Спрос со стороны инвесторов и желающих отдыхать у моря россиян продолжает разгонять цены на новостройки и вторичное жилье в активно застраивающемся Крыму и на курортах Краснодарского края, рассказали РИА Недвижимость эксперты. По их мнению, в 2026 году рост цен в этих локациях, где рынок становится все более прозрачным и цивилизованным, продолжится и может достигнуть 10-15%.
Дома растут как грибы
Крым в последнее время переживает бум жилищного строительства, отметила замдиректора по маркетингу и продажам резиденции "Дипломат" Ирина Романова. По данным ЕРЗ, на начало 2026 года в регионе строилось более 3 миллионов квадратных метров, что на 36% больше, чем годом ранее.
Основу крымского первичного рынка составляют проекты комфорт-класса – квартиры, апартаменты, таунхаусы, рассказал риелтор Ярослав Кобаладзе. На многоквартирные дома, по подсчетам ЕРЗ, приходится 72% от общего объема строительства, на дома с апартаментами – 21,3%, на блокированные дома – 6,7%.
"В регионе работают как крупные федеральные компании, так и локальные застройщики", – сообщила гендиректор агентства недвижимости "Городской риелторский центр" Юлия Усачева.
Наиболее активно, по словам Романовой, застраивается западное (Евпатория, Саки) и восточное (Судак, Коктебель и окрестности) побережья полуострова.
«
"Также активное строительство идет на южном побережье Крыма, в окрестностях Ялты и Алушта, но здесь очевидно меньше свободных участков, пригодных для застройки, как в силу природных характеристик горной местности, так и исторически сложившейся уже плотной застройки в этих локациях", – объяснила она.
На западе Крыма возводят по большей части апартаменты на первой линии с отельным управлением, на юге - апартаменты и жилые комплексы, обрисовала картину первичного рынка полуострова Усачева.
Число сделок с новостройками в Крыму, по данным bnMAP.pro, за год выросло на 6% – до 11 тысяч. Основной спрос на первичное жилье здесь, по наблюдениям Усачевой, формируют жители других регионов России, на таких покупателей приходится около 90% всех сделок. Чаще всего это люди в возрасте 40-45 лет, которые рассматривают переезд в более мягкий климат или покупку жилья для летнего отдыха у моря, рассказал Кобаладзе.
В последние несколько месяцев активизировались ипотечные сделки, поделилась наблюдениями Романова. Они совершаются в основном по льготным программам: до 80% покупок приходятся на семейную ипотеку.
В результате достаточно стабильного спроса цены на новостройки в Крыму, по данным "Циан", выросли за год на 36% и в марте достигли в среднем 378 тысяч рублей за квадратный метр. В Севастополе годовой прирост составил 17% (до 250 тысяч рублей за квадрат").
В целом серьезных проблем с застройщиками у покупателей жилья в новостройках региона обычно не возникает, утверждает Усачева. Сроки строительства, по ее словам, соблюдаются, и девелоперы регулярно показывают динамику работ покупателям.
«
"Но, конечно, есть и риски. В первую очередь это юридическая чистота объектов на Южном берегу. Встречаются обременения и расхождения в кадастре. Второй блок – инфраструктура. В курортных локациях не хватает школ, медицины и транспорта, а особенности рельефа влияют на водоснабжение", – предупредил Кобаладзе.
Квартира для жизни
Вторичный рынок жилья в Крыму держится на трех точках притяжения. Это Симферополь, Севастополь и Ялта, обратил внимание эксперт по инвестициям в недвижимость Валерий Летенков. Менее активны, по словам вице-президента Российской гильдии риелторов Григория Апресова, рынки Керчи, Феодосии и Евпатории.
"В Симферополе покупают вторичку ради повседневной жизни: работа, школа, транспорт. В Севастополе ценят инфраструктуру и стабильность. Ялту все чаще начинают также рассматривать не только как место для отдыха, но и для постоянного проживания", – рассказал Летенков.
Доля приезжих среди покупателей составляет 30-50%, отметил риелтор. Часто это семьи и пенсионеры, которые выбирают Крым для жизни. Также активны и местные покупатели, которые покупают жилье на личные накопления и за счет средств материнского капитала и военной ипотеки, добавил Апресов. До 90% сделок проходит через ипотечные программы с господдержкой, оценил Кобаладзе.
Объем предложения вторичного жилья на полуострове, по словам Летенкова, за последний год вырос на 10-15%, основная его масса – старый фонд без ремонта. До 70% экспозиции составляют хрущевки и брежневки, а также панельные дома, добавила Усачева.
В результате увеличения предложения и дорогой ипотеки цены на вторичное жилье в Крыму в начале 2026 года стабилизировались на уровне 175-185 тысяч за квадратный метр, тогда как в 2024 и 2025 году прибавляли по 10-15% в год. Самое дорогое жилье, по данным Летенкова, сосредоточено в Ялте – около 240 тысяч рублей за квадратный метр.
«
"Реальные цены в сделках немного корректируются за счет скидок – порядка 3-5%. Более существенные дисконты готовы давать продавцы квартир без ремонта и объектов с неудачными планировками", – сообщил Летенков.
Риелторы полагают, что в 2026 году цены на жилье в Крыму еще вырастут. Снижение ключевой ставки поддержало рынок, и в текущих условиях девелоперы закладывают дальнейший рост цен в сегменте новостроек от 10%, указал Кобаладзе.
На вторичном же рынке жилья, по прогнозам Летенкова, будет наблюдаться дифференциация: в ликвидных локациях, например Ялте, возможно увеличение цен в пределах 8-15% за год, а вот в городах вроде Керчи или Феодосии не исключена стагнация или даже точечное снижение.
Витрина сужается
На Черноморском побережье Краснодарского края наиболее активной локацией, безусловно, остается Сочи.
«
"В сегменте новостроек это лидер по спросу среди инвесторов, своего рода главный инвестиционный хаб на побережье", – рассказал директор компании "Этажи" в Сочи Виктор Быков.
Около 90% сделок с жильем в новостройках города, по его словам, совершают иногородние покупатели, причем более двух третей из них приобретают жилье именно с инвестиционными целями и в основном без ипотеки.
Максимальный спрос сосредоточен в массовом сегменте – компактных квартирах и апартаментах, которые являются самыми востребованными форматами, отметил управляющий директор направления первичной недвижимости "Авито Недвижимости" Дмитрий Алексеев.
Некоторые инвесторы сместили фокус на сегмент гостиничной недвижимости – апарт- и отельные форматы, добавила гендиректор курорта "Лучи" Ольга Нарт.
При этом в Сочи наблюдается системный дефицит предложения жилья, констатировал Быков. За последний год количество лотов в продаже на первичном рынке города снизилось на 16% – до 3,1 тысячи.
«
"Жилье эконом-класса практически исчезло – всего 0,2% от всего объема предложения. Основу составляют бизнес-класс и растущий премиум-сегмент", – описал сложившуюся на рынке ситуацию Быков.
В результате активного спроса со стороны инвесторов и дефицита предложения средние цены на новостройки Сочи, по данным "Циан", за год показали рост на 30% – до 822 тысяч рублей за квадратный метр в марте.
В среднем же в приморских городах Краснодарского края – Анапе, Новороссийске, Геленджике, Туапсе – стоимость квадратного метра жилья в новостройках увеличилась в меньше степени, чем в Сочи, но все же достаточно существенно. По данным "Циан", она выросла на 15% – до 252 тысяч рублей.
«
"При этом есть проекты, которые демонстрировали значительно более высокий рост стоимости. Например, отдельные курортные комплексы в Анапе показывали увеличение цен более чем на 30%", – обратила внимание Нарт.
Большой разрыв
Что касается вторичного рынка жилья в Сочи, то ценовой разрыв здесь с сегментом новостроек, по наблюдениям Быкова, достигает 80%. При этом здесь рост цен замедлился и, по подсчетам "Циан", составил за год всего 3% (до 387 тысяч рублей за "квадрат"). Риелтор объясняет такую динамику коррекцией после многолетнего перегрева.
А в целом по Краснодарскому краю цены на жилье на вторичном рынке увеличились за год на 5% - до 242 тысяч рублей за квадратный метр, привели данные в "Циан". В других курортных городах региона разрыв цен между первичным и вторичным жильем тоже очень большой. Так, например, в Анапе он составляет 81%, в Новороссийске – около 30%. Лидерство по этому показателю, по словам Быкова, у Геленджика – ценовой разрыв достигает 92%.
Существенную динамику продемонстрировал рынок Туапсе. Средняя цена квадратного метра там выросла за год на 12% – до 156 тысяч рублей за квадратный метр. Это объясняется активностью спроса за счет семейной ипотеки, которая распространяется в городе и на вторичный рынок. Доля таких покупателей в Туапсе, по словам Быкова, достигает 80-90%.
"Геленджик, Новороссийск, Анапа выглядели более скромно, сказалось ограничение полетов. Но рынки развиваются, смотрят на долгосрочную перспективу, когда геополитическая ситуация нормализуется", - добавил Быков.
Основную долю покупателей жилья – до 90% – в Геленджике составляют приезжие, рассказал Летенков. В основном это семьи с детьми из Сибири, с Урала, из Москвы и с юга России. Аналогичная ситуация и в Туапсе, отметила Усачева. В Анапе же около половины сделок закрывают инвесторы, которые берут апартаменты и компактные квартиры под летнюю аренду, а остальная часть покупателей – семьи и пенсионеры, констатировала она.
По наблюдениям Быкова, вторичный рынок Краснодарского края уже нельзя назвать диким, он становится прозрачнее. Конкуренция среди агентов выросла, серые схемы постепенно уходят. Сделки все чаще проводятся через электронные сервисы с гарантией.
Эксперты ожидают, что рост цен на первичном и вторичном рынке Краснодарского края в 2026 году продолжится, однако вторичка, по прогнозам Быкова, подорожает более умеренно, чем новостройки, – примерно на 5-7%.
Динамика средней цены жилья на первичном и вторичном рынке в Краснодарском крае, Крыму и Севастополе
| Ср. цена кв. м на вторичном рынке, тыс. руб. | Ср. цена кв. м на первичном рынке, тыс. руб. | ||
| Март 2026 | Динамика г/г, % | Март 2026 | Динамика г/г, % |
Краснодарский край (Анапа, Новороссийск, Геленджик, Туапсе) | 242 | +5% | 252 | +15% |
Сочи | 387 | +3% | 822 | +30% |
Крым (Ялта, Алушта, Евпатория, Феодосия) | 241 | +8% | 378 | +36% |
Севастополь | 211 | +14% | 250 | +17% |
* По данным "Циан"