Что делать, если вы хотите жить в доме-памятнике?
Статусом объекта культурного наследия (ОКН) обладает далеко не каждый исторический жилой дом Москвы, каким бы необычным он ни был. По закону "Об объектах культурного наследия народов Российской Федерации" в специальный реестр входят, в частности, памятники архитектуры – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями, а также ценными с точки зрения истории, искусства и архитектуры декоративными элементами.
Все объекты культурного наследия на территории Москвы, внесенные в реестр, тщательно охраняются, каждый из них имеет свой паспорт. Он содержит сведения о виде ОКН и границах его территории, описание предмета охраны, номер и дату принятия органом власти решения о включении памятника в реестр.
Разница есть. Собственники квартир в таком доме приобретают не только жилье с историей, но и дополнительные обязательства. Уже на стадии сделки будущий жилец должен подписать дополнительный документ к договору купли-продажи, мены, дарения или безвозмездного пользования – охранное обязательство. Это очень важный документ, без которого сделка, по сути, является ничтожной.
Отказаться от подписания охранного обязательства нельзя: его наличие фиксируется законодательно, а копия является неотъемлемой частью договора. В этой бумаге прописаны обязанности владельцев жилых помещений в ОКН, которые необходимо неукоснительно соблюдать – а их наберется побольше, чем у жителей обычных многоквартирных домов. Требования могут быть установлены в отношении дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества.
Квартиры в домах-памятниках выделяются в отдельную категорию в высокобюджетном сегменте, при этом их стоимость может быть сопоставима или даже превышать прайс в премиальных и элитных новостройках, расположенных в той же локации. Это обусловлено как историей конкретного объекта, так и высокой стоимостью восстановительных работ, для выполнения которых привлекаются строители, отделочники и реставраторы высокой квалификации.
Дома-памятники – объекты с особым положением в городе, а потому контроль за ними осуществляют сразу несколько органов власти и надзора Москвы: департамент культурного наследия, департамент капитального ремонта, Фонд капитального ремонта, Мосжилинспекция и другие.
Подписав охранное обязательство, собственникам квартир в таком доме придется обеспечивать сохранность и неизменность облика здания. Впрочем, это не значит, что ремонт внутри квартиры делать нельзя вообще. Под запрет попадают только те работы, которые изменяют предмет охраны. Но если предметом охраны являются дубовые рамы в окнах, то вам не разрешат поменять их на пластиковые стеклопакеты.
А вот в местах общего пользования что-то менять самовольно нельзя, даже если за ремонт высказалось большинство собственников. Любое изменение в планировке, внутреннем убранстве или внешнем виде объекта культурного наследия должно пройти несколько стадий согласования и экспертную оценку, поэтому жильцам не стоит затевать самостоятельный ремонт.
Чтобы провести перепланировку в жилом помещении со статусом ОКН, необходимо получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости перепланировки. На прохождение всех комиссий и получение разрешения на ремонт может уйти не меньше года и около 2 миллионов рублей.
В случае нарушения положений охранного обязательства нерадивым собственникам придется заплатить – причем немало. По закону нарушителям грозит административная ответственность и денежный штраф от 15 до 100 тысяч рублей. Уничтожение предмета охраны или его серьезное повреждение на сумму более 500 тысяч рублей обойдется еще более серьезными последствиями – размер штрафа может вырасти до миллиона. Если же владелец квартиры в ОКН утратил или повредил исторический элемент, указанный в паспорте объекта, его обяжут воссоздать утраченное, а если такой возможности нет – возместить его стоимость.
Собственники квартир в домах-памятниках, как и жильцы обычных домов, обязаны оплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт дома. Несмотря на особый статус здания, размер платежа для таких объектов рассчитывается по той же схеме, как и для обычных многоэтажек – из показателя 19,52 рубля за квадратный метр. К тому же, владельцы платят исключительно за работы в рамках капитального ремонта.
С 2020 года в Москве действует новая программа, благодаря которой жилые дома, обладающие особо сложным архитектурным декором, получают не просто капремонт, а еще и проведение дополнительных работ по реставрации, которые оплачиваются из бюджета города. В данную категорию попали лишь "избранные" объекты. В их числе "Ажурный" дом Бурова, особняк Кирьяковой в Большом Дровяном переулке и другие знаменитые объекты столицы. Всего же московская программа капремонта жилого фонда позволит сохранить более 380 объектов культурного наследия, в которых проживают 50 тысяч человек.
