Larus Capital: эскроу-счета в итоге оплатят покупатели

Переход на проектное финансирование сказался на бизнесе не только региональных девелоперов, но и столичных. И в первую очередь это касается игроков с небольшими портфелями проектов. Председатель совета директоров Larus Capital Владимир Остроухов рассказал в интервью РИА Недвижимость, почему компания пока решила сосредоточиться на жилой застройке на территории старой Москвы и старается ускорить темпы возведения объектов.

– В последнее время считается, что рынок сосредоточен вокруг крупных игроков, в то время как небольшим компаниям все труднее. Вы относитесь скорее ко вторым – каково вам живется в новых условиях?

«

– Я рассматриваю девелоперский бизнес как инструмент для инвестиций. Чтобы в нем выживать, важно правильно и скрупулёзно рассчитывать финансовую модель для каждого проекта. Если изначально мы с командой Larus Capital просчитаем все затраты и поймем, что проект с точки зрения рентабельности нам не интересен, мы туда просто не пойдем. Из этого не следует, что нас интересует исключительно прибыль, просто важно понимать, что только рентабельные проекты являются залогом того, что покупатели получат свои квартиры вовремя. Для нас же исполнение любых взятых на себя обязательств является первостепенной задачей и только потом уже идёт финансовый результат.

Мы с Вами уже не раз наблюдали, как крупные компании уходили с рынка в силу того, что просто не могли исполнить свои обязательства перед дольщиками. Причина, на мой взгляд, зачастую кроется в изначально неправильной финансовой оценке проекта, когда таких проектов становится несколько, удержать ситуацию уже сложнее.

Наша компания не гонится за объемами, как это делают крупнейшие застройщики. Они часто имеют обременения, например, заводы по производству бетона или кирпича, и им просто необходимо загружать свои мощности, чтобы они не простаивали.

Относительно регионов, мне даже сложно комментировать, ведь если в Москве сейчас платежеспособный спрос весьма ограничен, то непонятно, как регионы вынесут переход на проектное финансирование с текущими тарифами банков.

– Как в целом вы оцениваете обстановку на девелоперском рынке? Застройщики жалуются на снижение рентабельности, и если раньше девелоперами становились даже те, для кого этот бизнес непрофильный, то сейчас даже опытные игроки не рискуют начинать новые проекты…

– Мы видим, что экономика в стране растет крайне медленно. Чистые доходы населения падали в последние годы, следом падала и покупательская способность, спрос на новое жилье также становился ниже. Но в последние годы падение покупательской способности нивелировалось за счет роста ипотеки и снижения ставки. Это неплохо подстегивало спрос. Мне кажется, сейчас ипотечные ставки находятся на беспрецедентно низком для России уровне. Но проблема в том, что качественных заемщиков осталось не так много. Конечно, ипотека по низкой ставке будет выступать драйвером в ближайшие год-два, но если в экономике не произойдет фундаментальных изменений, впоследствии мы все почувствуем это на спросе.

– А вы планируете начинать новые проекты, учитывая, что у вас только один текущий? Какие локации и сегменты вы рассматриваете?

– Действительно, мы не спешим с объявлением о новых проектах. Изначально, когда мы с моим партнером Андреем Стреналюком собирали команду Larus Capital для реализации проекта "Тимирязев парк", я хотел как инвестор убедиться в том, что компания способна сделать качественный продукт. Входить в новые проекты я планировал после реализации первого.

После того, как "Тимирязев парк" вышел на финишную стадию в запланированные сроки, мы стали активно рассматривать новые площадки. На одном из приобретенных земельных участков мы начали строить клубный дом Vitality. И смотрим и другие варианты, которые могут быть интересны с точки зрения локации и финансовых показателей. Сейчас это одна из приоритетных задач.

– Где и какие земельные участки смотрите?

«

– Мы рассматриваем только старую Москву, потому что считаем, что платёжеспособный спрос и как следствие максимальная добавленная стоимость в основном находятся в старых границах столицы. В новую Москву или за МКАД мы при рассмотрении новых проектов стараемся не выходить, хотя полностью не исключаем для себя такие варианты. Думаю, что именно в "старой" Москве мы сможем найти своего клиента.

– Очень часто земельные участки достаются девелоперу с обременением в виде необходимости строительства социальных объектов. Какова ваша позиция по этому поводу? Готовы ли вы вкладываться в социальную инфраструктуру?

– Застройщиков порой обязывают строить определенный объем инфраструктуры - детские сады, школы, чтобы они решали социальные задачи города. У нас на обоих объектах социальная нагрузка от города есть. На самом деле, при определенном подходе это может дать очень неплохую синергию и привлечь молодые семьи. Например, детские сады, которые мы построили, позволят родителям освободить свободное время для себя (кино, магазины и т.д.) – оставлять там ребенка будет гораздо дешевле, чем нанимать постоянную няню.

– Сегодня все большую популярность набирает так называемый fee-девелопмент. Как вы к нему относитесь? Возможно, с кем-то уже ведете переговоры или даже достигли договоренностей?

– Пока мы не рассматриваем это. Сейчас мы заняты поиском новых площадок, чтобы набрать определенный портфель. Пока бюджет, выделенный на приобретение новых площадок не освоен, говорить о каком-либо fee-девелопменте рано. Обычно компании входят в этот сегмент рынка в тот момент, когда собственных средств на приобретение новых площадок нет или они зарезервированы под иные нужды.

– Ряд компаний с переходом на эскроу-счета стали менять стратегию в сторону продаж готового жилья. Считаете ли вы ее выигрышной и готовы ли сами к такому? Как сильно вы сегодня зависите от денег дольщиков?

– Новые правила приводят к тому, что денежные средства раскрываются только в самом конце строительства, после того как дом введен в эксплуатацию и оформлена первая собственность. Тут возможны варианты. Можно построить готовое жилье и потом его продавать. На это нужно минимум два года - от котлована до момента ввода дома в эксплуатацию. При этом надо понимать, что все покупатели не придут в один момент, на реализацию площадей уйдет ещё какое-то время. Срок возврата полученного проектного финансирования или собственных средств ещё увеличится.

«

Я думаю, если бы долевое строительство было отменено в один момент, банковский сектор точно не смог бы профинансировать этот провал. Чтобы кредитовать застройщика, банк должен провести детальный анализ заемщиков, понять, какие залоги и чьи поручительства есть, как будет реализовываться проект и вообще верит ли он в экономику данного проекта.

Недавно мы просчитывали экономику проекта вместе с одним из крупных госбанков. Мы решили построить модель исходя из того, чтобы все денежные средства, поступающие от дольщиков согласно графику продаж, полностью перекрывают потребность в строительных расходах, т.е. реальных средств от банка не требуется, банк предложил нам льготный процент, но все равно получалось, что 230 миллионов рублей нужно было отдать банку. После долгих торгов банк опустил ставку, расходы снизились до 180 миллионов рублей. Если бы мы отказывались от гарантий, что мы покроем все выделяемые средства на стройку, то эту цифру можно было умножить минимум на два.

Есть еще проблема у банков: им же надо найти качественных заемщиков. В принципе, известные девелоперы – это качественные заемщики, которые точно завтра не обанкротятся. Но давайте возьмем региональных застройщиков, банкам страшно давать им деньги, так как им не понятна финансовая модель проекта, его перспективы, и сможет ли компания вернуть деньги, не обанкротится ли она. Сейчас мы видим наплыв в Москву региональных девелоперов, которые хотели бы реализовать здесь свои проекты. Мы часто сталкиваемся с ними в поисках подходящих площадок. Чаще всего это компании, о которых никто не знает.

– Отдельные девелоперы заявляют о своем желании минимизировать кредитную нагрузку. Какова ваша политика в этом отношении?

– На текущий момент у нас кредитная нагрузка равна нулю. Мы вкладываем собственные деньги. Но мы понимаем, что без денег дольщиков не построить, потому что можно купить на свои средства площадку и запустить стройку. Но полностью реализовать проект на свои средства – это большая роскошь. Я думаю, со временем мы станем рассматривать какие-либо кредитные истории.

«

Вообще сейчас, в эпоху счетов эскроу, срок реализации проектов является ключевым. Чем дольше ты реализуешь проект, тем дольше ты не получаешь собственные средства. Темпы строительства текущего нашего проекта близки к максимальным. И это при том, что у нас эскроу-счетов нет. Срок строительства важен для того, чтобы быстрее вернуть капитал и найти другую площадку. Думаю, что сейчас все московские застройщики будут стараться строить максимальными темпами.

– Одна из болезненных для застройщиков тем – растущая себестоимость строительства. Как вы для себя решаете эту проблему?

– Безусловно, мы работаем и над себестоимостью проекта и ищем оптимальные проектные решения, которые помогли бы сделать привлекательный продукт, полностью соответствующий тому, что декларируется в рекламе или офисе продаж. Также должно быть соблюдено соотношение "цена-качество". Мы отправляем наших специалистов на различные выставки, в том числе за границу, чтобы они изучали новые технологические решения. Дальше они привносят идеи по оптимизации затрат с сохранением качества конечного продукта.

Однако, когда застройщики исчерпают все ресурсы ценовой конкуренции, цены рано или поздно пойдут вверх. За эскроу-счета и проектное финансирование рано или поздно заплатит потребитель. Пока большинство застройщиков реализуют старые проекты, но где-то через 1,5 года все изменится. И мы с вами сможем сравнить цены на жилье июня 2019 года и июня 2021 года. Они точно будут отличаться.

– В условиях ужесточающейся конкуренции застройщики стремятся сделать свои проекты более привлекательными. Чем отличаетесь конкретно вы?

– Даже если застройка не квартальная и не микрорайонная, то все равно, если сравнивать дома, которые строятся сейчас, и которые были построены 15 лет назад, - это небо и земля. Сейчас застройщики пытаются привлечь покупателя за счет создания комфортной городской среды. Например, на нашем новом объекте, в клубном доме Vitality рядом с метро "Дубровка", мы делаем двор абсолютно без машин. Для входа на территорию будет работать единая входная группа с валидаторами, и родители смогут спокойно отпускать своего ребенка погулять во дворе.

«

Мы хотим сделать так, чтобы люди, попадая на территорию, сразу ощущали особую атмосферу. За периметром может быть движение, но человек, заходя на территорию жилого комплекса, понимает, что попадает в особое пространство, где есть зелень и хорошие детские площадки, можно спрятаться от солнца или осадков, а также городской суеты. Уют начинается сразу после того, как житель дома прошел ресепшен.

– Для строительства своих объектов вы привлекаете подрядчиков из Сербии, что не совсем типично для нашего рынка. Почему? Чем сербы отличаются от наших соотечественников, турков или строителей из стран СНГ?

– При проведении тендеров на генподряд мы в первую очередь смотрим не на национальность, а на ранее реализованные этим подрядчиком проекты - насколько они качественно выполнены, соответствуют ли они строительным нормам, соблюдается ли чистота и порядок на стройке. Есть целый набор факторов, который позволяет оценить потенциального генподрядчика. У данного подрядчика на стройке идеальный порядок, мы можем безопасно провести клиента и показать ему его квартиру ещё на этапе стройки, и он не будет по уши в грязи и пыли.

Мы видели и более выгодные предложения и могли бы сэкономить. Но оставался открытым вопрос: дадим ли мы покупателю тот продукт, который обещаем? Нам важно, чтобы все продекларированное нами было реализовано.

Я могу сказать, что есть и российские компании, которые ничуть не уступают ни сербам, ни туркам. Но часто они оказываются в топе по цене. Мы понимаем, что они делают все качественно, но тогда нам придется либо урезать свою прибыль и делиться с ними, либо поднимать цены и терять в спросе. В данном случае наша компания ищет золотую середину. Будет следующий проект - будут новые тендеры, оценим все предложения заново.

– В вашем портфеле помимо прочего имеется офисное здание. Есть ли у вас дальнейшие планы относительно рынка коммерческой недвижимости?

«

– Пока мы рассматриваем исключительно девелоперские проекты в сегменте жилья. Что касается коммерческой недвижимости, по моему опыту гораздо проще и дешевле купить уже построенное здание и сделать редевелопмент, чем строить новый бизнес-центр, но это уже совсем другой бизнес.