Юристы рассказали, какое жилье можно потерять при банкротстве
Юрист Андреева: банкротство может лишить единственного жилья, если оно в ипотеке
Обозреватель РИА Недвижимость
Жилье, которое принадлежит должнику, не справляющемуся со своими обязательствами, является ликвидным активом, поэтому велика вероятность его изъятия и продажи для возврата долга кредитору, говорят юристы. Они рассказали РИА Недвижимость, в каких ситуациях банкрот рискует лишиться своего жилья, а когда у него все же есть возможность сохранить квартиру или дом.
Все имущество человека, начавшего процедуру личного банкротства, согласно пункту 1
статьи 213.25 федерального закона № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", включается в конкурсную массу, объясняет юрист Виктория Ситдикова. Это и касается жилья, находящегося у него собственности на дату решения арбитражного суда о банкротстве. В конкурсную массу, по словам юриста, также попадает и имущество, выявленное у банкрота или приобретенное им после даты принятия указанного решения.
Но из этого правила есть исключение – так называемые случаи предоставления должнику имущественного (исполнительского) иммунитета, которые регламентированы
статьей 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ. Прежде всего речь идет о единственном жилье банкрота.
«
"Если у должника в собственности несколько жилых домов или квартир, то для погашения требований кредиторов продадут все имущество, кроме единственного жилья", – разъясняет ведущий юрист адвокатского бюро "КИАП" Анна Андреева.
Анна Андреева
Ведущий юрист адвокатского бюро "КИАП"
Стандартные схемы при попытках спасти недвижимость от продажи, когда перед признанием банкротства человек переоформляет жилье, к примеру, на родственников, не сработают, предупреждает руководитель отдела банкротств и корпоративных споров "Ляпунов, Терехин и партнеры" Анастасия Ляпунова.
"Оформлять активы на так называемых соломенных человечков, то есть номинальных собственников – плохая идея. Такие сделки легко признаются мнимыми, и имущество возвращается в конкурсную массу", – разъясняет она.
Ведь все сделки, заключенные в трехгодичный период до старта процедуры банкротства, попадают в поле зрения арбитражного управляющего и чаще всего обжалуются, поскольку свидетельствуют о выводе активов, напоминает Ситдикова.
Даже единственное жилье, по словам юристов, не обладает абсолютной защитой и может быть продано в процедуре банкротства. Это касается в первую очередь роскошной недвижимости.
Четкого понятия роскошного жилья в российском законодательстве не существует, отнесение квартиры или дома к этой категории остается на усмотрение суда.
«
"Как правило, суды учитывают площадь помещения, характеристики объекта, рыночную стоимость и другие критерии. Если за счет продажи единственного жилья можно купить более скромное, а оставшиеся средства направить на погашение долгов, избежать продажи такого имущества будет практически невозможно", – предупреждает Андреева.
Анна Андреева
Ведущий юрист адвокатского бюро "КИАП"
В качестве примера Ляпунова приводит решение суда, который признал роскошным дом в
Подмосковье площадью 153 квадратных метра.
"Обычно в таких случаях вырученные от продажи признанного роскошным жилья деньги частично тратятся на покупку должнику нового, более скромного жилья взамен проданного", – разъясняет Ляпунова.
После продажи такого жилья банкрот должен быть в состоянии купить себе квартиру из расчета 18 квадратных метров жилой площади на одного человека, добавляет адвокат, председатель ББСП Елена Скрипцова.
Еще один возможный путь лишиться единственного жилья – не проживать этой квартире или доме. По этой причине невозможно признать единственным жильем заграничную квартиру, обращает внимание Ситдикова. А вот квартира в другом регионе России, по ее словам, вполне может подпадать под эту категорию.
«
"Иммунитет на единственное жилье действует, когда оно действительно нужно человеку для жизни. Если же выяснится, что должник фактически не проживает в своей единственной квартире или доме, например давно уехал за границу или сдает квартиру и сам снимает другую, у суда есть формальное основание убрать такую недвижимость из-под защиты", – предостерегает Ляпунова.
Анастасия Ляпунова
Руководитель отдела банкротств и корпоративных споров "Ляпунов, Терехин и партнеры"
Так, в одном деле кредиторы пытались выселить должника из его 40-метровой квартиры, узнав, что он ее сдавал в аренду и сам там не жил, приводит пример Ляпунова. В результате после долгих разбирательств жилье все же осталось за должником в виду его небольшой площади, но тем не менее сам факт долгого отсутствия собственника в единственном жилье может сыграть против него в суде.
Единственное жилье могут также продать в счет погашения долгов банкрота, если оно находится в ипотеке. В таком случае взыскание на него обращает залоговый кредитор, обычно это банк, говорит Андреева.
"Один из способов сохранить единственное ипотечное жилье – локальное мировое соглашение. Оно заключается с залоговым кредитором и касается только ипотечного имущества", – рассказывает юрист.
Согласие других кредиторов для заключения мирового соглашения не требуется, обращает внимание Скрипцова.
Вместе с тем по его условиям ипотечные платежи за должника могут вносить третьи лица, например родственники. Это позволяет, по словам Андреевой, сохранить единственное жилье, но избавиться от других долгов.
«
"В случае же нарушения мирового соглашения со стороны должника, требования банка включаются в реестр кредиторов, а ипотечное жилье даже единственное подлежит продаже", – отмечает Скрипцова.
Елена Скрипцова
Адвокат, председатель ББСП
Лишиться даже единственного жилья должник может и в ситуации, когда он совершил с ним махинации, пытаясь укрыть его от кредиторов, говорит Ляпунова. Это возможно, если выяснится, что квартиры или дом были получены незаконно или использованы для уклонения от уплаты долгов.
«
"В одном из недавних дел должница из Москвы незадолго до банкротства подарила свою квартиру отцу. Суд расценил такую сделку как попытку обмануть кредиторов и вернул недвижимость в конкурсную массу, лишив ее статуса неприкосновенной собственности", – приводит пример из практики Ляпунова.
Анастасия Ляпунова
Руководитель отдела банкротств и корпоративных споров "Ляпунов, Терехин и партнеры"
Иначе говоря, если должник формально оставил себя без жилья через подозрительную сделку, его все равно могут отнять и продать для расчета с кредиторами, констатирует юрист.
