Федеральная налоговая служба (ФНС) в последние годы существенно ужесточила контроль за арендодателями на предмет уплаты ими налогов с доходов от сдачи жилья, рассказали РИА Недвижимость эксперты, отметив, что теперь служба получает информацию не только от обиженных арендаторов и соседей, но и от банков, порталов объявлений, правоохранительных и госорганов, включая Росреестр.
Цифра решает
По словам старшего налогового консультанта TaxCompliance Анастасии Аржановой, Федеральная налоговая служба сегодня значительно более придирчиво и тщательно подходит к проверкам арендодателей, чем раньше.
«
"Основной фактор, который способствует этому, конечно, массовая автоматизация контроля и цифровизация ФНС. Налоговые органы перешли от выборочных проверок по жалобам к системному, тотальному анализу данных. Источники информации стали практически неисчерпаемыми", – говорит эксперт.
Сегодня налоговики, отмечает Аржанова, получают информацию из широкого круга источников. Это банки, порталы объявлений, правоохранительные и государственные органы.
Так, например, в ФНС в автоматическом режиме, согласно статье 86 Налогового кодекса РФ, идут данные обо всех поступлениях на счета и карты физических и юридических лиц. Система ищет регулярные поступления, характерные для арендных платежей, уточняет она.
Налоговая также мониторит крупные порталы с объявлениями о недвижимости, добавляет консультант.
При этом, как пояснили в пресс-службе "Циана", у порталов объявлений нет обязанности предоставлять данные в ФНС. Однако даже простой мониторинг публикаций на таких сайтах позволяет налоговым органам легко определить, кто предлагает жилье, на каких условиях, и часто – кто именно является собственником, отмечает руководитель департамента аренды агентства недвижимости "Миэль" Мария Жукова. В результате налоговики могут сопоставить информацию из объявлений с данными о доходах владельца квартиры, говорит Аржанова.
Из госисточника
Еще важными источниками информации для налоговых органов, по словам Аржановой, являются Росреестр и МВД, территориальные органы которого ведут регистрационный учет людей по месту жительства.
Договор аренды квартиры, заключенный на год и более, подлежит регистрации в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), обращают внимание в пресс-службе Росреестра. В выписке из ЕГРН такие сведения отображаются как обременение.
С 1 октября 2024 года Росреестр обязан (пункт 4 статьи 85 Налогового кодекса РФ) предоставлять в ФНС сведения о зарегистрированной недвижимости, правах и зарегистрированных сделках с ней, а также о владельцах такого имущества, подчеркивают в ведомстве. В том числе речь идет и о зарегистрированных договорах аренды.
«
"Таким образом, квартира с зарегистрированной арендой, по которой не подаются декларации и не платится налог, с высокой вероятностью попадет в поле зрения налоговых органов как объект с высоким риском", – предостерегает старший юрист группы "Гришин, Павлова и партнеры" Максим Качнов.
Повышенное внимание к зарегистрированным в Росреестре договорам аренды, является фактором того, что люди стараются заключать договоры сроком менее чем на один год.
На сегодняшний день, по словам Качнова, достаточно сложно оценить соотношение зарегистрированных и незарегистрированных договоров. По данным пресс-службы Росреестра, с января по июль 2025 года ведомство зарегистрировало 5,7 тысячи договоров, связанных со сдачей жилья в аренду физлицам и юрлицам. Больше всего таких договоров между физическими лицами было зарегистрировано в Московской области (1795 договоров), в Москве (934 договора) и Ханты-Мансийском автономном округе (282 договора). При этом, по данным госкомпании "Дом.РФ", изучившей статистику "Циана", на 1 августа 2025 года число активных объявлений о сдаче квартир в России составило около 89 тысяч.
Дайте две
В некоторых случаях внимание налоговых органов может привлечь даже сам факт владения несколькими объектами недвижимости, акцентирует Аржанова. По ее словам, владелец двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания ФНС.
«
"Если, например, у человека в собственности шесть квартир, вполне возможно, что ему придется объяснять, как именно они используются и откуда берется его доход", – предупреждает Жукова.
По словам Качнова, уже есть прецеденты, когда налоговая делала массовую рассылку для владельцев нескольких квартир, в которых призывала их подать налоговую декларацию и заплатить налог с дохода от сдачи жилья в аренду.
Добрые люди
Ну и безусловно, до сих пор важным источником информации для ФНС остаются обиженные арендаторы и соседи, говорит Жукова.
Обращение от арендатора станет сигналом для налоговиков для проверки собственника квартиры. А при наличии договора аренды и документов, подтверждающих регулярный перевод денег владельцу жилья, доказать факт неуплаты налогов будет достаточно просто.
«
"Массовые поквартирные рейды налоговыми инспекторами, конечно, не проводятся. Но если на то есть достаточные основания, назначается выездная налоговая проверка, в рамках которой проводится, например, опрос соседей", – рассказывает Аржанова.
Причем для работы с такими источниками информации Минфин рекомендовал региональным и муниципальным органам власти создавать горячие линии для приема сообщений о нелегальной сдаче жилья, сообщает Качнов.
Разнообразие режимов
В условиях все более тщательного контроля со стороны налоговых органов за арендодателями эксперты советуют собственникам жилья все же легализовать свои доходы. Тем более что на сегодняшний день есть разные налоговые режимы, которые подойдут тем или иным людям в зависимости от размера дохода.
- НДФЛ по налоговой ставке 13% при доходе до 5 миллионов рублей в год и 15% с дохода, превышающего эту сумму.
В данном случае арендодатель рассчитывает НДФЛ с полученного общего дохода за год (не только от сдачи квартиры в аренду) в декларации формы 3-НДФЛ, которую представляет не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Заплатить налог он должен в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Такой налоговый режим, по словам Качнова, выгоден, например, при нерегулярной сдаче квартиры в аренду (на несколько месяцев с долгими перерывами между арендаторами) со сравнительно небольшим доходом, не превышающим 50 тысяч рублей в месяц.
- ИП с упрощенной (УСН) или патентной системой налогообложения.
Собственник жилья, сдающий его аренду, также может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и применять упрощенную или патентную системы налогообложения.
Налоговые ставки при УСН (статья 346.20 Налогового кодекса РФ) составляют 6% (при выборе объекта налогообложения "доходы") или 15% ("доходы, уменьшенные на величину расходов", то есть налог платится с разницы между выручкой и затратами). Платить нужно частями – авансами – каждый квартал.
При патентной системе налоговая ставка составляет 6% (статья 346.50 Налогового кодекса РФ).
Дополнительно индивидуальные предприниматели, в том числе применяющие УСН или патентную систему, уплачивают страховые взносы, составляющие около 45-55 тысяч в год.
Режим УСН выгоден при значительных доходах от сдачи жилья в аренду или наличии обоснованных расходов (ипотека, ремонт, услуги управляющего), отмечает Качнов. Патентная система интересна при доходе, существенно перекрывающем стоимость патента, которая варьируется в зависимости от региона. В Москве минимальная цена за один объект составляет 25 тысяч рублей и может доходить до 2,9 миллиона рублей в зависимости от площади сдаваемого в аренду жилого помещения и административного округа, в котором оно расположена.
- Налог на профессиональный доход (самозанятость).
При выборе подобной системы налогообложения ставка налога составляет 4% при сдаче жилья в аренду физическому лицу или 6%, если арендатор является юрлицом или индивидуальным предпринимателем (статья 10 федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Самозанятые обязаны ежемесячно уплачивать налог на профессиональный доход, размер которого рассчитывается автоматически, не позднее 28 числа.
При таком режиме налогообложения не нужно предоставлять отчетность в ФНС, все общение с налоговыми органами происходит дистанционно: через портал "Госуслуги", мобильное приложение ФНС России, через личный кабинет на сайте ФНС или через банк.
Этот налоговый режим, по словам Качнова, оптимален для физических лиц с годовым доходом до 2,4 миллиона рублей, для которых сдача жилья в аренду не является основным видом деятельности.
Ответственность будет
Что же грозит тем, кто не заплатил налог с дохода от сдачи квартиры в установленный срок? Уже со дня, следующего за последним установленным для уплаты, на сумму неуплаченного налога за каждый день просрочки начнут начисляться пени. Их размер зависит от действующей ставки рефинансирования Банка России, на сегодняшний день она составляет 18%.
Кроме того, за несвоевременную уплату налога предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы. Если будет выявлено, что неуплата совершена умышленно, сумма штрафа может возрасти до 40%.
Когда налогоплательщик не погашает задолженность добровольно, налоговая инспекция может обратиться в суд с иском о взыскании неуплаченной суммы налога, пени и штрафа. На основании решения суда судебные приставы-исполнители получают право на принудительное взыскание задолженности. Такие действия включают в себя:
- санкции в отношении банковских счетов: денежные средства могут арестованы и списаны в счет погашения долга;
- арест имущества налогоплательщика (автомобиль, квартиру, дачу) и продажа на торгах для погашения задолженности;
- ограничение выезд за пределы России, если сумма долга превышает 30 тысяч рублей.
«
"В текущих условиях риск выявления незадекларированных доходов от аренды стремится к 100%. Это вопрос времени, особенно для арендодателей, имеющих несколько объектов или получающих платежи безналичным способом", – предупреждает Аржанова.
Она рекомендует арендодателям подобрать подходящий для каждой конкретной ситуации режим налогообложения (самозанятость, НДФЛ, УСН, патент) и легализовать свои доходы. Ведь добровольное декларирование и уплата налогов, по словам консультанта, в конечном итоге окажутся выгоднее, чем штрафы от налоговой.