МОСКВА, 2 июн – РИА Недвижимость. Очередной аукцион по продаже складов Raven Russia может не состояться из-за высокой цены активов и ряда организационных проблем для потенциальных участников торгов, рассказали опрошенные РИА Недвижимость эксперты.
Активы британской девелоперской компании Raven Russia, владевшей 16 складскими комплексами в России, которые по решению суда были переданы Росимуществу, выставлены на торги в четвертый раз. Начальная цена лота теперь еще выше и составляет 92,5 миллиарда рублей против 90 миллиардов рублей ранее.
«
"Мой базовый прогноз: четвертые торги могут снова не состояться, если условия не изменятся по сути и не появится заранее подготовленный стратегический покупатель. Для рынка это слишком крупный чек, особенно в условиях дорогого финансирования и высокой осторожности инвесторов. Покупателю нужно не просто найти деньги, но и быстро провести due diligence (всесторонняя независимая проверка активов – ред.), согласовать сделку, оценить юридические и операционные риски", - заявила инвестиционный советник Юлия Кузнецова.
Более высокую начальную стоимость лота, чем раньше, она объясняет тем, что цена могла быть пересчитана с учетом обновленной оценки активов, инфляции, текущей стоимости складской недвижимости, арендного потока или балансовых параметров компаний, входящих в лот.
Инвестиционный директор компании "МегаСклад" Вячеслав Рожманов отметил, что инвесторы будут ждать снижения стоимости активов до тех пор, пока дисконт и финальная цена не уравновесит риски в секторе складской недвижимости. Он предположил, что потенциальных покупателей может заинтересовать цена портфеля в размере 50% от оценки в 92,5 миллиарда рублей.
Партнер консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик подчеркнул, что со стороны рынка есть интерес к активам Raven Russia. "В одном портфеле собраны диверсифицированные логистические активы в ключевых локациях. Многие из этих объектов формировались еще на раннем этапе развития рынка, когда наиболее качественные и стратегически важные площадки только распределялись под строительство таких комплексов. Фактически первые проекты занимали самые сильные локации. Сегодня аналогичные площадки с такими характеристиками практически недоступны", - сказал он.
Однако, как добавил Рожманов, с учетом продажи активов одним лотом совершить сделку могут только крупные игроки, такие как ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк, структуры "ВЭБ.РФ". Президент Альянса экспертов рынка недвижимости Яна Кузина допустила, что подобные крупные инвестиции могут позволить себе ЗПИФы: СФН, УК "Альфа-Капитал", "ВИМ Сбережения", "Парус-ОЗН".
Помимо крупного чека, ограничивающим фактором является необходимость серьезной подготовки к сделке. "Потенциальным участникам необходимо в сжатые сроки подготовить капитал, заручиться поддержкой банков и пройти все необходимые внутренние и внешние согласования. Для крупной портфельной сделки это значительный объем процессуальной работы, поэтому часть заинтересованных игроков может просто не успеть выйти на аукцион с подтвержденным финансированием и готовностью к сделке", - сказал Бибик.
А Кузнецова отметила, что спрос был бы выше в случае продажи активов по регионам или отдельными объектами. Кроме того, как дополнила Кузина, многие договоры аренды складов Raven Russia носили долгосрочный характер, и срок части из них может истекать в 2026 году. Соответственно, есть вероятность, что новому собственнику придется заниматься привлечением новых арендаторов или переконтрактовкой, но уже по более высоким ставкам.
"Я бы сказала так: актив сильный, но сделка тяжелая", – заключила Кузнецова, добавив, что рыночный спрос определяется не только качеством складов, но и размером чека, юридическими рисками, сроками оплаты и форматом продажи (единым портфелем или нет).
