Центр Москвы похож на архитектурную выставку площадью 20 квадратных километров. Древнерусские палаты, "сталинское барокко" и доходные дома XIX века, классицизм, модерн, конструктивизм – эклектичная смесь стилей запечатлела саму историю нашей страны. Здесь же появляются самые дорогие и статусные новые дома. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, какие технологии позволяют девелоперам работать в условиях плотной застройки и обилия памятников архитектуры, какими компетенциями им надо обладать, чтобы бережно сохранить при этом историческое полотно старинных улиц и почему многие, как и сотни лет назад, хотят жить возле Кремля.
Снести нельзя оставить
С конца XX века в центре столицы интересы девелоперов, историков, жителей и тех, кто хотел бы купить здесь престижное жилье, переплелись в непростой клубок, где все одновременно правы и неправы. Оно и понятно: чем ближе к Кремлю, тем дороже и статуснее.
В историческом центре самое важное – сохранение и деликатная интеграция застройки в историческую среду, убежден депутат Госдумы, советник мэра Москвы Владимир Ресин. Удачными примерами такой работы он назвал Большой театр, а также комплекс зданий Консерватории, которой в этом году исполняется 250 лет.
«
"Новые пространства можно и нужно создавать внутри исторических зданий, их ансамблей и комплексов, возвращая им жизненную функцию. При этом бережно их реставрируя, сохраняя ценность фасадов и соблюдая все ограничения по охране объектов культурного наследия с применением современных технологий производства работ на таких объектах", – подчеркнул Ресин.
Владимир Ресин
Депутат Госдумы, советник мэра Москвы
В последние годы столичные власти ужесточают требования к внешнему виду новых зданий в городе, что побудило часть девелоперов отказаться от реализации ряда проектов, а некоторых, наоборот, стимулировало к более детальной и ответственной работе.
"В Москве последние 30 лет исторический фонд недвижимости, независимо от того, являются ли эти объекты памятниками истории и культуры или нет, оставался очень специфичным рынком для девелоперов. Порядка 60-70% из них за эти годы не понимали ценности исторических объектов, старались их снести или до неузнаваемости перестроить, и только 30% вкладываются в капитализацию наследия", – рассказала старший научный сотрудник Музея Москвы, член Международного совета музеев (ICOM) и экспертного совета по промышленному наследию при Минкульте РФ Инна Крылова.
Выбор технологий строительства и реконструкции зданий в центре столицы должен быть основан не на модных трендах, а на доскональном знании истории конкретного пространства и его окружения, считает президент Союза архитекторов России и Союза московских архитекторов Николай Шумаков.
«
"Только сохранение духа места может быть основой для концепции проекта, а затем и для выбора технологий, иначе получится очередной новодел и очередная печаль", – отметил Шумаков.
Николай Шумаков
Президент Союза архитекторов России и Союза московских архитекторов
Современный подход постепенно уходит от схемы "снести или оставить", уточнила партнер архитектурного бюро ABD Катерина Левянт. "Сегодня во всем мире сформировалось понимание, что историческая среда города ценна не только отдельными шедеврами, но и масштабом улицы, ритмом фасадов, линией карнизов, материалами, структурой дворов, перспективами переулков. Теперь официальные регламенты учитывают ее в целом, а границу допустимого вмешательства в каждом конкретном случае определяют такие местные органы, как Мосгорнаследие и КГИОП", – пояснила она.
В центре Москвы всё меньше свободных участков под строительство, чаще это реставрация или реконструкция.
«
"На этапе оценки территории мы проводим глубокий финансовый и юридический анализ, исследуем риски и определяем, как их предотвращать, намечаем первую концепцию проекта. То, каким будет тот или иной наш проект зависит, прежде всего, от локации и окружения", – рассказала вице-президент Sminex Самира Левшина.
Самира Левшина
Вице-президент девелоперской компании Sminex
С декабря по апрель девелопер приобрел пять новых площадок в центре Москвы. Теперь, по словам представителя компании, предстоит кропотливая совместная работа с городом, синхронизация видения и целей, чтобы вписать каждый создаваемый дом в исторический контекст, сохранить память места.
Инновации прячут под землю
Бережная работа с архитектурным наследием центра столицы невозможна без применения самых высокотехнологичных методов строительства, считает Ресин. "Надо на полную использовать современные цифровые инструменты обследования и проектирования таких объектов: лазерное сканирование, BIM-моделирование, 3D-печать, цифровые двойники и искусственный интеллект", – сказал он.
Технология "сверху-вниз" (Up-Down), пожалуй, самая распространенная при строительстве в историческом центре. При применении этого способа здание, по сути, одновременно возводится вверх (наземные этажи) и вниз от уровня земли (подземные уровни и паркинг). Это позволяет не держать долго открытым котлован, создавая риски для соседних возрастных здания, минимизировать осадки грунта, а также максимально быстро вернуть жизнь на поверхность возле стройплощадки и сократить саму территорию, задействованную под строительство.
"Проектирование и проведение работ по строительству подземных частей в условиях городской застройки требует учета множества факторов: инженерно-геологических условий площадки, уровней подземных вод, расстояния до ближайших сооружений. Строительно-монтажные работы должны поручаться только профессиональным в данной сфере компаниям, которые имеют опыт производства геотехнических работ вблизи существующих зданий", – рассказал первый заместитель генерального директора проектной компании "Юнипро" Руслан Чернов.
По его словам, для работ ниже уровня земли проектировщики должны выполнить множество детальных расчетов: например, влияние на окружающие сооружения и осадка зданий сравниваются с нормативными значениями. Учитывается текущее состояние соседних зданий, определяется необходимость их усиления или ремонта, выполняются гидрогеологические прогнозы необходимости защитных мероприятий.
На устройство подземной части здания в центре, по информации Чернова, уходит ощутимая часть бюджета проекта. Качественный девелопер изначально закладывает в финансовую модель соответствующие затраты и выбирает высококвалифицированных проектировщиков, изыскателей и подрядчиков, так как экономия на инженерных решениях недопустима.
«
"Ошибочные или неточные решения, некачественное выполнение строительно-монтажных работ может привести к осадкам зданий окружающей застройки и повреждению инженерных коммуникаций, инфраструктурных сооружений. Устранение последствий таких аварий обходится гораздо дороже и длится дольше, чем изначальное строительство", – предупредил Чернов.
Руслан Чернов
Первый заместитель генерального директора проектной компании "Юнипро"
Именно технологию Up-Down компания Sminex применяла при реконструкции исторического дома "Фон Дессин" на Чистых прудах. До этого в Москве таким способом сохраняли максимум четырехэтажные здания, а в "Фон Дессине" семь этажей. Под землей создали подземный автоматический паркинг, исторический объём сверху заключили в своего рода металлическую рубашку на время создания нового перекрытия и вычинки кирпичной кладки стен.
Сейчас, по информации девелопера, в доме завершены фасадные работы. Зданию вернули облик, задуманный архитектором Отто фон Дессином, и дополнив натуральным камнем — гранитом и декором.
Один из самых известных примеров использования технологии Up-Down в самом сердце Москвы – создание подземного комплекса на Манежной площади с торговым центром "Охотный ряд"
Технология Up-Down позволила при реконструкции ЦУМа в 1990-е годы вести строительные работы вплотную к историческим зданиям XIX века и добавить объекту подземный паркинг
Один из самых известных примеров использования технологии Up-Down в самом сердце Москвы – создание подземного комплекса на Манежной площади с торговым центром "Охотный ряд"
Технология Up-Down позволила при реконструкции ЦУМа в 1990-е годы вести строительные работы вплотную к историческим зданиям XIX века и добавить объекту подземный паркинг
На этапе проектирования компания проводит детальные геотехнические изыскания и цифровое 3D-моделирование всех подземных коммуникаций. "В процессе строительства десятки датчиков круглосуточно фиксируют деформации грунта и соседних зданий; при превышении допустимых параметров работы останавливаются. Такой подход сводит к нулю риск даже если строительство проходит в 15 метрах от линий метро или коллекторов", — объяснила Левшина. Дополнительный фактором безопасности является использование распорных систем и буронабивных свай, которые удерживают грунтовой массив на всех этапах работ.
Зачем разделять "два в одном"
Реальность часто опровергает нашу безусловную уверенность в том, что раньше строили на века. Поэтому второй по частоте использования и одной из самых сложных при работе с исторической застройкой является технология разделения общих стен соседних домов.
Оказывается, что "единые фасады" в городской застройке прошлых столетий появились не из соображений эстетики. "В крупных городах участки всегда застраивались очень плотно, дом возводили по границе владения, а вдоль межи ставили глухую противопожарную стену – брандмауэр. Затем соседний участок начинал застраиваться вплотную к ней", – рассказала Левянт. В итоге, по ее словам, два дома выглядят как разные здания, но при этом конструктивно тесно связаны через общую стену, сопряженные фундаменты, перекрытия и примыкания.
Разделение, по информации архитектора, особенно актуально, если одно из зданий не имеет охранного статуса и высокой исторической ценности, но оказывает влияние на конструкции соседнего, входящего в перечень объектов культурного наследия.
«
"В центре Москвы многие дореволюционные кварталы многократно перестраивались: один собственник пристраивал флигель к стене соседа, затем владения объединялись, потом делились снова. Поэтому нередко по документам это два дома, а конструктивно — единый организм", – пояснила Левянт.
Катерина Левянт
Партнер архитектурного бюро ABD
Наиболее часто этот метод, по данным архитектора, используется при реставрации и реконструкции в районе Арбата, Замоскворечье, Хамовниках.
Sminex регулярно приходится иметь дело с такими объектами. Так, один из корпусов квартала "Тишинский бульвар" кропотливо отделяли на протяжении полугода от стены бизнес-центра "Чайка". "Весь процесс обязательно сопровождается круглосуточным мониторингом датчиков деформации. Историческая конструкция не пострадала, а новое здание получило независимый фундамент", – сказала Самира Левшина.
В ближайшее время девелопер начнет похожую работу на Рождественке. Здесь планируется сохранить городской архитектурный горизонт с памятниками культуры и истории, а вокруг здания Международного торгового банка возвести современные дома с общедоступной торговой галереей.
При реконструкции в 2008-2015 годах Центрального детского магазина на Лубянке (бывший Центральный детский мир) выяснилось, что встроенное в плотный квартал здание советского периода имело общие участки стен с соседними корпусами
Реконструкция Гостиного двора на Ильинке – также пример использования технологии разделения стен. Строителям пришлось разделять корпуса в едином периметре, создавать деформационные швы и усиливать фундаменты
В рамках реконструкции Большого театра в 2000-е годы строители обнаружили "сросшиеся" конструкции разных эпох и фактически создали новый независимый каркас внутри. Старые стены частично перестали быть несущими
При реконструкции в 2008-2015 годах Центрального детского магазина на Лубянке (бывший Центральный детский мир) выяснилось, что встроенное в плотный квартал здание советского периода имело общие участки стен с соседними корпусами
Реконструкция Гостиного двора на Ильинке – также пример использования технологии разделения стен. Строителям пришлось разделять корпуса в едином периметре, создавать деформационные швы и усиливать фундаменты
В рамках реконструкции Большого театра в 2000-е годы строители обнаружили "сросшиеся" конструкции разных эпох и фактически создали новый независимый каркас внутри. Старые стены частично перестали быть несущими
"Обычно начинаем с комплексной диагностики: лазерное сканирование, определение несущей способности грунта и фиксация каждой трещины. Затем проектируем временные поддерживающие конструкции – металлические рамы и обоймы, воспринимающие нагрузку от соседнего здания", – пояснила Самира Левшина.
Всё направлено на бережное сохранение ценных элементов зданий. Для сохранности подземной части домов применяют буронабивные сваи и распорные системы, удерживающие грунтовой массив. Демонтаж внутренних стен зачастую проводят вручную или малогабаритным оборудованием без ударной техники, иногда с применением мини-роботов с отбойным молотом, чтобы исключить вибрации. Все работы проходят при соблюдении режима тишины. Днём и ночью датчики в режиме реального времени присылают сотрудникам компании данные по шуму и пыли, если установленные городом нормы превышены. При необходимости проводят обеспыливание участка поливальной машиной.
Такого же подхода Sminex придерживается в работе на территории бывшей фабрики "Московский шелк" на Саввинской набережной в Хамовниках. "Важно учесть все: от работы с тем, что нужно и важно восполнить, воссоздать, органично вписать в окружение, до архитектурного переосмысления некоторых объектов. Среди главных требований города — сберечь не только ценные объекты, но и историческую среду", - прокомментировала представитель компании.
Сберечь, наполнив жизнью
Любой город мира, по мнению искусствоведа, заместителя директора Музея архитектуры им. А.В. Щусева Ксении Смирновой, живет в вечном противоречии. С одной стороны, по разным причинам невозможно сохранить все исторические здания. С другой – безусловно нужно сохранять, оберегать, обеспечивать функциональность этих зданий, отдавая приоритет именно реставрации, а не сносу объектов.
«
"Учитывая их количество, различные виды собственности и форматы управления – делать это исключительно за счёт бюджета невозможно. К сожалению, только самые продвинутые девелоперы успели разглядеть и просчитать огромный потенциал в сохранении исторических зданий", – подчеркнула Смирнова.
Ксения Смирнова
Заместитель директора Музея архитектуры им. А.В. Щусева
Выбор в пользу реставрации, признает искусствовед, является для любого застройщика максимально долгосрочной инвестицией, поскольку такие работы требуют существенных финансовых и ресурсно-временных вложений. В то же время сохранённое историческое здание, приспособленное под современные нужды как отель, культурное пространство или жилье, существенно повышает не только капитализацию самого проекта, но и привлекательность окружающего района в целом.
"Сегодня решается судьба памятника эпохи авангарда – общежития красной профессуры на Большой Пироговской улице, рядом с Новодевичьим монастырем. Традиционно в истории с советским авангардом у нас два пути решения: снести, а потом относительно быстро, легко и дёшево построить новый объект или сохранить уникальное сооружение, за историческую ценностью которого собственники, арендаторы или посетители готовы будут платить вдвое или втрое больше", – привела пример Смирнова.
Девелоперы, которые берутся за работу с объектами культурного наследия, пояснила искусствовед, всегда работают с архитектурными бюро, имеющими опыт в этой непростой сфере. Для разных исторических зданий, в зависимости от их охранного статуса, физического состояния, типологии, площади и этажности, местоположения, выбирается определенный вид работ. Это может быть как полноценная научная реставрация, так и реновация, приспособление, консервация или музеефикация. "Если здание является памятником архитектуры, у него есть предмет охраны, перечень характеристик, которые нельзя нарушать. Это могут быть как высотные отметки и этажность, так и материал и форма дверных ручек – для каждого памятника предмет охраны свой", – уточнила она.
При этом виды работ при наличии охранного статуса у здания регламентирует федеральное законодательство, напомнила замглавы МУАР. Компании, которым приходится заниматься ими, должны обладать специальными разрешениями, обязательно разработать научно-проектную документацию, пройти государственную экспертизу, выбрать подрядчика с лицензией и многое другое.
В прошлом году Sminex завершил реставрацию "Городской усадьбы в Орлово-Давыдовском" с парком в 2 гектара — объекта культурного наследия конца XIX века. Это был первый опыт крупной реставрации для девелопера. В компании не скрывают, что на старте проекта в 2018 году команда сталкивалась с определенным недоверием общественности, однако, за счет применения современных технологий, привлечения узких экспертов и мастеров, работы с архивами в тесном сотрудничестве с городом, с департаментом культурного наследия Москвы удалось продумать в деталях и реализовать каждое проектное решение, восстановить роскошные особняки во всем их великолепии. Такие примеры показывают городским властям, что по-настоящему качественному и ответственному девелоперу можно и нужно доверять работу с историческим наследием.
Эталоном научной реставрации считается работа с домом Наркомфина в Москве. Здесь работы шли по принципу консервации подлинного материала, а не замены, а утраченные элементы восстанавливались по оригинальным технологиям
Очень аккуратной адаптацией к новому функционалу является проект ГЭС-2. В рамках проекта Ренцо Пиано сумели убрать поздние наслоения объекта, сохранив индустриальный масштаб здания
Ювелирными были признаны реставрационные работы в особняке фон Рекк на Пятницкой улице, известном как Дом со львами. Здесь удалось воссоздать исторические интерьеры и восстановить декоративные детали вплоть до золочения
Среди самых редких решений реконструкции — создание подземной галереи, для чего на глубине 16 м девелопер сформировал сверхпрочный фундамент и вбил 650 бетонных свай
К восстановлению ценных икон на фасадах усадьбы привлекли редких реставраторов-мозаичистов
7 из 7
Эталоном научной реставрации считается работа с домом Наркомфина в Москве. Здесь работы шли по принципу консервации подлинного материала, а не замены, а утраченные элементы восстанавливались по оригинальным технологиям
Очень аккуратной адаптацией к новому функционалу является проект ГЭС-2. В рамках проекта Ренцо Пиано сумели убрать поздние наслоения объекта, сохранив индустриальный масштаб здания
Ювелирными были признаны реставрационные работы в особняке фон Рекк на Пятницкой улице, известном как Дом со львами. Здесь удалось воссоздать исторические интерьеры и восстановить декоративные детали вплоть до золочения
Среди самых редких решений реконструкции — создание подземной галереи, для чего на глубине 16 м девелопер сформировал сверхпрочный фундамент и вбил 650 бетонных свай
К восстановлению ценных икон на фасадах усадьбы привлекли редких реставраторов-мозаичистов
7 из 7
По словам Смирновой, реставрационная составляющая всегда значительно увеличивает сроки реализации проекта. Только предпроектная стадия – изучение архивов, культурно-исторические изыскания, согласования с департаментом культурного наследия может занимать до трех лет. Дополнительные временные затраты обусловлены и отказом от тяжелой техники в пользу ручного труда и постоянно проводимым археологическим и геотехническим мониторингом.
Вернуть в городской ландшафт
Историческая среда и культурные традиции должны быть основой для градостроительного проектирования, чтобы сохранить ценное архитектурное наследие и саму градостроительную среду, подчеркнул Ресин. "Для начала с учетом выявленных объектов культурного наследия необходимо актуализировать проект зон их охраны, провести историко-культурную экспертизу и по результатам решить – в какой степени и каким образом можно модернизировать застройку, принять решение по каждому зданию с учетом его влияния на общий облик района", – пояснил он.
Современное строительство в исторической среде становится естественным продолжением вектора развития города, считает архитектор общественных пространств, основатель студии Safarova(+)lab Гульнара Сафарова. "Мы оставляем свой след и след нашей эпохи в образе Москвы. Как архитектор-урбанист, я считаю важным при работе в историческом центре думать о бесшовной интеграции нового строения в сложившуюся среду", – сказала она.
Именно благоустройство, по мнению Сафаровой, позволяет снивелировать границу между новостройкой и окружающим контекстом.
«
"Сохранение активного фронта улицы, возможности взаимодействия человека с новой архитектурой в уровне первого этажа является одним из ключевых факторов грамотного городского развития", – подчеркнула Сафарова.
Гульнара Сафарова
Архитектор общественных пространств, основатель студии Safarova(+)lab
В целом же, делает вывод Левянт из бюро ABD, для Москвы и Петербурга работа с исторической застройкой давно перестала быть исключительно вопросом своевременной реставрации.
"Оба города представляют собой плотную архитектурную ткань, состоящую из зданий разных эпох и стилей, в которой рядом с подлинными памятниками культурного наследия стоят поздние перестройки, дворовые флигели, аварийные корпуса, технически изношенные здания и незаконно возведенный "самострой". Поэтому поиск баланса между сохранением исторического облика города и его модернизацией в соответствие с текущими условиями и потребностями жителей стал важной частью градостроительной политики обеих столиц", – резюмирует архитектор.
