Рейтинг@Mail.ru
Ставка на адекватность: как сейчас продать вторичное жилье дорого и быстро - Недвижимость РИА Новости, 15.06.2022
Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Ставка на адекватность: как сейчас продать вторичное жилье дорого и быстро

© РИА Новости / Константин Михальчевский / Перейти в фотобанкДевушка на одной из улиц в Симферополе
Девушка на одной из улиц в Симферополе - РИА Новости, 1920, 15.06.2022
Читать в
Дорогая ипотека и общая "нервозность" на рынке привели к тому, что цены на вторичное жилье в Москве с конца февраля впервые за 5 лет прошли вниз. На фоне всей этой неопределенности продавцы, которые хотят максимально быстро и выгодно продать свою квартиру, должны очень взвешенно подходить к цене, которую просят за нее. Сайт "РИА Недвижимость" решил расспросить риелторов и оценщиков, как в нынешних реалиях не продешевить, но и не задрать неадекватно цену, чтобы заключить удачную сделку.

Реалии рынка

Рынок вторичной недвижимости в Москве и Московской области сейчас сложный. И из-за проблем с ипотекой он по большей части превратился в рынок покупателя, а не продавца, констатируют риелторы и оценщики.

"Говорить о том, что покупателей нет вообще, я бы не стала. Клиентов с наличными деньгами достаточно, и именно они сегодня определяют цену на объект. Дальше либо продавец готов смириться с предложенной суммой, либо продолжает ждать", – описывает сложившуюся на рынке ситуацию управляющий директор сети офисов агентства недвижимости "Миэль" Ирина Пешич.

Директор сети офисов агентства недвижимости Миэль Ирина Пешич
Ирина Пешич
Директор сети офисов агентства недвижимости "Миэль"
По наблюдениям риелторов и оценщиков, цены на вторичное жилье с конца февраля начали очень медленно, но все же снижаться. Так, за май средняя стоимость квадратного метра московской "вторички" сократилась на 0,1%. И сейчас чек однокомнатной квартиры в столице, по данным"Миэль", составляет 11 миллионов рублей, двухкомнатной – 15,1 миллиона рублей, а трехкомнатной – 20,9 миллиона рублей.
Аптечка в процедурном кабинете - РИА Новости, 1920, 14.04.2022
Отчет на поражение: рынок недвижимости содрогнулся от "взрывов" реальности
"Но, скорее всего, просадка цены будет лишь временным явлением. Уже сейчас ипотечные ставки начали снижаться, спрос восстанавливается, и это вновь начнет разогревать цены. Так что это сигнал для потенциальных покупателей – успеть купить квартиру до полного восстановления спроса с максимальным дисконтом", – констатирует эксперт по недвижимости федеральной компании"Этажи" в Москве Денис Спирин.

Анализируй это

В новых реалиях продавцам часто очень сложно разобраться в ситуации и понять, какую же цену нужно просить за свою квартиру, чтобы с одной стороны, не продешевить, а, с другой – не задирать ее слишком сильно, чтобы не ждать покупателя годами.
Обычно, задумываясь о продаже квартиры, потенциальные продавцы прежде всего лезут на порталы объявлений и начинают смотреть, за какую цену выставлено аналогичное жилье в их доме.
Без сомнения, такие данные могут послужить некоторым ориентиром, но все же не стоит безоговорочно верить ценам в объявлениях. Ведь не известно, продал ли давший его человек свою квартиру по заявленной цене, и сколько времени у него это заняло. Да и вообще, может быть через какое-то время он просто снял объявление и передумал продавать квартиру, потому что так не нашел покупателя.

"Выставляя недвижимость на продажу, собственники в большинстве случаев переоценивают ее. Они смотрят на объявления в открытых базах данных и говорят: "Похожая квартира стоит столько, и я столько же хочу…". Можно хотеть, но при этом не знать, что принятый за образец объект висит в базе уже около года и по нему – ни одного звонка", – говорит директор управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Михаил Куликов.

Директор департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость Михаил Куликов
Михаил Куликов
Директор управления вторичного рынка "Инком-Недвижимость"
В конечном итоге такое длительное ожидание чревато тем, что, когда продавец все же "созреет" до готовности к компромиссам, стоимость жилья по факту сделки может оказаться на 20-25% ниже, чем та, на которую он первоначально рассчитывал.
"Анализируя схожие объявления, нужно оценить, сколько аналогичных вариантов выставленных на продажу квартир стоят дешевле и не задирать цену – иначе объект не будет попадать в выборки потенциальных покупателей просто потому, что он на 50-100 тысяч дороже их ценовых ожиданий", – советует Спирин.

Доверяй, но проверяй

Чтобы не потеряться в объявлениях, стоит обратиться к профессионалам – риелторам или оценщикам, которые разбираются в нюансах и могут адекватно определить стоимость квартиры, за которую ее можно будет реально продать.
Хотя не стоит забывать и о том, что риелтор тоже заинтересован в том, чтобы сделка прошла побыстрее, и он получил свое вознаграждение. Поэтому ему не интересно искать покупателя на квартиру в течение долгого срока – скорее всего, он будет убеждать собственника не выставлять завышенную цену даже в том случае, если тот никуда не торопится и готов подождать.
Так что в этом деле, прислушиваясь к профессионалу, не всегда нужно поступаться своими интересами. Но и адекватность нужно тоже сохранять – если вы поставили цену в 2 раза выше, чем в аналогичных объявлениях, и вам никто не звонит, то, наверное, вы все же делаете что-то не то, и стоит пересмотреть стратегию.
Страхование недвижимости - РИА Новости, 1920, 07.10.2016
Пять причин, почему вам нужен риелторУчастие риелтора в сделках с недвижимостью стало уже привычным явлением, хотя до сих пор многие люди задаются вопросом "а так ли он нужен"? В свою очередь риелторы убеждены, что без их помощи купить или продать жилье крайне непросто и даже опасно. Сайт "РИА Недвижимость" предложил агентам доказать важность и пользу их услуг.
"По задранным ценам сейчас можно даже не выставляться. Конечно, можно долго мечтать о том, что когда-нибудь придет тот единственный человек, которому нужна квартира именно в этом доме, на этом этаже, и он будет готов заплатить за нее любые деньги. Но это скорее из области фантазий. Сейчас переоцененные квартиры – это непродаваемые объекты, причем в любых сегментах", – говорит Пешич.
И уж тем более нужно быть готовым максимально подвинуться по цене и прислушиваться к риелтору в том случае, если сроки поджимают, и есть задача продать быстрее. В этом случае следует найти похожие объекты и поставить цену ниже всех – хотя бы на 10%.

"Когда покупателей меньше, чем выставленных объектов, они очень избирательны и будут искать того продавца, которому срочно нужны деньги", – предупреждает Пешич.

Директор сети офисов агентства недвижимости Миэль Ирина Пешич
Ирина Пешич
Директор сети офисов агентства недвижимости "Миэль"
Но и играть сильно против рынка тоже не стоит. Если установить цену в 2 раза меньше, это вызовет закономерный вопрос: "Почему так дешево? Наверное, с квартирой что-то нет так!" – и отпугнет потенциального покупателя.

Главные козыри

Составляя объявление о продаже, в нем нужно обратить внимание на все основные достоинства своей квартиры – на то, что выделяет ее среди других и позволит установить более высокую цену.

"Несмотря на типовые планировки, каждая квартира имеет свои уникальные особенности, и они могут проявляться совсем в мельчайших деталях: от видовых характеристик до качества отделки и сложностей оформления перехода прав собственности", – обращает внимание Спирин.

Эксперт по недвижимости федеральной компанииЭтажи в Москве Денис Спирин
Денис Спирин
Эксперт по недвижимости федеральной компании"Этажи" в Москве
На цену влияет огромное количество факторов – от локации до года постройки дома. Например, квартиры у метро или МЦК могут стоить на 15-20% дороже аналогичных лотов, но находящихся в отдалении от станций.
Жилье - РИА Новости, 1920, 07.12.2017
"Вторичка" в режиме турбо: как продать квартиру быстро и без скидокПереизбыток предложения на вторичном рынке жилья приводит к тому, что оно продается годами. Собственники зачастую вынуждены идти на существенный дисконт. Эксперты рассказали "РИА Недвижимость", какие приемы помогают продать квартиру быстро и с минимальными денежными потерями.
В объявлении стоит также указывать все самые выигрышные стороны квартиры – ее близость от метро или станции МЦК/МЦД, удобное месторасположение, парк по соседству, наличие поблизости поликлиник и детских садов. Все это прибавит ей в стоимости.
Очень важным фактором влияния на цену, по наблюдениям риелторов, сейчас вновь становится "московская прописка" – и при прочих равных сейчас покупатели предпочтут сравнительно дорогую квартиру в столице, чем более дешевый аналог в Подмосковье.

"Вот совсем свежий пример: человек продал квартиру в Иркутске и переезжает в Москву. Он формулирует свои пожелания так: есть определенный бюджет, все равно какой район, дом, этаж, количество комнат, главное – получить московскую прописку", – приводит типичный в последнее время случай из практики Пешич.

Директор сети офисов агентства недвижимости Миэль Ирина Пешич
Ирина Пешич
Директор сети офисов агентства недвижимости "Миэль"
Но в целом параметры самой квартиры, конечно, по-прежнему очень важны (сколько в ней комнат, общая площадь, на каком она находится этаже), есть ли в доме лифт.
Также принципиальным аспектом является и сложность потенциальной сделки – сколько собственников у квартиры, будет это альтернатива или свободная продажа, с какой целью собственник продает жилье (например, он хочет побыстрее сбыть с рук квартиру и уехать за границу), рассказали оценщики Московской службы недвижимости.
А вот ремонт не всегда добавляет стоимости квартире, поскольку вкусы у всех разные и в большинстве своем люди все же приобретают "квадратные метры", а не картинку.

"Ремонт актуален, если он подсвечивает сильные стороны объекта, визуально увеличивает площадь, добавляет функциональности. И в большей степени он влияет на скорость продажи такой квартиры и ее конкурентоспособность при большом выборе аналогичных вариантов", – обращает внимание Спирин.

Эксперт по недвижимости федеральной компанииЭтажи в Москве Денис Спирин
Денис Спирин
Эксперт по недвижимости федеральной компании"Этажи" в Москве
Хотя, без сомнения, приличное состояние квартиры повышает ее ликвидность. Многие покупатели сейчас просто не имеют времени и денег на то, чтобы после приобретения квартиры еще и ремонтировать ее.
Рассказывая о ремонте потенциальным покупателям, стоит не просто обращать внимание на то, как все красиво, но упирать на технологичность – например, в квартире стоят самые новые электросчетчики, которые помогут уменьшить счета на электричество, или качественно переделаны все трубы – так что не стоит бояться протечек на долгие годы.
Замена пола - РИА Новости, 1920, 10.09.2020
Уберите мастерок! Как ремонтировать квартиру, чтобы ее никто не купил

Правила общения

Для того чтобы выгодно продать квартиру, нужно максимально доброжелательно общаться с покупателями, терпеливо отвечать на все вопросы, даже самые дурацкие, и постоянно обращать внимание на достоинства квартиры.
Например, говорить, что, да, она находится на пятом этаже пятиэтажного дома без лифта, но зато в отличном состоянии, и окна выходят на живописный парк.
Сделать разумную скидку реальному покупателю тоже не грех. Часто не стоит жаться из-за 100 тысяч – ведь затянувшаяся экспозиция впоследствии приведет к потере дохода. Не исключено, что, когда найдется новый покупатель, рыночная цена квартиры уже изменится, и придется скидывать гораздо больше одной сотни тысяч.
"В ситуации как сейчас, когда спрос падает, лучше продать квартиру на 2% дешевле, чем через пару месяцев, но уже на 10% дешевле", – дает рекомендацию Куликов из "Инкома".
Новостройки - РИА Новости, 1920, 06.08.2021
Дисконта больше нет! Почему вам не видать скидок на квартиры
Вообще сейчас почти половина сделок происходит с торгом, приводит свои данные главный аналитик "Миэль" Екатерина Бережнова. Хотя шаг торга в основном небольшой и составляет порядка 1% от стоимости квартиры – в итоге конечный дисконт как правило не превышает 5%. Более существенные скидки даются лишь в том случае, если цена изначально была сильно завышенной.
 
 
 
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала