Продажа квартиры может быть достаточно запутанным и рискованным делом. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о правильном порядке шагов для продавца жилья в 2026 году и объяснили, что надо делать на каждом из этапов сделки.
Шаг 1. Подготовка квартиры к продаже
Подготовка квартиры к продаже – это первый и очень важный этап, к которому нужно подойти серьезно для того, чтобы в дальнейшем не иметь юридических проблем.
Погасить задолженность по коммунальным услугам
Формально задолженность за содержание жилья и коммунальные услуги относится к обязательствам конкретного собственника и не должна переходить к покупателю, объясняет основатель агентства недвижимости Anwin Илья Андреев. Но на практике управляющие компании, по его словам, иногда пытаются предъявлять старые долги новому владельцу.
Так что, если накопился долг за услуги ЖКХ, продавцу все же стоит полностью погасить его перед сделкой, рекомендуют в юридическом центре "ГарантУМ" агентства недвижимости "Миэль".
Справку об отсутствии задолженности впоследствии можно взять либо в управляющей компании, либо в МФЦ, отмечает основатель "Forte Group" Зара Назарян.
"Еще один важный момент – убедиться в исправности счетчиков и в том, что все их показания были вовремя переданы. Показания приборов учета лучше зафиксировать в акте приема-передачи или отдельным приложением к нему на дату передачи квартиры. Это простое действие снимает большинство споров из серии "кто оплачивает этот месяц" и упрощает финальные взаиморасчеты", – говорит Андреев.
Выписаться из квартиры перед продажей
Еще один серьезный вопрос, который предстоит решить продавцу квартиры, заключается в том, необходимо ли ему выписываться из этого жилья перед сделкой.
"Делать это заранее не всегда обязательно, это вопрос договоренности сторон. На практике возможны два варианта: продавец снимается с регистрационного учета до сделки или обязуется выписаться после регистрации перехода права собственности в оговоренный срок. Такие условия обычно фиксируются в договоре купли-продажи", - разъясняет руководитель департамента городской и загородной недвижимости "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Мищенко.
Если же в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, их лучше выписать до сделки и зарегистрировать по новому месту жительства вместе с родителями, добавляет она.
В ситуации, когда ребенок является собственником доли в квартире, потребуется разрешение органов опеки и попечительства на сделку с указанием места дальнейшей регистрации ребенка. Опека обязана выдать разрешение или отказ на проведение сделки не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления о предоставлении такого разрешения. Важно, чтобы жилищные условия ребенка не ухудшались (по площади, доле, условиям проживания). Это подтверждается документами на альтернативное жильё, поэтому на практике чаще всего сделка по продаже предыдущей квартиры и покупке новой проводится одновременно, говорит директор по работе с ключевыми клиентами Anwin Дан Саркисян.
Критерии, по которым органы опеки оценивают изменение жилищные условия ребенка
Критерий | Что требует опека | Как доказывается |
Право собственности | У ребенка должна быть доля в новой квартире, равная или большая по площади, чем была в старой. Если продается единственное жилье, то средства от продажи должны быть направлены на покупку другого жилья с выделением доли ребенку. | Содержанием самого договора. Предоставляется договор купли-продажи новой квартиры или обязательство родителей выделить долю в покупаемой квартире. |
Санитарные нормы | Новая квартира должна соответствовать санитарным и техническим нормам (не аварийная, не ветхая, пригодная для проживания). | При возникновении вопросов – справка о состоянии дома, технический паспорт. |
Условия проживания | Оценивается не только метраж, но и количество комнат, этаж, инфраструктура. | Выездная проверка (иногда опека может выехать на место). |
* По данным советника юридической фирмы Intellect Дмитрия Абросимова
Собрать документы для продажи квартиры
Формально для проведения сделки по продаже жилья (для расчетов в банке, подачи документов на регистрацию через МФЦ) необходимы только паспорт, подписанный сторонами договор купли-продажи, оплата госпошлины и заполнение необходимых заявлений, перечисляют в "ГарантУМ".
Но для каждой конкретной сделки, как правило, понадобится гораздо более широкий список документов. По словам экспертов, к ним как правило, относятся следующие:
- паспорт собственника;
- выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности продавца на квартиру;
- документы, на основании которых продавец стал собственником этого жилья: договор купли-продажи с предыдущим владельцем, договор дарения, свидетельство о наследовании и тому подобное;
- кадастровые данные;
- нотариальное согласие супруга (если требуется);
- разрешение опеки (если есть доля ребёнка;
- справки по коммунальным платежам.
Проверить покупателя квартиры перед сделкой
Безусловно, продавец квартиры находится в менее рискованной позиции, чем покупатель. Вместе с тем, проверять покупателя тоже стоит, советуют эксперты.
В первую очередь, речь идет о его платёжеспособности и реальности источника средств, говорит Саркисян. Например, следует попросить его предоставить документы из банка о том, что у него есть одобренная ипотека, или выписку из банка о наличии достаточного количества денег.
Еще один важный момент – не является ли покупатель банкротом. Это можно проверить в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В том же случае, если покупатель действует по доверенности, необходимо проверить ее подлинность, добавляет Саркисян. Для этого существует специальный сервис проверки доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Шаг 2. Составление договора купли-продажи (ДКП)
Ключевым юридическим этапом сделки при продаже квартиры является составление договора купли-продажи квартиры (ДКП). Оно регламентировано статьей 549 Гражданского кодекса РФ.
Что обязательно должно быть в ДКП
Обязательными условиями ДКП, которые обязательно должны присутствовать в документе, по рекомендациям "ГарантУМ", должны быть:
- дата и место заключения договора;
- данные (реквизиты) сторон, заключивших договор;
- предмет договора – в договоре должны быть чётко указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать квартиру, передаваемую покупателю (адрес квартиры, кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат);
- цена недвижимости – она должна быть выражена в денежной форме и согласована сторонами в письменном виде (если условие о цене отсутствует, договор считается незаключённым);
- условия расчета между сторонами договора;
- перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после её продажи;
- форма договора: он должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (несоблюдение письменной формы влечёт недействительность договора);
- условия передачи объекта недвижимости продавцов покупателю;
- подписание договора сторонами и условия подачи на государственную регистрацию перехода права собственности.
Кроме того, Андреев рекомендует отдельно зафиксировать следующие пункты:
- кто оплачивает госпошлину за регистрацию, услуги нотариуса (если он нужен), выписки, доверенности и другие сопутствующие расходы;
- заверения продавца по поводу отсутствия арестов, запретов, неучтенных обременений и прав третьих лиц.
Эксперты не рекомендуют скачивать готовые образцы ДКП из интернета. Договор должен писаться под конкретного продавца и покупателя, с учетом правоустанавливающих документов и согласованного способа расчетов, предупреждает руководитель офиса "Тургеневский" агентства "Инком-Недвижимость"Мария Варьяс.
Когда требуется нотариус
В некоторых случаях сделка по продаже квартиры в России должна быть обязательно удостоверена нотариусом. Нотариальная сделка с недвижимостью необходима в трех основных ситуациях:
- Продажа доли
Важно! В случае, если собственник доли продает ее третьему лицу, он предварительно обязан письменно уведомить об этом других участников долевой собственности, объясняют в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Они вправе приобрести эту долю в приоритетном порядке или отказаться от ее покупки в письменной форме.
- Несовершеннолетний собственник
Такие сделки обязательно совершаются не только в нотариальной форме, но и с согласия органа опеки и попечительства, разъясняют в ФНП.
- Собственник признан недееспособным или ограниченно дееспособным
В таком случае от его имени выступает опекун. Здесь также следует получить согласие опеки.
Шаг 3. Расчёты по сделке
Безопасная передача денег за квартиру – момент, который является одним из самых болезненных для продавца. Оптимального способа, по словам экспертов, на сегодняшний день не существует, нужно принимать в расчет каждую конкретную сделку.
Способы безопасной передачи денег
Рассчитываться пи продаже недвижимости в России можно исключительно в национальной валюте – российский рубль, напоминает основатель агентства недвижимости Top Broker estate Лина Оболенская.
Передать деньги при сделке купли-продажи жилья, по словам экспертов, можно следующими способами:
- Аккредитив
Это один из самых популярных и надёжных способов расчётов, констатируют в "ГарантУМ". Покупатель открывает в банке, в котором будет проводиться сделка, специальный счёт, и пополняет его необходимой суммой денег через кассу этого банка или переводом со счета в другом банке. Открыть аккредитив можно онлайн или через приложение банка. Когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, продавец сможет получить со счёта деньги за проданную недвижимость.
- Банковская ячейка
Покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Когда Росреестр зарегистрирует переход права собственности, продавец предоставляет документы в банк и открывает ячейку.
- Депозит нотариуса
При такой форме расчетов покупатель передает деньги нотариусу, который впоследствии перечисляет их продавцу квартиры.
- Наличными деньгами из рук в руки
В этом случае расчеты проводятся напрямую между участниками сделки, деньги передаются из рук в руки, что в целом не запрещено российским законодательством. Но это очень рискованный способ, предупреждают эксперты, так как его (как и банковскую ячейку), как правило, выбирают те покупатели, которые не могут подтвердить происхождение средств.
По словам Варьяс, тенденция на уход от наличных наметилась после введения банкротства для физических лиц. Суды не стали принимать расписки в получении денежных средств по ДКП как доказательство проведения расчетов.
Способы передачи денег при продаже квартиры
Способ | Как это работает | Плюсы |
Банковская ячейка | Покупатель кладет наличные в сейф банка. Продавец забирает их после регистрации сделки. | Деньги физически лежат в банке, продавец их видит. |
Аккредитив или их аналог в банках "безопасная сделка" | Деньги лежат на спецсчете, банк переводит их вам по факту регистрации. | Минимальная комиссия, не нужно приносить на сделку большое количество наличности. |
Депозит нотариуса | Покупатель отдает деньги нотариусу, тот впоследствии перечисляет продавцу. | Безопасность, оперативность и страхование ответственности нотариуса. |
* По данным советника юридической фирмы Intellect Дмитрия Абросимова
Чем подтверждается передача денег при продаже квартиры
Передача денег, по словам экспертов подтверждается либо банковскими документами (при безналичных расчетах или аккредитиве), либо распиской при наличных. В расписке, по словам Абросимова, обязательно указываются: паспортные данные сторон, сумма (прописью), дата и основание передачи (по договору купли-продажи).
В случае с распиской есть очень важный момент: ее нельзя подписывать заранее при подписании договора купли-продажи, если деньги фактически ещё не получены, предупреждает Саркисян. Ведь это означает, что продавец подтверждает тот факт, что уже получил оплату и подтвердил ее получение.
Шаг 4. Регистрация перехода права собственности
Ключевым юридическим этапом сделки по продаже квартиры, после которого она считается завершенной, является регистрация перехода права собственности.
Куда подавать документы
Регистрация перехода права собственности на недвижимость в России осуществляется в Росреестре. Как уточнили в пресс-службе ведомства, документы можно подать:
- в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
- в электронном виде (если у сторон договора есть усиленные квалифицированные электронные подписи) в личном кабинете на сайте Росреестра. При этом необходимо в МФЦ подать заявление о возможности регистрации в электронном виде;
- дистанционно, заказав выездное обслуживание через сайт ППК "Роскадастр", документы подаются в бумажном виде;
- через нотариуса (по желанию сторон договора купли-продажи);
- с использованием онлайн-платформ банков (в данном случае заявление на подачу документов в электронном виде не нужно).
Сколько стоит регистрация перехода права
В России государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на недвижимость регулируется статьей 333.33 Налогового кодекса РФ и зависит от типа объекта, статуса заявителя и способа подачи документов.
Государственная пошлина за регистрацию права собственности на квартиру по договору купли-продажи для покупателей составляет:
- 4 тысячи рублей (если кадастровая стоимость квартиры не определена или не превышает 20 миллионов рублей);
- 0,02% кадастровой стоимости квартиры (если ее кадастровая стоимость превышает 20 миллионов рублей), но не менее 0,02% цены договора купли-продажи и не более 500 тысяч рублей.
Действие | Размер пошлины |
Регистрация права (кадастровая стоимость ≤20 миллионов рублей) | 4 тысячи рублей |
Регистрация права + кадастровый учет (≤20 миллионов рублей) | 6 тысяч рублей |
Регистрация права когда кадастровая стоимость >20 миллионов рублей | 0,02% от кадастра (минимально 4 тысячи рублей, максимально 500 тысяч рублей) |
Доля в праве | 2 тысячи рублей за каждую долю |
* По данным "ГарантУм"
Стоимость нотариального удостоверения сделки складывается из федерального и регионального тарифов, рассказывают в пресс-службе ФНП. Федеральный тариф на удостоверение сделок, которые в силу закона требуется заключать у нотариуса, составляет 0,5 % от суммы договора, но не более 20 тысяч рублей. К этому необходимо добавить региональный тариф, который зависит от конкретного действия и субъекта РФ. В Москве региональный тариф в этом случае составляет 10 тысяч рублей, в Краснодарском крае - так же 10 тысяч рублей, в Самарской области - 8 тысяч рублей.
Ознакомиться с региональными тарифами, действующими в том или ином регионе, можно на сайте нотариальной палаты этого субъекта РФ или на портале Федеральной нотариальной палаты.
Сроки регистрации сделки
Срок регистрации сделки по продаже квартиры, по данным пресс-службы Росреестра, зависит от способа подачи документов.
- Если документы поданы через МФЦ, срок регистрации составит не более 9 рабочих дней (если квартира покупается "в ипотеку" - не более 7 рабочих дней). Если договор удостоверен нотариально - срок регистрации составит не более 5 рабочих дней.
- Если документы представлены в электронном виде, срок регистрации составит не более 7 рабочих дней (если квартира покупается "в ипотеку" - не более 5 рабочих дней). Если договор удостоверен нотариально - срок регистрации составит не более 3 рабочих дней.
- Если договор удостоверен нотариально и документы на регистрацию представлены нотариусом в электронном виде - срок регистрации составит не более 1 рабочего дня.
Как происходит передача квартиры после продажи
Передача квартиры покупателю оформляется актом приёма-передачи. В нем обязательно фиксируются дата этого события, состояние квартиры, показания счётчиков, отсутствие или наличие задолженностей и факт передачи ключей.
Чаще всего споры при передаче квартиры возникают относительно ее состояния, долгам по услугам ЖКХ или оставленному предыдущим собственником имуществу, перечисляет Саркисян.
Список имущества, который остается в квартире, обычно составляется заранее или одновременно со сделкой и оформляется либо как приложение к договору, либо включается в акт. При этом важно прописывать конкретный перечень (мебель, техника) без размытых формулировок, советует Саркисян.
Кроме того, обязательно должна быть фраза: "Стороны друг к другу претензий не имеют. Обязательства по договору исполнены в полном объеме", обращает внимание Абросимов.
Налог при продаже квартиры в 2026 году
Необходимо помнить о том, что доход от продажи квартиры в 2026 году облагается НДФЛ. Подать декларацию о доходе в этом случае необходимо будет в срок до 30 апреля 2027 года, а уплатить налог в срок до 15 июля 2027 года.
Доходы от продажи объектов недвижимости облагаются НДФЛ по следующим ставкам:
- до 2,4 миллиона рублей – по ставке 13%;
- свыше 2,4 миллиона рублей – по ставке 15%.
Когда налог платить не нужно
Как уточняют в пресс-службе ФНС, можно не платить налог в случае, если квартира находилась в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения:
– 5 лет - в общем случае;
– 3 года - в случае, если:
- право собственности получено в порядке наследования;
- право собственности получено по договору дарения от члена семьи (близкого родственника по Семейному кодексу РФ);
- право собственности получено в результате приватизации;
- право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- проданное недвижимое имущество получено им от личного фонда в соответствии с условиями управления или при распределении имущества оставшегося после ликвидации;
- проданное жилое помещение (комната, квартира, жилой дом либо их части) является для лица "единственным" - то есть в собственности лица (включая совместную собственность супругов) на дату продажи объекта недвижимости не находится иного жилого помещения. При этом не учитывается жилое помещение, приобретенное налогоплательщиком (его супругой) в течение 90 календарных дней до момента продажи.
Вне зависимости от срока нахождения проданного жилья в собственности не должны платить налог семьи с двумя и более детьми при одновременном соблюдении ряда условий:
- возраст детей налогоплательщика – до 18 лет (или до 24 лет в случае обучения ребенка на очной форме обучения);
- кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей;
- налогоплательщику (членам его семьи) на дату отчуждения проданного жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь купленного взамен старого жилого помещения;
- в 2025 году либо до 30 апреля 2026 года налогоплательщиком (членами его семьи) приобретено по договору купли-продажи в собственность другое жилье (при долевом строительстве – оплачена полная стоимость приобретаемого жилого помещения по договору);
- общая площадь приобретенного жилого помещения превышает по площади (или по кадастровой стоимости) проданное жилье.
Условия распространяются и на те случаи, если такие доходы от продажи объекта имущества получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
Как сократить налог при продаже жилья
Существуют законные способы уменьшить налог при продаже квартиры. Сократить налогооблагаемую базу, по данным пресс-службы ФНС, можно следующим образом:
- либо на произведенные и документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры (в том числе на сумму процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, направленному на его приобретение);
- либо на имущественный налоговый вычет по доходам от продажи имущества, не превышающем в целом 1 миллион рублей (с учетом доли лица в продаваемом объекте недвижимости).
Чек-лист продавца квартиры
Если подвести итог, то вот что нужно сделать, по мнению экспертов, тем, кто собирается продать жилье в 2026 году. Пошаговый порядок продажи квартиры должен выглядеть следующим образом:
- погасить долг за коммунальные платежи;
- проверить продавца на предмет наличия у него средств для покупки квартиры;
- собрать документы на квартиру;
- подготовить ДКП;
- подать документы на регистрацию;
- получить деньги;
- передать квартиру покупателю;
- проверить налоговые обязательства.
Это позволит продавцу избежать большинства проблем и рисков, с которыми он может столкнуться в результате такой сделки.
