Обновление по-московски

В столичную программу капремонта входят все многоквартирные дома, в том числе и дома-памятники. Исключением являются только здания, которые были признаны аварийными и подлежащими сносу, реконструкции, а также дома, вошедшие в программу реновации или имеющие меньше трех квартир. Работы включают в себя капитальный ремонт и реставрацию домов, восстановление фасадов домов, замену лифтового оборудования, капитальный ремонт подъездов. С момента начала программы в 2015 году специалисты Фонда капитального ремонта (ФКР) Москвы отремонтировали порядка 16 тысяч многоквартирных домов, в этом году работы затронут почти 1,8 тысячи объектов.

Капитальный ремонт каждого дома начинается с тщательного обследования. Специалисты оценивают степень износа инженерных коммуникаций, проверяют состояние внутренних интерьеров, фасада, крыши и фундамента. По итогам диагностики формируется перечень необходимых работ, который затем согласовывается с собственниками жилья.

В рамках капремонта в каждом доме выполняется около 15 видов работ. Комплексный подход подразумевает не только обновление фасада, но и модернизацию ключевых инженерных систем: водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения и электроснабжения. Также ремонтируются мусоропроводы и вентиляция.

Особое внимание уделяется общим пространствам. В подъездах заменяют окна, обновляют отделку стен и потолков, меняют напольное покрытие, устанавливают новые входные двери и почтовые ящики. Приводят в порядок лестницы, модернизируют освещение. Кроме того, в ходе работ ремонтируют подвалы, чердачные помещения, крыши и фундаменты.

Работы проходят и в домах, признанных памятниками культуры. Но когда речь идет о реставрации объектов культурного наследия (ОКН), все становится сложнее. У таких домов есть уникальные детали, которые охраняются законом и зафиксированы в специальных паспортах. Это может быть изящная лепнина на стенах и потолках, старинная плитка на полу, выразительные барельефы или горельефы, оригинальные оконные рамы – каждая мелочь имеет историческую ценность.

Чтобы сохранить эти элементы, к работам привлекают профессиональных реставраторов и архитекторов. Они не просто ремонтируют здание, а воссоздают его исторический облик, используя аутентичные материалы и опираясь на архивные фотографии и документы.

Выбор технологии восстановления фасада напрямую зависит от типа здания, и подход всегда индивидуальный. Специалисты ФКР подбирают методы работы с учетом особенностей каждого строения.

В панельных домах часто встречается облицовочная плитка, которая со временем начинает отслаиваться. Чтобы решить эту проблему, мастера используют полимерно‑цементные растворы. Сначала поверхность тщательно зачищают: промывают водой, удаляют глазированный слой с плитки и очищают межпанельные швы. Затем на подготовленную основу наносят грунтовку и специальный состав, укладывают армирующую сетку, покрывают фактурной штукатуркой и фасадной краской. Финальный этап омоложения фасада – плотная заделка и герметизация межпанельных швов.

Кирпичные фасады ремонтируют иначе. Здесь сначала удаляют старую штукатурку, если она есть, а затем обрабатывают кирпичную кладку грунтом глубокого проникновения, что помогает избежать появления трещин. После фасад укрепляют с помощью оцинкованной сетки и завершают работы нанесением нового слоя краски.

Проще всего работать с оштукатуренными фасадами. Их типичная проблема - "бухтящие" участки, то есть места, где штукатурка потеряла прочность и перестала сцепляться со стеной. В таких случаях мастера простукивают поверхность, выявляя участки с глухим звуком, удаляют поврежденные фрагменты и выполняют перештукатуривание. Завершающий этап - это окрашивание фасада.

С 2024 года дома, которые являются архитектурными доминантами своих районов, ремонтируют по современным передовым технологиям. Например, при использовании метода "мокрый фасад" специалисты сначала расчищают и промывают все открытые плоскости, ремонтируют межпанельные швы, а затем выравнивают поверхность и устанавливают кронштейны для последующего монтажа кондиционеров и корзин под них. После подготовительных работ фасад утепляют плитами из минеральной ваты и грунтуют поверхности для лучшей адгезии. На завершающем этапе наносят клеевой состав с армирующей сеткой, слои декоративной штукатурки и краски, а после покраски устанавливают корзины для кондиционеров.

Еще один популярный вариант – ремонт с использованием фиброцементных панелей. В этом случае поверх утеплителя из минеральной ваты монтируют направляющие из оцинкованной стали, на которые устанавливают фиброцементные плиты. Преимущество этой технологии - широкий спектр цветовых решений: с помощью готовых цветных блоков фасад может получить практически любой оттенок.

Особого внимания требуют фасады домов, имеющих статус объектов культурного наследия. Здесь стандартные схемы ремонта не подходят - специалисты ФКР работают буквально как ювелиры. Главная цель реставрации зданий возрастом в 100 лет и старше – сохранить их облик в первозданном виде. Каждая деталь имеет значение: и общий внешний вид, и характер отделки, и декоративные элементы.

Чтобы добиться нужного результата, мастера погружаются в историю: изучают старинные фотографии, архивные документы и чертежи. К примеру, если на фасаде была лепнина, ее стараются сохранить максимально полно, а поврежденные или утраченные фрагменты – аккуратно восстановить. Если исторических материалов не хватает, ищут достоверные аналоги, соответствующие эпохе.

Еще одна непростая задача – определить изначальный цвет здания. Архивные источники не всегда дают четкий ответ, поэтому на помощь приходят химики‑технологи. Они слой за слоем снимают красочные покрытия, чтобы проследить историю ремонтов и проанализировать состав материалов — штукатурки и шпатлевки. Порой приходится разбирать больше десяти слоев, но результат того стоит: фасад окрашивается именно в тот цвет, который был задуман изначально. Новый цвет здания согласовывается с департаментом градостроительной политики Москвы, так как важно, чтобы он гармонично вписывался в колористический ансамбль района.

Работы по обновлению подъезда в обычной многоэтажке проводятся в двух случаях: если за это проголосовали собственники или когда наступает срок капитального ремонта дома в рамках региональной программы.

Если инициативу проявляют сами жители, они созывают общее собрание, голосуют, определяют перечень необходимых работ, фиксируют решения в протоколе и передают его представителям управляющей компании. УК рассчитывает стоимость ремонта, которая затем погашается из средств, уплаченных собственниками. В рамках такого обновления обычно ремонтируют стены и потолки, меняют напольную плитку, обновляют короба под слаботочные сети.

Когда подъезд приводят в порядок в рамках капитального ремонта, список работ формируют по итогам обследования дома и его инженерных коммуникаций. Здесь спектр мероприятий может быть шире: специалисты нередко модернизируют системы электроснабжения, ремонтируют входную группу, заменяют окна в местах общего пользования, устанавливают новые осветительные приборы и обновляют лифтовые кабины.

При этом существует обязательный перечень работ, который выполняется в любом случае. Мастера убирают электрическую проводку в специальные короба, обновляют теплоизоляцию трубопроводов, облицовку стен, почтовые ящики, ступени и перила, а также восстанавливают другие поврежденные элементы и конструкции. Все эти мероприятия соответствуют единому стандарту, разработанному правительством Москвы. В документе прописаны колористические решения для стен и напольного покрытия, а также варианты входных и тамбурных дверей. Благодаря этому жители, взаимодействуя с инженером технадзора и представителем подрядной организации, могут выбрать цвет стен и плитки, форму и расцветку дверей, а их пожелания обязательно учитываются.

Совсем иной подход применяется в домах со статусом объекта культурного наследия (ОКН). Здесь ремонт подъездов – это промежуточный этап между обычным содержанием здания и комплексной реставрацией. По сути, речь идет о поддерживающем ремонте: его задача – помочь дому "дожить" до полноценной реставрации без серьезных повреждений.

В таких зданиях важно учитывать наличие предметов охраны и культурной ценности. Это может быть любой фрагмент – декор фасада или внутренних помещений, лепнина, скульптуры, исторические люстры, уникальное напольное покрытие или лестничные ограждения. В рамках поддерживающего ремонта эти элементы не затрагивают: их тщательно укрывают, чтобы не повредить в процессе работ.

Обычно в таких подъездах старую штукатурку на стенах сбивают, шпаклюют и красят заново, то же самое делают и с потолками. При необходимости ремонтируют деревянные оконные рамы, которые часто встречаются в исторических зданиях. Фасад обновляют с сохранением прежнего цвета, восстанавливают напольное покрытие. За ходом работ следят не только местные власти и технический надзор, но и представители департамента культурного наследия Москвы, а также специалисты Мосжилинспекции.

Жители исторического дома тоже могут участвовать в обновлении общедомового пространства. Им предлагают выбрать цвет стен из специального каталога и определить модель осветительных приборов, если те не являются предметом охраны. Однако некоторые элементы заменить нельзя: например, метлахскую плитку в подъезде не поменяют на другую по просьбе жильцов. Вместо этого ее докомпануют и вернут исторический облик. При этом такие работы уже относятся к сфере реставрации.

Реставрационные мероприятия выполняют специалисты организаций, имеющих лицензию Министерства культуры РФ и достаточный опыт. Они опираются на архивные документы и фотографии, чтобы максимально точно воссоздать отдельные элементы. Обязательно используются аутентичные материалы: это позволяет сохранить историческую ценность здания и передать атмосферу эпохи, в которую оно было построено.

Ни один капремонт не обходится без участия жителей дома. Они не только делают взносы за капремонт, но и обсуждают перечень работ, а также помогают контролировать процесс. Одним из таких людей была жительница дома на улице Короленко Валентина Валова. Самое здание довольно необычное. Оно было построено стиле конструктивизм в 1926 году. Сложную пластику фасадов образуют ниши и выступающие группы лоджий, а нижний этаж отделен от верхней части здания межэтажным поясом.

По ее словам, фасада имел 70% износа, поэтому в первую очередь работы проходили на нем, также специалисты поменяли системы электроснабжения.

"Я участвовала в раскрытии объекта, вела контроль за ходом выполнения работ, в плотную вела работу с жителями нашего дома. Жители нашего дома очень довольны ремонтом. Все вопросы и замечания решались на месте, а любые недочеты быстро устраняли", - рассказывает она.

Специалисты также поменяли входные двери в подъездах, заменили оконные рамы и установили новые светильники. "Следующим этапом будет замена всех инженерных коммуникаций", - говорит она.

Для Екатерины Морозовой, проживающей в Саввинском подворье, что в начале Тверской улицы, капремонт и реставрация, прошедшие одновременно, стали долгожданными событиями. По ее словам, этого ждали давно, так как дом был в плачевном состоянии. Построенное в 1907 году здание спустя 30 лет буквально переехало вглубь дворов. Являясь объектом культурного наследия, оно до недавних пор никогда не видело ремонтных и реставрационных работ.

"У нас прошел масштабный комплекс мероприятий, включающий ремонт и реставрацию фасада, крыши, подъездов и подвала. Помимо этого, удалось восстановить исторический вид лестницы. Когда реставраторы сняли плитку, которая была положена еще в 1990-е года, под ней оказался натуральный доломитовый камень. Мы попросили специалистов его восстановить, и они это сделали", - рассказывает она.

Помимо этого, при расчистке стен реставраторам удалось обнаружить уникальное остекление Фальконье. В Российской империи этот метод широко использовали в конце XIX — начале ХХ века. Строительный устав тех времен запрещал устанавливать окна в коридорах, кухнях и ванных комнатах, поэтому их заменяли полыми стеклянными кирпичами. Они пропускали свет, сохраняли тепло и даже служили на пользу звукоизоляции.

За годы простоя Саввинского подворья ниши с остеклением фальконье были заштукатурены, зашиты фанерой и гипсокартоном. В рамках комплексной реставрации специалисты ФКР привели элементы декора в порядок, воссоздав их в историческом виде. Теперь они снова выполняют свою функцию.

Комплексу также вернули изначальную цветовую гамму, скрывавшуюся под множеством слоев краски. Стены выкрасили в нежный оливковый цвет, а декоративные элементы - в терракотовый с красновато-коричневым оттенком.

"Результат производит огромное впечатление. Это тяжелая и кропотливая работа, которая при этом была проделана быстро. Теперь дом заиграл новыми красками", - добавляет Морозова.

Разумеется, капремонт проходит и в довольно простых домах, которых по Москве немало. Здание по адресу: ул. Кировоградская, д. 4, корп. 2 было построено в 1954 году по проекту типовой серии. Здесь специалисты обновили фасад дома, используя современную технологию с применением полимерцементных смесей на армирующих сетках.

Нина Ким, являясь членом комиссии по приемке уже выполненных работ по дому, вместе с прорабом и другими работниками обсуждала, какие решения принять по улучшению внешнего вида нашего дома, благодаря чему были учтены многие пожелания.

"Конечно, по итогу виден труд ремонтников. Они добросовестно трудились допоздна, пока был световой день. Выслушивали очень редкие замечания. Реагировали мгновенно, исправляли и даже извинялись. Хотя серьезных замечаний им не предъявляли, так как трудились они хорошо", - рассказывает Ким.

По ее словам, после ремонта дом выделяется на фоне других, так как имеет красивую окраску, местами оранжевого цвета в сочетании с серым. "Смотрится очень даже стильно. Мы очень остались довольны ремонтом нашего дома, теперь его внешний вид гораздо лучше, чем был", – отмечает она.

Сложные формы даются специалистам ФКР с тем же успехом, что и простые. Примером тому служит дом №14 на Ломоносовском проспекте. Это яркий представитель советской неоклассики, где прошли работы по капитальному ремонту фасада и крыши. Особое внимание было уделено восстановлению декоративных элементов, так как именно они создают неповторимый портрет дома. Здание имеет сложную форму в плане и состоит из нескольких объемов – центральная часть в 14 этажей с двумя симметричными башнями по 17 этажей и десятиэтажные боковые крылья.

Елена Кригер, прожившая в доме всю жизнь, отмечает, что тот всегда был визитной карточкой района, и довольна, что по итогам капремонта он вернулся к внешнему виду, привычному для всех с детства.

"Я участвовала в собраниях и обсуждениях. Совместными усилиями жителей и подрядчика происходил подбор цвета фасада и защитных сеток, выбор дверей, козырьков и фонарей освещения, приближенных к стилю дома. На момент начала ремонта дому исполнилось 70 лет. За эти годы происходило обрушение фасадной отделки, эти места закрашивались краской разного оттенка", - говорит она.

По ее словам, дефекты и надписи на гранитном цоколе были заляпаны различного цвета краской, а декор входных зон не был виден из-за "временно" установленных в предыдущий ремонт навесов из профнастила. Защитные сетки тогда же были демонтированы, что вызывало опасность прохода около дома. Элементы декора были частично утрачены, а башенки на крыше приобрели белый цвет, сливающийся с фоном неба.

"После ремонта фасад стал однотонным. Приведены в изначальное состояние гранитные цоколь и ступени в подъезды. Отремонтированы и восстановлены утраченные элементы отделки фасада. После сноса навесов открылись входные зоны с восстановленным богатым декором. Заменены двери в подъездах и подсобных помещениях, появились козырьки и фонари освещения. При поддержке подрядчика силами жителей дома восстановлены и приведены в рабочее состояние фонари в арках", - рассказывает Кригер.

Помимо этого, были отремонтированы балконы, заменены отливы и восстановлены защитные сетки. Жительница дома также отметила и "невидимую" часть работ, а именно - замену канализационных труб в подвалах. По ее словам, много лет жители страдали от комаров, влажности и неприятного запаха в подъездах.

"Сейчас мы наконец-то живем в комфорте. Хочу отметить, что выполнявший работы подрядчик внимательно относился к пожеланиям жителей", - заключает она.