Российский рынок недвижимости в 2025 году, несмотря на замедление активности в жилищном строительстве, вновь смог продемонстрировать рекорды. Причем половину из них удалось достичь за счет результатов в сегментах коммерческой недвижимости, элитного и арендного жилья. При этом рынок новостроек и ипотеки отличился антирекордами, а какими именно – читайте в подборке РИА Недвижимость.
Льготная ипотека нарасхват
В феврале 2025 года в России на долю ипотечных кредитов с господдержкой в общем объеме ипотеки пришлось 82%, тогда было выдано ссуд на жилье на сумму 188,5 миллиарда рублей. Вице-премьер Марат Хуснуллин называл этот показатель рекордным за всю историю рынка. Предыдущий рекорд был установлен в июне 2024 года, когда льготная ипотека составила 80% в общем объеме выдач, сообщили РИА Недвижимость в пресс-службе Объединенного кредитного бюро. По итогам 11 месяцев 2025 года, по оценке Frank RG, кредиты с господдержкой достигли 77% от всего объема ипотечных выдач.
«
"Рост доли госпрограмм обусловлен заградительными ставками по рыночным ипотечным продуктам, а также ужесточением регуляторных требований Банка России и высокой стоимостью недвижимости", – объяснила руководитель проекта "Ипотека" компании Frank RG Ольга Филиппова.
Хуснуллин, оценивая итоги 2025 года в общении с журналистами, даже посетовал, что никогда ранее в России не было такой низкой доли рыночной ипотеки, и выразил надежду, что ситуация изменится в следующем году.
Банки решили не рисковать
Последнее время банки все чаще стали отказывать россиянам в выдаче ипотеки. Самое большое количество отказов в 2025 году было получено в ноябре (69,2%), рассказали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ). Предыдущий рекорд был достигнут в октябре – 64,9% отказов.
"Одобрение ипотеки остается на низком уровне с тенденцией к дальнейшему сокращению. Банки в условиях серьезных ограничений по кредитованию граждан с высокой долговой нагрузкой не спешат повышать свой аппетит к риску. Иными словами, качество заемщиков пока не устраивает банки, которые вынуждены ужесточать отбор заявок. С другой стороны, снижения ключевой ставки до 16% пока недостаточно для возвращения на рынок большинства заемщиков хорошего кредитного качества", – уточнил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
Он добавил, что дальнейшее снижение ставок может привести к активизации заемщиков с качественной кредитной историей, учитывая, что за последние год-полтора из-за спада на рынке сформировался значительный отложенный спрос.
Новостройки на тормозе
Запуски новых проектов откатились к показателям 2021 года. По данным "Дом.РФ", российские застройщики в январе вывели на рынок только 2 миллиона квадратных метров новостроек.
"Объем запуска стал минимальным для января за последние четыре года. Предыдущий минимум был в январе 2021 года – 1,3 миллиона квадратных метров", – сообщили в госкомпании.
При этом падение объема запусков наблюдалось в течение почти всего года. По данным "Дом.РФ", за январь-ноябрь в России было запущено 36,2 миллиона квадратных метров новостроек, что на 15% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Снижение запусков там объяснили сокращением новых проектов с плановым вводом в 2027 году.
Продажи по ДДУ упали
Наряду с сокращением запусков, до минимума упали и продажи квартир по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). В 2025 году было продано 26,5 миллиона квадратных метров таких квартир, показатель достиг уровня 2022 года, когда было продано 27 миллионов "квадратов", рассказал руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.
«
"Продажи жилья резко упали после 1 июля 2024 года, когда произошел секвестр льготного ипотечного кредитования, совпавший по времени со взрывом ставки рыночной ипотеки. Частично показатель восстановился за счет активизации продаж в рассрочку, но этого оказалось недостаточно, чтобы компенсировать негативное влияние от снижения доступности ипотеки", – отметил он.
Отделка не по карману
В 2025 году на первичном рынке старой Москвы появилось значительное количество первичных квартир и апартаментов без отделки. По данным "Метриума", максимальная доля таких помещений экспонировалась в декабре – 64,4%, или 25,5 тысячи из 39,5 тысячи лотов. Новые пиковые значения фиксировались практически ежемесячно, обратил внимание управляющий директор компании Руслан Сырцов.
При этом минимум новостроек с отделкой в продаже является рекордом для периода после перехода отрасли на проектное финансирование, отметил он.
«
"В 2010-х годах доля лотов без отделки в столичных новостройках превышала 70%. Но отличаются основные причины тренда. В прошлом десятилетии ситуация была обусловлена дефицитом средств у большинства застройщиков, а сегодня – прежде всего их недостатком уже у клиентов на фоне дорогого кредитования", – обратил внимание Сырцов.
По его словам, сейчас большинство покупателей покупают первичную недвижимость с помощью заемных средств, и у людей не хватает денег, чтобы включить в кредит хотя бы предчистовую отделку от застройщика. Учитывая эту тенденцию, в 2026 году доля лотов без отделки может преодолеть рубеж в 70%, добавил риелтор.
Аренда в Москве опять растет
На рынке арендного жилья Москвы были зафиксированы сразу два рекорда. Во-первых, в октябре минимальная цена на аренду квартиры в старых границах города подскочила до 44 тысяч рублей в месяц, сообщили в агентстве "Инком-недвижимость". Предыдущий рекорд был установлен в сентябре 2024 года, когда показатель был на уровне 40 тысяч рублей.
Заместитель директора управления аренды квартир агентства Оксана Полякова объяснила, что арендные ставки растут за счет быстрого вымывания из предложения наиболее дешевых объектов.
«
"Как только в рекламу поступает ликвидный объект эконом-класса по низкой цене, он тут же сдается – буквально за пару часов. В целом средние цены на рынке аренды растут как раз за счет вымывания дешевых вариантов, также стоимость найма увеличивается на фоне инфляции и подорожания услуг ЖКХ", – добавила она.
Во-вторых, исторический максимум обновила и средняя цена аренды в Москве. Так, в третьем квартале, по данным "Дом.РФ", этот показатель поднялся до 115 тысяч рублей в месяц, обогнав предыдущий максимум, достигнутый в 2024 году – 111 тысяч рублей в месяц.
Цены на элитное жилье рвутся вверх
Средняя стоимость квадратного метра на рынке элитных новостроек Москвы еще в первом квартале 2025 года перевалила за 2 миллиона рублей, а к концу года достигла рекордных 2,25 миллиона рублей. В предыдущем году цена дошла только до 1,95 миллиона рублей. Активный рост цен и регулярное обновление исторических максимумов наблюдается на первичном рынке элитного жилья на протяжении последних двух лет, отметили в NF Group.
"Одним из ключевых показателей устойчивости и развития сегмента элитной недвижимости по-прежнему остается рост цен, который стимулирует столичных застройщиков выводить на рынок новые качественные проекты, особенно в наиболее дорогом сегменте делюкс", – отметил региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
Еще больше складов
Складской сегмент уже не первый год бьет рекорды. В 2024 году в России было введено рекордных 3,8 миллиона квадратных метров складов, а в декабре 2025 года показатель достиг 5,3 миллиона "квадратов", рассказал руководитель направления складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
"Несмотря на то, что сохраняется риск переноса ввода заявленных ранее объектов на 2026 год, текущий объем построенных площадей уже является рекордным", – подчеркнул консультант. Он также отметил, что основным драйвером высоких объемов строительства складских помещений в 2025 году является реализация крупных build-to-suit проектов для крупнейших российских ритейлеров и маркетплейсов.
По итогам текущего года в России ожидается абсолютный рекорд по объему нового строительства складов, добавил гендиректор IBC Real Estate Алексей Ефимов. По его словам, в эксплуатацию будет введено 7,7 миллиона квадратных метров, что станет самым высоким показателем за всю историю рынка.
Всем нужны офисы
Офисный сегмент тоже не оставил рынок без рекордов. По данным Ricci, за 11 месяцев 2025 года объем ввода офисных площадей в России превысил 580 тысяч квадратных метров, достигнув десятилетнего максимума. В прошлый раз подобный рекорд был установлен в 2015 году, когда было введено 594 тысячи "квадратов".
Высокий объем ввода обусловлен в том числе выходом на рынок ряда крупных штаб-квартир и проектов build-to-suit, пояснил партнер компании Ricci Дмитрий Жидков. Среди крупнейших сданных проектов – Национальный космический центр на 200 тысяч квадратных метров и четвертая очередь проекта Slava в Москве на 112 тысяч "квадратов".
В CORE.XP объясняют рекордные объемы ввода офисов возобновлением активности девелоперов, чьи проекты были заморожены или столкнулись с существенными задержками на стадии реализации из-за ограничений в 2020 и 2022 годах. "К 2025 году девелоперы в целом адаптировались к новым условиям и смогли наверстать упущенное, завершив отложенные объекты. Поэтому высокий ввод во многом обусловлен наверстывающим характером года, дополненного запуском новых проектов", – сказала глава департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
По итогам всего 2025 года в России должно быть введено около 774 тысяч квадратных метров офисов, что тоже будет рекордом, отметили в Ricci. В CORE.XP ожидают ввода 872 тысяч "квадратов".
Торговые центры оживились
По данным IBC Real Estate, в 2025 году в России введут 607 тысяч квадратных метров торговых площадей, что станет рекордом с 2021 года, когда было построено 911 тысяч "квадратов".
Как объяснил гендиректор компании Алексей Ефимов, высокие показатели обеспечили рынки двух столиц. Так, в Москве было введено 198 тысяч квадратных метров (рекорд с 2021 года), а в Санкт-Петербурге – 123 тысячи квадратных метров (рекорд с 2013 года). Рекордные показатели в обоих городах обусловлены запуском крупных объектов, открытие которых неоднократно переносилось, уточнил консультант.
