Фабрик и заводов, которые уже прекратили функционировать, в границах "старой" Москвы насчитывается достаточно много. Территории многих подобных объектов остаются буквально выключенными из жизни мегаполиса и разрывают ткань города. Вместе с тем, грамотная их трансформация позволяет дать новый виток развития для конкретного района, а также и выстроить новые урбанистические связи и точки притяжения на карте города. Но сложность работы с бывшими промзонами связана в том числе и с тем, что часто их исторические комплексы получают статус объектов культурного наследия. Эксперты рассказали РИА Недвижимость, как грамотно работать с реорганизацией промзон в столице, чтобы соблюсти баланс между историей и современностью, и насколько уместно в них строительство высотных зданий.
Пустоты города
Перед Москвой, как и перед любым мегаполисом мира, имеющим длинную историю, встает вопрос перезагрузки неэффективно использующихся территорий с устаревшим функционалом зданий, например, промзон. А таких площадок в ней действительно немало.
Так, суммарная площадь промзон с пустующими заводами и фабриками в столице, по данным мэра Москвы Сергея Собянина, составляет 18,8 тысячи гектаров, и из них порядка 70% планируется полностью или частично реорганизовать. По оценке Агентства стратегического развития "Центр", доля производственных зон от площади "старой" Москвы составляет 14,5%.
Наибольшее количество промзон расположено на юге и юго-востоке города, что сложилось исторически, отметил директор по развитию бизнеса департамента стратегического консалтинга IBC Real Estate Евгений Саурин. По словам историка Инны Крыловой, именно здесь находился крупный кластер металлургии, текстильной и обрабатывающей промышленности.
«
"При этом совсем неработающих зон, на мой взгляд, в Москве осталось не так уж много. Больше – неотреставрированных, которые сдаются по кусочкам разным арендаторам: у кого-то там небольшой офис, у кого-то маленькая кафешка", – прокомментировала руководитель отдела архитектуры архбюро Domo Spacerunners Юлия Афито.
Такие территории на сегодняшний день по большей части вырваны из городской ткани, "непроницаемы" для жителей города, посетовал историк Москвы Филипп Смирнов.
Разумная реорганизация
Важно, чтобы в городе не было заброшенных и неэффективно используемых территорий за забором. Конечно, такие территории нужно преобразовывать, высказал мнение архитектор Илья Заливухин.
"И здесь следует отметить, что для такого динамично развивающегося города как Москва наличие пустующих промзон – это не только и не столько проблема, сколько ресурс для развития", – добавил заведующий кафедрой территориального развития имени Глазычева Президентской академии Дмитрий Соснин.
Сейчас ключевой механизм преобразования – это комплексное развитие территорий (КРТ). Согласно данным Core.XP, в программу КРТ на стадии планирования или реализации (это соответствует 360 проектам) включено около 3,5 тысячи гектаров, из которых около 1,9 тысячи гектаров (55%) являются производственными территориями, предназначенными для редевелопмента или насыщения новыми функциями. В рамках текущих планов на них можно создать порядка 35,5 миллиона квадратных метров новых площадей, включая примерно 18 миллионов квадратных метров жилья, 11 миллиона квадратных метров общественно-деловой застройки (включая социальные объекты), а также 3,5 тысячи квадратных метров производственно-коммунальных объектов.
Грамотная реорганизация промзон в Москве, по словам эксперта по новостройкам агентства недвижимости "Миэль" Валентины Лысенко, превращает район из пустого и депрессивного пространства в современный мини-город. Люди сразу ощущают разницу: повышается комфорт жизни и качество сервисов, здесь хочется гулять, работать и проводить досуг.
«
"Появляется более качественное жильё, точки притяжения, лучше коммерческие объекты. Район оживает, становится активнее, туда приезжают люди из других районов. Появляется больше мероприятий, мастер-классов. Если смотреть с точки зрения городской ткани, реорганизация промзон однозначно улучшает ситуацию и оживляет город", – согласилась с ней Афито.
Кроме того, люди становятся обладателями жилья более высокого класса, с более высокой ликвидностью. Как отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева, средневзвешенной ценой на 25-50% выше, чем в старом фонде.
Появление новых жилых кластеров и смена статуса локации, по словам эксперта, может дать импульс к росту цены и уже имеющегося в окрестностях проекта жилого фонда. Как правило, она увеличивается на 10-15%, оценила Чегодаева.
В поисках подхода
В Москве, по словам экспертов, уже опробовано несколько способов работы с промзонами. Один из них заключается в том, что в зонах, насыщенных объектами культурного наследия, не ведется нового строительства: старые здания приводятся в порядок и наполняются новым смыслом и новыми жителями.
Интересный пример того, как в России стали работать с первыми промзонами, – это "Винзавод", "АРМА" или "Флакон": когда инвестируют в промзону целиком, создают концепцию, привлекают компании и организации, формируют экосистему, рассказала Афито. В данном случае используется оболочка зданий и планировочные решения, а дальше их подстраивают под современный запрос. Здания сохраняют визуальный облик, остаются точкой притяжения, но получают новую функцию и новый виток истории.
Винзавод в Москве
«
"Почему такие территории становятся точками притяжения? Потому что старые промышленные пространства отлично подходят для современных форм работы. Там уже есть всё необходимое – коммуникации, электричество, большие площади", – дал объяснение сооснователь архитектурного бюро Wowhaus Олег Шапиро.
Однако промзоны, по словам Афито, сегодня редко бывают изолированными: на их территории часто появляется новое строительство. Задачей девелоперов в том числе становится сохранение и переосмысление объектов культурного наследия, которые имеются в локации.
В промзонах, в которых здания не представляют исторической ценности, они идут под снос, и территория застраивается высотными зданиями, и возникает абсолютно новый район с уникальной архитектурой. В качестве примера можно привести такие объекты, как ЗиЛ, "Серп и Молот", "Слава".
Комплексное развитие промзоны "ЗИЛ" в Москве
Баланс между старым и новым
Существует и новый, компромиссный вариант реорганизации промзон в Москве, который только начинает внедряться в ткань города – когда девелопер ищет баланс между старым и новым: сохраняет исторические здания и при этом не только приспосабливает их под современное использование, но и стоит новое. Но делает это максимально сбалансировано и разумно.
В условиях повсеместной типовой застройки аутентичная промышленная архитектура, по мнению Соснина, становится мощным конкурентным преимуществом, которое позволяет проекту выделиться на рынке.
«
"Такой сценарий выглядит следующим образом: сначала идет "лофтизация" – запускают на территорию креативную индустрию, которая придумывает какие-то активности и выявляет основные проблемы этого места. После лофтизации принимается решение, для чего оптимально использовать эту территорию. Затем инвестор производит ревитализацию – облагораживает территорию, после чего уже выходит на реализацию строительного проекта", – описал идеальный подход Смирнов.
Примерами такого подхода к трансформации промзон в Москве являются Бадаевский завод, жилой комплекс "Пресня Сити" с центром "Зотов", появившиеся на месте хлебозавода №5, территория бывшего завода "Кристалл" в Лефортово, которую в 2022 году взяла в управление компания Asterus.
Здание центра "Зотов" на территории Хлебозавода в Москве
По словам коммерческого директора Asterus Юлии Обуховой, на территории бывшего завода "Кристалл" в Лефортово сейчас рассматривается возможный редевелопмент с сохранением элементов промышленного наследия. По результатам государственной историко-культурной экспертизы выявленным объектом культурного наследия является ансамбль бывшего Казённого винного склада конца XIX–начала XX века. Здесь будет проведена реставрация исторических зданий с приспособлением их к современному использованию. На предпроектной стадии девелопер вложился в развитие на территории бывшего завода социокультурного пространства, в частности, сделав ставку на стрит-арт. Победители конкурса муралов расписали стены заводских построек.
Территория бывшего завода "Кристалл" в Лефортово
© Фото : Пресс-служба Asterus
1 из 2
Мурал на территории бывшего завода "Кристалл" в Лефортово
© Фото : Пресс-служба Asterus
2 из 2
Территория бывшего завода "Кристалл" в Лефортово
© Фото : Пресс-служба Asterus
1 из 2
Мурал на территории бывшего завода "Кристалл" в Лефортово
© Фото : Пресс-служба Asterus
2 из 2
«
"О "Кристалле" уже заговорили как об одном из самых модных и атмосферных мест в Москве с интересной программой, где реализуются смелые экспериментальные форматы", – рассказала Обухова.
Высотность в фокусе внимания
Дискуссионным вопросом при перезагрузке промзон является высотность зданий, возводимых на этих территориях.
"В мегаполисе масштаба Москвы малоэтажная застройка, к сожалению, невозможна, так как привела бы к огромному "расползанию" города со всеми вытекающим проблемами, прежде всего транспортными и инженерно-инфраструктурными", – констатировал Соснин.
Город, по его словам, идет по пути повышения плотности застройки, и прежде всего через увеличение высотности. Средняя этажность строительства новых домов в пределах "старой" Москвы сейчас превышает 20 этажей.
Есть достаточно удачные примеры с гармоничным интегрированием высотных акцентов в локации с объектами культурного наследия. Так, в возводимом ЖК "Бадаевский" высотность была обыграна за счет 35-метровых колонн, на которые и поставлен комплекс. Это выглядит органично, в частности, из-за соседства с высотной гостиницей "Украина" (ныне Рэдиссон Коллекшен, Москва), объяснил Смирнов.
Бадаевский завод в Москве
Главное, чтобы высота зданий была обоснована логикой территории – это исторический центр или спальные районы, а также ее инфраструктурой. Москва – это мегаполис, и ей нужна разная плотность застройки, настаивает Шапиро.
С этим соглашается и главный архитектор архитектурного бюро Continuum Олеся Могилевская.
"Для мегаполиса высотность может быть вообще запредельной, просто за небеса. И это вполне обоснованно", – подчеркнула она.
Вместе с тем, число жителей, которые могут вмещать возводимые дома, должно быть соразмерно социальной, инженерной и, главное, транспортной инфраструктуре, обратил внимание Заливухин. Кроме того, он полагает, что в любом случае не следует застраивать город однотипными многоэтажными домами – промзонам столицы особенно нужны яркие архитектурные акценты, в том числе высотные.