте ипотеки практически не бывает, там скорее бывает рассрочка.
– Еще одна из наиболее заметных сегодня тенденций на рынке – застройщики все чаще переносят сроки ввода проектов. Как с этим обстоят дела у вас?
– Я думаю, задержки обычно связаны именно с массовым строительством. Мы же строим небольшие объекты, с которыми у нас проблем нет.
У нас была заминка со сдачей делового центра "Таллер", но она была связана не с медленной стройкой, а с изменением градостроительной политики в городе. В прошлом году мы получили заключение о соответствии, что здание построено согласно проектной документации, с ним все нормально. Но при получении разрешения на ввод выяснилось, что мы проектировали немного по другим нормам. То есть нам не хватало именно документов, и пришлось опять проходить весь круг, заново получая архитектурно-градостроительное разрешение, проходя экспертизу. Все это заняло месяцев семь-восемь, хотя здание стояло полностью готовое. Мы сейчас доделываем в нем какие-то мелочи, ввод уже получили, люди стали активно заселяться.
– Какие еще из рыночных трендов вы можете выделить? Например, меняется ли что-то в поведении покупателей, в их запросах?
«
– Сейчас все больше людей хочет, чтобы дом был удобным, комфортным, у них много требований именно ко внутренней инфраструктуре. Люди хотят, чтобы дом был более электронным, все само в нем открывалось, сам вызывался лифт. Поэтому мы активно внедряем новые технологии в свои проекты – и Face ID, и интеллектуальный вызов лифта, и офис без ресепшена, когда гость проходит, отсканировав паспорт, а резидентов комплекса система узнает сама и пропускает.
Иногда приходится подстраиваться под запросы покупателей уже в процессе реализации. Например, в жилом комплексе "Дом 7 Даниловский" была сбалансированная нарезка квартир, но в процессе продаж мы поняли, что наибольший спрос имеют квартиры с большей площадью. То есть этот район оказался более семейным, а не молодежным, как мы думали изначально. В итоге мы сделали перепроектирование и изменили квартирографию так, чтобы площадь квартиры можно было увеличить, объединив две.
– А что с искусственным интеллектом? Есть ли понимание, как его использовать в стройке, и планируете ли вы внедрять его у себя?
– Да, мы изучаем способы, как можно применять искусственный интеллект в нашей сфере. Во-первых, сейчас мы с моей командой проходим специальное обучение для застройщиков, как использовать искусственный интеллект для проектирования, ценообразования, контроля стройки. При этом мы уже активно применяем искусственный интеллект в каких-то понятных вещах. Например, некоторые наши руководители проектов делают свои отчеты для акционера с помощью ИИ.
«
Кроме того, мы активно внедряем у себя пилотный проект по ценообразованию. Обычно наши аналитики вручную анализируют большие массивы данных, а сейчас мы пробуем делать это с искусственным интеллектом, чтобы было быстрее. Раньше, чтобы сделать динамичное ценообразование, нужно было купить отдельную большую серверную систему, что стоило крайне дорого. Также нужно было разработать отдельный софт, настроить его и так далее. Сейчас все стало проще и доступнее, потому что используешь уже имеющуюся платформу ИИ, куда загружаются массивы данных.
Еще искусственный интеллект помогает нам находить архитектурный образ для новых проектов. Это быстрее, чем работать с архитекторами. За пару недель мы делаем первый архитектурный драфт с помощью ИИ, потом показываем городу для согласования и там нам говорят, в каком направлении двигаться. И уже после этого мы нанимаем архитектора, который получает от нас более четкое задание и понятные референсы.
– Ваша компания известна в основном как девелопер жилья, но при этом у вас есть у другие направления, расскажите о них? Может какие-то новые планируете развивать?
«
– Наш основной профиль на сегодняшний день – это недвижимость делюкс и элитного класса исключительно в центре Москвы. При этом мы активно развиваем офисную недвижимость. Для нее мы запустили зонтичный бренд "Колди Сити", куда на текущий момент входят проекты "Таллер", "Левент" и "Солид" (бывший Nice Tower). Также к этому зонтичному бренду присоединятся деловые пространства на улице Нижняя Красносельская, 35, и улице Вавилова, 9. Это все офисы класса А и А+, которые мы выпустим на рынок в этом году.
Также мы идем в новый для нас сегмент light industrial. У нас будет проект на улице Дорожная, 3 в Центральном Чертанове. Причем достаточно уникальный для Москвы, так как обычно такие индустриальные парки строят за городом. Плюс мы договорились с китайским партнером на поставку туда солнечных батарей. Это и снижение нагрузки на экологию, и экономическая эффективность, так как мы меньше покупаем технических условий у ресурсоснабжающих организаций. Кроме того, мы думаем установить там газопоршневую установку, как в нашем проекте Nice Loft. Она вырабатывает на газе тепло для здания, а также электричество. Соответственно мы можем по более низкому тарифу продавать электричество нашим жителям.
– Насколько большим будет этот проект и сколько вы собираетесь туда инвестировать?
– Порядка 20 миллиардов рублей. Его площадь будет 153 тысячи квадратных метров. Это наш проект комплексного развития территории. Скоро мы понесем в город первые наброски, чтобы согласовать архитектуру. Соответственно, стройка начнется в конце первого квартала 2027 года.
Кроме того, мы думаем, что не ограничимся одним проектом light industrial. Это будет какой-то ряд проектов, два-три пилотных точно запустим, посмотрим, насколько это выстрелит.
– Какие у вас дальнейшие план по развитию компании? Какие ставите себе показатели по объему портфеля?
– Мы активно растем. Сейчас мы строим четыре проекта и в этом году запустим еще порядка пяти новых общей площадью около 200 тысяч квадратных метров. В итоге в сумме с ранее уже введенным жильем (1,5 миллиона квадратных метров) и с перспективными проектами (1 миллион квадратных метров) мы планируем довести наш портфель до 2,5 миллионов квадратных метров к концу 2027 года.
«
В целом мы нацелены на большую публичность нашей компании. Мы хотим стать понятными для инвесторов и покупателей. Поэтому мы обновили нашу команду, появился новый топ-менеджмент, новый коммерческий директор, директор по маркетингу, директор по продукту, HR-директор, PR-директор. Мы активно перестраиваем компанию под более прозрачную деятельность, понятную рынку и инвесторам, так как к 2030 году мы стремимся выйти на IPO.
– Почему для IPO вы наметили именно такой срок? Есть ли понимание, какой объем средств может быть привлечен? Проводили ли вы уже предварительную оценку капитализации компании и какой она будет на момент IPO?
– Такой срок мы поставили, потому что для выхода на IPO нам нужно провести большую работу. Она касается не только экономических показателей, но и нашей внутренней структуры – нужно ввести новые управленческие органы, внешний совет директоров, много различных положений, которых раньше у нас не было, в том числе по управлению проектами, по корпоративной культуре. Также, чтобы выйти на IPO, нужно быть к этому готовым и с точки зрения рынка. Мы должны быть прозрачными, наш бренд должен быть узнаваемым.
Мы пока не заказывали оценку нашей компании у сторонних операторов, но в текущем моменте мы оцениваем ее рыночную стоимость в 500 миллиардов рублей. Это не рыночная стоимость площадок, это то, сколько мы условно получим выручки, если продадим наши 20 проектов прямо сейчас. Но к тому моменту, когда мы будем запрашивать оценку, у нас и проектов будет больше.
– Какую работу вы ведете по выпуску облигаций и цифровых финансовых активов?
– Это как раз один из этапов по тому, как сделать компанию публичной. Чтобы инвесторы в принципе попробовали поработать. Мы смотрим разные аудитории. Для инвесторов, которые покупают большими объемами, есть облигации, которые мы размещаем через специализированные организации. Также более мелкие инвесторы могут купить ЦФА и с них заработать. И это будет выше, чем ключевая ставка, выше, чем депозит в банке.
Дебютные выпуски ЦФА и облигаций были в конце 2025 года. На 14 августа у нас запланирован повторный выпуск ЦФА на платформе "Токеон", в сентябре – повторный выпуск облигаций.
– Какой прогноз для рынка недвижимости можете дать на следующий год, конкретно в делюкс и элитном сегменте? Вы также сказали, что планируете запуски новых проектов. Значит ли это, что в целом вы смотрите оптимистично на дальнейшую судьбу рынка?
«
– Я на сто процентов верю, что элитный сегмент останется востребованным. Площадок в центре Москвы больше не становится. Это не Новая Москва, где можно строить миллиардами квадратных метров. Также в стране все равно есть состоятельные люди, бизнесмены, есть региональные покупатели, которые приезжают в Москву и перевозят детей.
Также мы верим в light industrial. Бизнесу все равно нужны площади, в том числе для мелкого бизнеса, для какого-то производства. К тому же это городская площадка под КРТ, где будет не точечная застройка, а большой проект с продуманной вокруг инфраструктурой, целый микрорайон.
В офисном секторе, конечно, у нас есть сильные конкуренты. Поэтому мы будем строить не в таких огромных объемах, и это не будет нашим основным направлением. С другой стороны, мы видим, что наши покупатели все равно смотрят офисы. Поэтому если будут хорошие площадки, то все возможно. Например, у нашего акционера есть мечта построить башню в "Москва-Сити". И мы рассматриваем такие проекты, ищем, смотрим площадки. Так что какие-то вещи мы все равно будем реализовывать, в том числе и в офисах. Просто это не будет массово, это будет что-то точечное в нашем стиле.
Беседовала Татьяна СТЕКОЛЬНИКОВА