Регистрация пройдена успешно!
Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на

Продажный хоррор

Страшная сказка для покупателей и продавцов жилья

Дорогие наши детишечки! А вот расскажем мы вам сейчас сказочку про страшные сны, которые мучают продавцов и покупателей жилья, причем наяву. Покупка и продажа недвижимости действительно может по степени напряженности сравниться с фильмом ужасов, даже если и проходит довольно гладко. Сайт "РИА Недвижимость" решил вспомнить всех злодеев и все ловушки сделок с недвижимостью и рассказать, как поступить, чтобы в финале добро победило зло, и все жили дружно и счастливо в своих квартирах.

 

Глава 1

 

 

 

 

 

 

 

Собственник – не собственник

Как готовиться к сделке, чтобы ужасы не стали явью

Купить квартиру, а спустя полгода обнаружить, что она не очень-то и ваша, потому что у нее внезапно нашелся еще один собственник. Этот сценарий похож на страшный сон в жанре абсурда, но тем не менее он очень часто становится явью. Все дело в том, что у недвижимости часто имеются "скрытые собственники" – люди, чье право собственности не зарегистрировано, но для такой регистрации есть все основания. И в какой-то момент они могут предъявить свои права и доставить новым владельцам массу проблем. Такое развитие событий можно предотвратить, если заранее проверить наличие "скрытых собственников" у полюбившейся квартиры. В этом деле главное – знать кого и как искать.

 

Обделенные дети

Если в сделке участвует семья с детьми, то есть вероятность, что она была куплена с использованием материнского (семейного) капитала.

Эта форма господдержки подразумевает, что приобретенное жилье оформляется в собственность всех членов семьи, в том числе и детей, и впоследствии какие-либо сделки с имуществом, принадлежащим детям, возможны только с согласия органа опеки и попечительства, обращает внимание нотариус города Омска Ольга Фрик.

Однако нередки случаи, когда родители, использовав средства материнского капитала, оформляют квартиру только на свое имя.

В этой ситуации родители дают обязательство в будущем выделить доли в жилом помещении детям. Проблема возникает тогда, когда родители не исполняют такое обязательство, а принимают решение продать приобретенную с использованием средств материнского (семейного) капитала квартиру.

Следует помнить, что закон в особом порядке охраняет права детей, в том числе и при приватизации жилых помещений. Так, приватизация жилого помещения, в котором проживает ребенок, допускается при обязательном включении его в число собственников квартиры. В противном случае приватизация признается незаконной.

 

Одна сатана

При заключении сделок с недвижимым имуществом нельзя забывать и о правах супругов или бывших супругов, если речь идет о квартире, которую они купили в браке, напоминает нотариус.

Дело в том, что имущество, приобретенное в общую совместную собственность супругами, может быть оформлено на имя одного из них.

При этом при распоряжении таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга, если брачным договором не установлено иное.

Если же супруги расторгли брак, официально не разделив имущество, такая квартира продолжает оставаться в общей совместной собственности, а это уже опасно.

Так, в соответствии с законом об ипотеке залог находящегося в совместной собственности имущества возможен только с письменного согласия другого сособственника, то есть с согласия бывшего супруга. В противном случае бывший супруг может оспорить законность сделки. При этом срок исковой давности по требованию бывших супругов исчисляется не с момента расторжения брака, а с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

 

Обездоленные наследники

Если продавцы квартиры получили ее по наследству, существует риск, что в какой-то момент на горизонте появятся другие наследники, требующие свою долю. Причем срок давности может и не защитить покупателей, так как у наследников существуют возможности для восстановления этого срока, например, если они не знали и не могли узнать о смерти наследодателя. В этом случае договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным.

 

Поиск "скрытых собственников"

Посетители ЦПКиО им. Горького.
Посетители ЦПКиО им. Горького.

Если сделка по купле-продаже квартиры проходит в простой письменной форме, то ее участникам придется самостоятельно предусматривать все риски и проводить необходимые проверки и выявлять граждан, не являющихся участниками договора, но имеющих права в отношении отчуждаемого недвижимого имущества.

Однако если сделка удостоверяется нотариусом, то все сложные вопросы, решает он, подчеркивает Фрик.

При проведении правовой экспертизы, анализе и сборе документов, а также непосредственной работе с участниками договора нотариус обязательно установит обстоятельство, которое, к примеру, нарушает права детей, а также окажет помощь в оформлении договора в соответствии с законом.

Для предотвращения сделок с незаконно приватизированными квартирами нотариус проводит серьезный анализ правоустанавливающих документов на недвижимое имущество и запрашивает дополнительные документы с целью определения круга лиц, которые имели право пользоваться и проживать на момент приватизации в жилом помещении.

 

Александр Кадетов, адвокат, партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры"

Как защититься от "скрытых собственников"? Для этого покупателю нужно выполнить ряд действий. Закажите через МФЦ две выписки из ЕГРН. В первой выписке будет информация о наличии обременений, в том числе ареста. Если объект был зарегистрирован после 15 июля 2016 года, то этот документ также является подтверждением права собственности продавца на объект. А вторая выписка расскажет об истории переходов прав собственности на квартиру.

Здесь нужно обратить внимание на частоту сделок с объектом. Чем чаще он продавался, тем больше риск оспаривания сделки. Общий срок исковой давности составляет три года, с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав. Таким образом, если из выписки видно, что последний продавец владеет квартирой более трех лет, то риски покупки снижаются.

Также нужно получить через продавца расширенную выписку из домовой книги, в которой содержатся сведения о лицах, зарегистрированных в квартире.

Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний гражданин, при отчуждении продавец должен получить согласие органов опеки.

Необходимо обратить внимание на то, как квартира оказалась в собственности у продавца. Если она получена по наследству, риски появления неучтенных наследников снижаются при отчуждении квартиры более чем через восемь-десять лет после перехода права собственности на продавца. Для подстраховки можно попросить расписку от продавца о том, что он самостоятельно удовлетворит все имущественные претензии, связанные с квартирой.

 

Глава 2

 

 

 

 

 

 

 

Решаемое нерешаемое

Как не попасть в ловушки сделки

Существует целый ряд ситуаций, которые становятся тяжелейшей проблемой после совершения сделки, но достаточно легко решаются на дальних подступах к ней, а именно на этапе проверки. Если сделка проходит в нотариальной форме, все внезапности урегулирует нотариус. При простой письменной форме о юридической чистоте квартиры придется позаботиться сторонам сделки, главным образом покупателю.

1 / 6
БАНКРОТСТВО. С 1 января 2016 года банкротом могут признать не только юридических, но и физических лиц. Для покупателя очень важно исключить такую возможность в отношении продавца. Соответствующие проверочные действия при совершении сделки обязан осуществить нотариус. Если один из участников сделки – банкрот, ее могут признать недействительной.

Алексей Паршин, руководитель агентства "Город"

Чтобы избежать ненужных потерь из-за наличия перепланировки в приобретаемой квартире, покупателю недвижимости следует придерживаться следующего плана.

Шаг первый - визуальный осмотр.

При первом знакомстве с квартирой зафиксируйте основные нюансы. Особое внимание обратите на:

1)         лоджии - это крайне важный момент, так как любые трансформации этой части квартиры являются незаконными,

2)         целостность вентиляционных коробов,

3)         уровень пола в санузлах – по нормам он должен быть ниже на несколько сантиметров, чем уровень пола в основном помещении, либо должны быть порожки.

Это грубые нарушения, которые чаще всего встречаются при совершении незаконной перепланировки.

Второй шаг – запрос документов у продавца.

Среди них – выписка из ЕГРН с графикой этой квартиры о праве собственности и технический паспорт БТИ.

Важно! Паспорт БТИ должен быть выдан в черных линиях, на нем не должно быть печати о наличии несогласованной перепланировки. После получения этого документа вам необходимо сравнить графику с тем, что есть в квартире фактически. Как все отремонтировано, нет ли изменений.

Что делать, если вы заметили незафиксированные в плане изменения? Смещение несущих стен или дверных проемов, объединение санузлов, перенос кухни, присоединение лоджии или установка французского окна – все это грубые нарушения. Обнаружив их, запросите решение жилинспекции о согласованной перепланировке и акт приемочной комиссии о том, что ремонт выполнен по проекту, а жилинспектор принял эту квартиру.

В случае отсутствия документов, покупая такую квартиру даже по выгодной цене, вы берете на себя риски и обязательства по самостоятельному согласованию перепланировки. Законодательство РФ устроено таким образом, что именно текущий собственник, отвечает за наличие всей документации, пусть даже изменения были проделаны предыдущим собственником.

Третий шаг – консультация со специалистом.

Если покупка именно этой, пусть и проблемной, квартиры так важна для вас, то сначала обратитесь к специалистам любой компании по согласованию перепланировки. Они объяснят, подлежит ли согласованию объект недвижимости. На рынке часто встречается ситуация, когда незаконная перепланировка не подлежит согласованию и собственник должен за собственный счет вернуть квартире первоначальный вид. Ну а если перепланировка проведена по всем нормам и согласована, тогда такая квартира может стоить даже дороже, чем аналогичное жилье на рынке. То есть такой объект будет ликвидным.

 

Дмитрий Раков, владелец и управляющий партнер юридической компании "Раков, Раевская и партнеры"

При покупке жилья на вторичном рынке всегда остается риск получить квартиру с зарегистрированными в ней жильцами или непогашенным долгом за коммунальные услуги. Рассмотрим сначала ситуацию с посторонними прописанными.

В идеале о наличии зарегистрированных жильцов задолго до покупки обязан предупредить юрист или риелтор, проверяющий чистоту сделки.

К тому же пункт об отсутствии прописанных граждан или о времени их поэтапной выписки должен быть включен в договор.

Но бывает и так, что по факту в купленном жилье есть граждане, имеющие право пользования данным помещением.

В такой ситуации не стоит паниковать. Предложите прописанным гражданам сняться с регистрации в добровольном порядке в указанный вами срок, например неделя-две, причем это нужно сделать в письменном виде.

Если они не реагируют, необходимо подать иск в суд о признании прописанным гражданином утраты права пользования жилым помещением в связи со сменой собственника. Это должен быть суд, расположенный по месту нахождения приобретенной недвижимости.

В этом случае закон на вашей стороне, однако, выписывая граждан в судебном порядке, можно столкнуться с многочисленными нюансами, например, если в квартире зарегистрированы бывшие члены семьи собственника: жена и несовершеннолетние дети. В этом случае придется привлекать органы опеки, и иногда суд дает отсрочку в снятии с регистрации.

Прописанными могут быть граждане, находящиеся в длительной командировке за рубежом, или даже в зоне военных действий – тут тоже придется набраться терпения, но суд даже без их согласия и присутствия выпишет этих людей, как не проживающих на данной жилплощади.

Если человек находится в местах лишения свободы или призван в армию, выписка происходит даже без решения суда, по справке из ФСИН или военкомата. Пропавших без вести должен признать таковыми суд:, после чего также подается заявление в паспортный стол и происходит выписка.

Что касается долгов, то они числятся не за квартирой, а за собственником, то есть на основании статьи 153 Жилищного кодекса РФ, старый долг управляющая компания и ресурсоснабжающие организации должны истребовать с того, кто владел квартирой ранее.

 

 

Глава 3

 

 

 

 

 

 

 

Коварные участники сделки

Как не нарваться на "отрицательного персонажа"

Некоторые люди усложняют сделку самим фактом своего в ней участия, и это не злой умысел, а закон, потому что речь в большинстве случаев идет об уязвимых категориях вроде инвалидов или несовершеннолетних, которым специальные правила обеспечивают дополнительную защиту. Однако для остальных участников сделки это оборачивается необходимостью совершить ряд дополнительных действий, а также повышает риск, что сделка может быть оспорена.

 

Несовершеннолетний собственник

Это самый распространенный случай, и порядок осуществления таких сделок описан четко. От имени несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет действуют его законные представители (родители, опекуны). Несовершеннолетний же в возрасте от 14 до 18 лет действует сам, но с согласия своих законных представителей. Обязательным условием совершения сделки с несовершеннолетним собственником является наличие распоряжения органов опеки и попечительства на осуществление такой сделки. Органы опеки должны провести проверку предполагаемой сделки и зафиксировать отсутствие обстоятельств, нарушающих права ребенка.

За соблюдением указанных условий так или иначе будет следить нотариус – по закону все сделки с имуществом несовершеннолетних подлежат нотариальному удостоверению.

 

Находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей

При покупке квартиры необходимо обязательно попросить у продавца документ о зарегистрированных в квартире лицах. В таком документе могут иметься отметки, что квартира находится на контроле у органов опеки и попечительства, поскольку в квартире проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи. Отчуждение такого жилого помещения допускается с согласия органа опеки и попечительства и при условии нотариального удостоверения этой сделки.

 

Сидящие в тюрьме

До недавнего времени приговор суда, предусматривающий лишение свободы или принудительные работы, служил основанием для снятия осужденных граждан с регистрационного учета по месту жительства. С 2015 года осужденные к лишению свободы сохраняют право регистрации по месту жительства. Соответственно, при покупке квартиры или комнаты у собственника необходимо опять-таки попросить документ о зарегистрированных в квартире (комнате) лицах.

Если вы увидите, что есть иные, кроме собственника, зарегистрированные лица, то необходимо получить от них обязательство о снятии с регистрационного учета.

Безусловно, есть случаи, когда такое заявление не потребуется в обязательном порядке, об этом вам расскажет нотариус при удостоверении сделки купли-продажи.

 

Ограниченные в дееспособности

Гражданин, который вследствие психического расстройства либо пагубных привычек не понимает значение своих действий, может быть ограничен судом в дееспособности. Над ним устанавливается попечительство. Он вправе самостоятельно совершать мелкие бытовые сделки, например купить в магазине продукты. Заключать же договоры на существенные суммы, которые подразумевает продажа недвижимого имущества, он может лишь с согласия попечителя. Законность сделок с участием ограниченно дееспособных лиц в обязательном порядке обеспечивает нотариус.

Если основания, в силу которых гражданин был ограничен в дееспособности, отпали, или если психическое состояние гражданина стабилизировалось, суд отменяет ограничение его дееспособности и отменяет установленное над ним попечительство.

 

Должники

Неплательщики алиментов, как и иные должники, являются дееспособными и могут совершать сделки по своему усмотрению, однако риски все равно сохраняются.

В данном случае покупателю необходимо обязательно проверить отсутствие ареста на имущество или наличие исполнительного производства в отношении должника, которое может повлечь исполнение обязательств за счет реализации его имущества.

Чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением сделки.

Нотариус обязательно проверит отсутствие арестов и запрещений, наличие обременений в виде ипотеки.

Банкроты

Частным случаем должника можно считать человека, который проходит процедуру банкротства физических лиц. Как только гражданин вступает в нее, судом назначается финансовый управляющий, который имеет право оспаривать ранее совершенные сделки. Чаще всего оспариваются сделки дарения или купли-продажи.

Для того чтобы обезопасить себя, рекомендуется также соблюдать некоторые правила: не приобретать квартиру с заниженной стоимостью, настороженно относится к покупке квартиры, которая недавно сменила собственника или была подарена продавцу менее трех лет назад (срок исковой давности по таким делам).

 

 

Глава 4

 

 

 

 

 

 

 

Запятнанная юридическая чистота

Как читать волшебные руны закона

"Перед покупкой нужно обязательно проверить юридическую чистоту квартиры" – фраза, которую все любят повторять, но мало кто представляет себе, как это делается и что именно нужно проверить, говорит нотариус города Москвы Дмитрий Точкин.

Самый простой вариант – это заключение сделки с нотариальным удостоверением, поскольку это позволит участникам ничего не делать самим.

Нотариус обязан проверить законность сделки, в том числе право каждой стороны на ее совершение. Так, он должен проверить обе стороны на наличие судебных решений о лишении или ограничении дееспособности, на предмет заключения брачных договоров, а также включены ли стороны в перечни Росфинмониторинга, в том числе в список лиц, в отношении которых действует решение о замораживании (блокировании) принадлежащих им денежных средств или иного имущества. Также нотариус имеет право запрашивать необходимую информацию у другого нотариуса, если, например, право собственности продавца возникло в результате наследования.

Удостоверить сделку нотариус вправе только тогда, когда проверка показала, что она законна и соответствует воле сторон. Нотариус разъяснит сторонам все выявленные риски и по возможности предложит варианты, как их избежать, указывает Точкин.

 

Илья Прокофьев, адвокат, заместитель председателя московской коллегии адвокатов "Центрюрсервис"

Несмотря на то что общий срок исковой давности для оспаривания сделок составляет три года, его отсчет начинается с того времени, когда лицо узнало или могло узнать о своих нарушенных правах. Таким образом, требование о признании договора купли-продажи квартиры недействительным может быть предъявлено и спустя десять или более лет, если "скрытый собственник" сможет доказать, что ранее ему не было известно о наличии данного договора. Так что проверка квартиры на юридическую чистоту будет актуальна и в случае, когда продавец владел ею дольше трех лет.

Факторы риска

При проверке права собственности продавца на квартиру в первую очередь следует обратить внимание на то, как продавец получил квартиру в собственность. Зачастую детально рассматривается история предыдущих действий с квартирой. К таким особым случаям можно условно отнести следующие:

•          предыдущая сделка заключалась в простой письменной форме, без участия нотариуса;

•          за короткий срок сменилось несколько собственников;

•          в сделках участвовал несовершеннолетний или пожилой человек;

•          с даты приобретения квартиры продавцом прошло менее трех лет (общий срок исковой давности);

•          квартира приобреталась на основании договора ренты, дарения, приватизации, решения суда или наследования;

•          квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала;

•          квартира была предметом ипотеки;

•          квартира ранее находилась в совместной собственности.

Чем глубже удастся изучить историю квартиры, тем меньше рисков для покупателя.

 

Что расскажет Росреестр

В полученных из Росреестра документах в первую очередь должно насторожить отсутствие сведений о продавце как правообладателе, несоответствие данных ЕГРН данным правоустанавливающих документов, обременение квартиры (ограничение прав).

Отсутствие сведений о добросовестном правообладателе чаще всего может объясняться приобретением квартиры до 31 января 1998 года (даты появления ЕГРП). В таком случае рекомендуется попросить продавца внести соответствующие сведения в ЕГРН до заключения договора купли-продажи. Обычно такая процедура очень проста и занимает около недели.

При несоответствии данных о квартире в правоустанавливающих документах информации в ЕГРН, например о площади или адресе квартиры, покупатель вправе полагаться на информацию из ЕГРН. Однако следует уточнить причину таких несоответствий. Если речь идет о технической ошибке, также рекомендуется попросить продавца исправить ее до подписания договора.

Обременения и все о них

Условно все ограничения прав можно разделить на две группы: явные (сведения, о которых можно получить, изучив выписку из ЕГРН) и неявные (в выписке из ЕГРН не будет сведений о них).

Например, к явным ограничениям можно отнести залог (ипотеку), арест, запрет на совершение действий по регистрации, аренду и наем свыше года, завещательный отказ (если сведения о нем внесены в ЕГРН).

Неявными же обременениями будут права третьих лиц, которые не регистрируются в ЕГРН, например по договорам аренды и найма, заключенным на срок меньше года, права несовершеннолетних детей, находящихся под опекой или оставшихся без попечения родителей, а также права лиц, отказавшихся от приватизации квартиры.

Большинство ограничений прав (обременений) не мешают продаже квартиры. Так, по общему правилу, при ипотеке продавец вправе продать квартиру, получив на это согласие банка.

Если покупатель, настаивает на приобретении "чистой" квартиры, продавец, как правило, в состоянии договориться о прекращении ипотеки или расторжении договора аренды или найма.

Критически важными для возможности совершить сделку можно считать только арест (запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом, запрет на совершение действий по регистрации), наложенный на основании решения суда или постановления судебного пристава исполнителя. При наличии в выписке из ЕГРН указания на такие ограничения от сделки стоит отказаться.

 

Глава 5

 

 

 

 

 

 

 

Амулет от бедствий сделки

Покупаем-продаем не в холодном поту

Существенные условия

На стадии составления договора важно помнить о наличии существенных условий, без которых договор просто не будет считаться заключенным. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статья 432 Гражданского кодекса РФ).

1. Предмет договора. Так называют основные действия сторон, ради которых и заключается договор. Например, передача имущества (той же квартиры), оказание услуг и получение оплаты за это. Согласно статье 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

В случае с квартирой такими данными будут ее кадастровый номер, адрес, площадь и так далее. Основные сведения о квартире содержатся в выписке из ЕГРН.

2. Вторым существенным условием является цена договора. По закону в договоре можно указать как полную сумму сделки, так и стоимость квадратного метра, но при этом окончательная цена будет определена, исходя из фактической площади продаваемой квартиры (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

3. Кроме собственно цены важно указать и условия, на которых передается оплата. Если она производится в рассрочку или с привлечением кредита, это станет существенным условием (то есть без его указания договор будет признан незаключенным). 

4. Сроки, в которые стороны должны исполнить обязательства по договору, также являются его существенным условием.

В сделках с жилой недвижимостью существенным условием будет также указание лиц, которые сохраняют право пользования помещением после совершения сделки. Кроме того, если на квартире есть другие виды обременений, их также необходимо отразить в договоре.
 

Проверка доверенности

Если один из участников сделки действует на основании доверенности, ее следует проверить. Это можно сделать через онлайн-сервис портала Федеральной нотариальной палаты.

В том случае, если появилась необходимость передать часть своих полномочий в сделке по доверенности другому лицу, желательно ограничить их списком именно тех действий, которые вы не можете исполнить сами. Это позволит избежать злоупотреблений со стороны представителя. К примеру, можно предоставить доверенность на представительство в госорганах для получения различных документов, выписок и справок, а также на подачу документов на регистрацию. Когда все эти действия выполнены, доверенность лучше отменить.

Но для гарантий законности и безопасности сделки разумнее выбрать нотариальную форму. В этом случае стороны могут быть уверены в договоре, который подписывают, в достоверности всех сведений и документов.

Нотариус в Москве
Посетители у входа в московскую нотариальную контору.

Задаток и аванс

Задаток и аванс в принципе выполняют в сделках одни и те же функции – обеспечительную и доказывающую серьезность намерений сторон. Разница между ними заметна, только если сделка сорвется, так как аванс в этом случае возвращается покупателю, а задаток – нет, указывает нотариус города Москвы Елена Образцова.

Соглашение о внесении задатка/аванса всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 Гражданского кодекса. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Нотариальное удостоверение такого соглашения гарантирует правильное составление документа, с указанием всех необходимых существенных условий, соблюдение формы соглашения нормам гражданского законодательства и воле сторон.

 

Янина Жевненко, юрист BN.ru

До основного договора чаще всего стороны подписывают предварительный договор купли-продажи (статья 429 Гражданского кодекса РФ). Именно в предварительном договоре и прописывается способ, с помощью которого покупатель подтвердит свое желание выполнить взятые на себя обязательства.

Строго говоря, аванс, несмотря на свою популярность, в отличие от задатка никакой обеспечительной функции не имеет. Аванс всегда необходимо возвращать. И покупатель может просто передумать и потребовать вернуть свои деньги.

С задатком все немного сложнее. В случае если основной договор купли-продажи так и не будет заключен и это случится по вине продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере (статья 381 ГК РФ). То есть сумму, которую внес покупатель, и еще столько же в виде штрафа. А вот в случае, когда сделка срывается из-за покупателя, он теряет только сумму задатка, без штрафных санкций.

Размер аванса или задатка зависит от договоренности сторон. В рядовом случае это 50-100 тысяч рублей.

Естественно, далеко не всем продавцам такая перспектива по душе, и они иногда предлагают указать в предварительном договоре, что и покупатель обязан будет платить дважды. Но тут уже воля покупателя, соглашаться на такие условия или нет. Честно говоря, опасения продавца не очень понятны: если ты твердо решил квартиру продавать, то и бояться нечего.

Важно отметить, если в предварительном договоре не прописано, что речь идет именно о задатке, то закон считает эту сумму авансом (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).

С 2015 года в Гражданском кодексе появился термин "обеспечительный платеж". Это и не аванс, и не задаток. По сравнению с задатком это более мягкий вариант. Предоплата в случае полного выполнения обязательств может быть возвращена тому, кто ее внес, а может быть включена в счет оплаты по сделке. Задаток же всегда идет в зачет.

 

Глава 6

 

 

 

 

 

 

 

Пять роковых финалов

Драма, которую можно избежать

Чаще всего люди, участвующие в купле-продаже квартиры, полностью расслабляются, как только достигнуты все договоренности, а завершение сделки им кажется простой формальностью. Однако и на этом этапе нельзя терять бдительность, поскольку очень многое еще может пойти не так, особенно если не продумать важнейшие моменты.

 

Потеря денег

Если при расчетах используются наличные деньги, то есть риск их потерять, как любой ценный материальный объект. Прежде всего желательно позаботиться об охране или даже профессиональных инкассаторах, которые будут сопровождать покупателя до места совершения сделки, а продавца до дома или банка.

Кассир считает деньги в супермаркете сети Лента в Москве.
Кассир считает деньги в супермаркете сети "Лента" в Москве.

Кроме того, нужно понимать, что речь идет об очень крупной сумме, а следовательно, о большом количестве банкнот, которые в момент свершения расчетов необходимо пересчитать. Делать это желательно так, чтобы была возможность зафиксировать результат, например в присутствии банковского работника, если передача денег будет осуществляться через ячейку, либо у нотариуса, который имеет полномочия засвидетельствовать, что передана именно необходимая сумма.

Альтернативой может служить безналичная форма расчетов через банковский аккредитив или депозит нотариуса. При первом варианте риски сводятся к возможным проблемам самого банка, к примеру утрате им лицензии, а также в некоторых случаях к желанию банка навязать сторонам дополнительные услуги. Нотариальный депозит сводит вероятность таких проблем к минимуму.

 

Разборки после

Оплата купленной квартиры может совершаться на очень разных условиях: с авансовым платежом или без него, в рассрочку, частями, наличными или по безналу, – вариантов очень много. Чтобы избежать конфликтов и нарушения интересов сторон, необходимо каждый платеж непременно сопровождать документами, в которых будет указано, какая сумма, в какой форме и на каких условиях передается.

Часто люди совершают одну и ту же ошибку, полагая, что при покупке квартиры достаточно оформить только один акт, в котором указано, что сумма уплачена полностью, а все платежи в лучшем случае оформляют расписками, написанными от руки, в которых часто не указывают, что деньги переданы в исполнение обязательств по договору. Например, если деньги переданы в качестве задатка, а в части договора, посвященной порядку расчетов, вообще нет пункта о задатке, может возникнуть риск потери денег, например, при срыве сделки.

 

Передача квартиры

Очень распространенная ошибка покупателей квартир (а иногда и продавцов) – считать, что сделка завершена, когда получены документы о переходе права собственности.

На самом деле она завершается в тот момент, когда обе стороны полностью исполнили свои обязательства по условиям договора, то есть продавец получил всю сумму, а покупатель – собственно квартиру.

Именно о фактической передаче, точнее о ее документальном оформлении, люди часто забывают. Чтобы избежать проблем, нужно в договоре или в приложении к нему прописать, каким образом осуществляется передача квартиры.

Важно отметить следующие моменты:

•          когда передаются ключи: после подачи документов, после полной оплаты либо спустя месяц после регистрации перехода права, если продавцу нужно время;

•          в каком состоянии квартира передана: вывезена ли мебель и личные вещи, остается ли покупателям сантехника и другие важные нюансы.

Распространенными ошибками на этом этапе является подписание акта приема-передачи заранее, например, при передаче денег, а также размытые формулировки в части договора, относящейся к процессу передачи. В худшем случае покупатель может получить квартиру совершенно не в том состоянии, в каком рассчитывал, не в срок, а также еще много сюрпризов разной степени неприятности.

Сделку не регистрируют

Даже если стороны достигли полной договоренности, сделка может сорваться на этапе регистрации. Существует целый ряд причин, по которым документы могут не принять.

Достаточно распространенная причина – регистрирующий орган требует от сторон дополнительные документы. Чтобы этого не произошло, желательно перед сделкой собрать максимальный пакет, даже если это кажется перестраховкой. К примеру, если в семье продавца есть несовершеннолетние, то желательно иметь не только согласие опеки на сделку, но пакет документов, который до этого подавался в опеку. Аналогично стоит действовать и при наличии любых других особых обстоятельств, которые могут насторожить Росреестр.

В случае если сделка проводится в нотариальной форме, будет проще, поскольку нотариус сам подает документы на регистрацию, и сможет предупредить стороны о необходимых документах.

При любом раскладе нужно помнить, что регистрационные действия могут занять значительно больше времени, чем вы планировали. Например, если в работе Росреестра произойдет сбой. На этот случай нужно подстраховаться: оплатить аренду банковской ячейки на срок с запасом, участникам сделки не планировать длительных поездок и быть на связи, не пытаться заранее заказывать, например, ремонт или сервис для помощи в переезде.

Вмешался банк

Если в процессе купли-продажи квартиры стороны так или иначе планируют воспользоваться услугами банка, им нужно учитывать, что он может вмешаться в события. Понятно, что сильнее всего от его благосклонности зависят те, кто намерен использовать ипотеку для оплаты квартиры. Здесь неприятным сюрпризом может быть расхождение условий предварительного и фактического одобрения, например могут в итоге дать меньшую сумму или увеличить процент.

Видеокамера в кабинете Центрального банка РФ.
Видеокамера в кабинете Центрального банка РФ.

Такую возможность сторонам стоит обговорить заранее: договориться об отсрочке платежа либо других условиях, которые смогут компенсировать решение банка.

Кроме того, банк может попытаться диктовать сторонам новые условия сделки. К примеру, предоставляя ипотеку, настоять на том, что все операции проводятся только через его аккредитив. Это может стать очень неприятным сюрпризом, и такую вероятность нужно учитывать и продумывать варианты смены формата расчетов или банка.

 

Специальный проект подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты

 

Текст:

Мария Неретина

Марина Заблудовская

Анна Смирнова

 

Рекомендуем
Лента новостей
0
Сначала новыеСначала старые
loader
Онлайн
Заголовок открываемого материала
Чтобы участвовать в дискуссии
авторизуйтесь или зарегистрируйтесь
loader
Чаты
Заголовок открываемого материала