Вопрос:
Добрый день! Скажите, пожалуйста, можно ли сейчас составлять договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме или обязательно нужно обращаться к нотариусу? Если можно, то какие тут есть риски? Удостоверение сделки у нотариуса позволит снять все эти риски?
Ответ:
По закону обращаться к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи квартиры необходимо в следующих случаях:
- при продаже доли в праве общей собственности на квартиру (за исключением ситуации, когда все собственники одновременно продают свои доли по одной сделке);
- если продавец — несовершеннолетнее либо ограниченное в дееспособности лицо;
- если стороны в предварительном договоре прямо предусмотрели, что основной договор должен быть нотариально удостоверен.
Во всех остальных случаях договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме. Но в ситуации, когда стороны оформляют сделку самостоятельно без участия нотариуса, они берут на себя значительные риски. Среди наиболее распространенных угроз:
- Скрытые обременения. Квартира может находиться под арестом, в ипотеке или быть предметом судебного спора.
- Неучтенные права третьих лиц. Например, при покупке жилья, приобретенного с использованием материнского капитала, могут быть нарушены права детей, или окажется, что есть супруг, чье согласие на продажу не было получено.
- Ошибки и опечатки в документах. Одна неверная цифра в кадастровом номере или паспортных данных способна привести к приостановке регистрации в Росреестре.
- Проблемы с дееспособностью и волей сторон. Сделку могут позже оспорить, если выяснится, что продавец находился под психологическим давлением, был введен в заблуждение или не осознавал значения своих действий.
- Нарушение преимущественного права покупки. При продаже доли другие собственники должны быть надлежащим образом уведомлен, иначе сделку можно оспорить.
Нотариус проверяет: наличие обременений и арестов, правоустанавливающие документы и историю перехода прав на квартиру; наличие скрытых сособственников — например, супругов, детей (в том числе при использовании маткапитала), неучтенных наследников, полномочия представителей (если сделка совершается по доверенности), а также дееспособность сторон и добровольность их волеизъявления, соблюдение преимущественного права покупки (актуально для сделок с долями) и отсутствие признаков давления, заблуждения или иных пороков воли.
Кроме того, нотариус самостоятельно направляет документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестр в электронном виде. В этом случае срок регистрации составляет всего рабочий день, тогда как при личной подаче через МФЦ он может достигать 7–9 рабочих дней.