В Москве 90 проектов на 3,2 млн кв м предусматривают использование эскроу

МОСКВА, 21 авг - РИА Недвижимость. В Москве 90 жилых проектов общей площадью 3,2 миллиона квадратных метров предусматривают использование эскроу-счетов, свидетельствуют данные проектных деклараций, опубликованных в Единой информационной системе жилищного строительства ‪наш.дом.рф‬.

С 1 июля 2019 года все российские девелоперы, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Но для ряда проектов сделаны исключения – застройщики смогут работать по старой схеме. Согласно утвержденным правительством России критериям, для достройки после 1 июля без перехода на новую схему финансирования с применением эскроу-счетов в общем случае степень готовности объекта должна составлять не менее 30%, и в нем должно быть продано по договорам долевого участия не менее 10% площадей.

Также на сайте ЕИСЖС приводятся данные, что на 20 августа 190 московскими застройщиками опубликованы проектные декларации на строительство 446 жилых проектов общей жилой площадью 16,5 миллиона квадратных метров - без учета проектов, строящихся в рамках программы реновации.

При этом в соответствие с действующим законодательством, разрешено привлечение средств дольщиков по 326 проектам строительства на 12,3 миллиона квадратных метров жилья. Из них 9,1 миллиона квадратных метров приходится на проекты, где получено заключение о соответствии и в которых средства дольщиков могут привлекаться без использования эскроу-счетов, то есть по старым правилам.

Во вторник газета "Коммерсантъ" написала, что с применением эскроу-счетов в Москве сейчас реализуется 12% новостроек массового сегмента, или суммарно десять проектов. Со ссылкой на экспертов издание отметило, что приобретение недвижимости в них обходится на 6 – 13% дороже, чем первичного жилья по старой схеме, а сам новый механизм пока не вызывает большого энтузиазма у покупателей.

Как пояснили РИА Недвижимость в Рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК), использование счетов эскроу приводит к росту себестоимости проекта не более чем на 4-5%.

«

"Один из правильных подходов по изучению влияния использования счетов эскроу на цены на жилье – моделирование типового проекта, в финансовой модели которого можно легко менять тот или иной параметр и смотреть, как он влияет на итоговый результат. Отталкиваясь от такой модели, влияние эскроу на себестоимость нами оценивается в 4-5%, что в целом соответствует оценкам коллег из EY и PWC в 3-5% за весь срок реализации. Далее конечное ценообразование зависит уже от самого застройщика: влияет качество и отладка процессов, возможности сократить сроки самого строительства, а также уровень аппетитов застройщика", - рассказал агентству генеральный директор РАСК Николай Алексеенко.

Кроме того, по мнению Алексеенко, сама логика реформы долевого строительства предполагает, что застройщики уменьшат размер скидки для покупателей на ранних этапах строительства. "С использованием счетов эскроу права граждан надежно защищены, а риск дефолта застройщика принимает на себя банк. Таким образом, прежняя скидка, которую застройщик ранее предлагал дольщикам при покупке жилья на ранних стадиях строительства, должна быть уменьшена в связи со снижением рисков, которые за счет нее компенсировались", - считает он. Согласно исследованию PWC, для сохранения прежнего уровня рентабельности, застройщикам достаточно уменьшить размер скидки на ранних этапах строительства на 10%, без увеличения стоимости готового жилья.

Эксперт также напоминает, что на протяжении последнего года застройщики через средства массовой информации и рекламные кампании пытались управлять ожиданиями покупателей и транслировали рост цен на 15-20% из-за перехода на счета эскроу. По мнению Алексеенко, никаких экономических и финансовых расчетов, подтверждающих такой рост цен из-за перехода на эскроу-счета, экспертному сообществу представлено не было. "Важно не путать причину со следствием и отличать рост цен, связанный с увеличением себестоимости, от стремления застройщиков увеличить свою прибыль под любыми предлогами", - сказал он.

В аналитическом центре финансового института "Дом.РФ" агентству в свою очередь прокомментировали, что при изучении влияния использования счетов эскроу на цены на жилье простое сравнение средних цен по двум группам проектов не даст корректного результата. "Стоимость жилья является сложным, интегральным показателем, на который, помимо способа привлечения средств граждан, влияет множество факторов: расположение проекта, технология строительства, маркетинг, обеспеченность инфраструктурой, степень готовности и многое другое. Для формирования адекватных выводов необходим аккуратный факторный анализ, который требует достаточно большого объема первичных данных и набора компетенций в сфере эконометрики", - отметили в "Дом.РФ". Альтернативным решением, по мнению аналитиков, будет сопоставление аналогичных проектов, которые максимально похожи друг на друга по всем прочим признакам и отличаются только способом привлечения средств дольщиков.