Все уехали на дачу: май показал спад ажиотажа на рынке жилья Москвы

В этом году май на рынке жилья Москвы был таким же неактивным, как это бывало и раньше - в отличие от прошлого года, когда наблюдался бум спроса на квартиры из-за падения курса рубля. Кроме того, наметилась миграция спроса в сторону нетипичных районов, где улучшается транспортная доступность, отмечают эксперты.

Просто праздник какой-то!

Снижение активности продавцов и покупателей в этом мае наблюдалось как на первичном, так и на вторичном рынке.

"А в прошлом году, несмотря на праздники, активность клиентов в мае была на рекордно высоком уровне", - говорит управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Дело в том, что в апреле 2018 года произошли валютные колебания. В связи с обесцениванием рубля многие потенциальные клиенты решили вложить средства в недвижимость. "В этом году курс рубля относительно стабилен, поэтому и резкого всплеска спроса мы не зафиксировали", - отмечает она.

Девелоперская же активность в этом году была также чуть ниже, чем в прошлом. Так, в 2018 году в январе-мае стартовали продажи шести новостроек массового сегмента против четырех в 2019 году (старых границах Москвы). В бизнес-классе в 2018 году вышли на рынок семь новостроек против шести в 2019 году, отмечает эксперт из "Метриума".

Примерно то же самое происходило и на "вторичке", отмечают эксперты. При этом наблюдался пониженный спрос даже не со стороны покупателей, а сами продавцы временно отказывались от реализации и показа квартир, так как были в отпуске или на даче. "Мало кто соглашается приезжать только ради показа объекта потенциальному клиенту", - констатирует Литинецкая.

Перспективы эскроу

По мере приближения даты 1 июля, когда застройщикам придется перейти на схему работы с использованием эскроу-счетов, они торопятся довести свои проекты до необходимой стадии строительной готовности, отмечают эксперты.

"Темпы выхода на рынок новых проектов снизились, предложение пополняется новыми корпусами в реализуемых проектах, а также новыми объемами квартир в реализуемых корпусах", - говорит генеральный директор "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.

По ее словам, на данный момент порядка 70% всех реализуемых корпусов имеют стадию готовности выше 30%, поэтому их не затронут изменения, застройщики смогут продолжать реализацию по старым правилам.

При этом какого-то существенного падения спроса на покупку первичного жилья и переориентацию на вторичный рынок в связи со скорым переходом на эскроу риелторы не наблюдают. "Скорее ограничивающим фактором в данном случае выступает снижение скидок на новостройки. Разница в цене между строящимися и готовыми объектами уменьшается, что действительно ведет к частичному оттоку покупателей на вторичный рынок. Но пока это еще единичные случаи, а не массовая тенденция", - отмечает эксперт из "Метриум".

Транспорт решает все

В обоих сегментах рынка эксперты отмечают переключение интереса покупателей от традиционных районов спроса к более удаленным, в которых улучшилась транспортная доступность, или этот вопрос будет решен в ближайшее время.

"Если говорить о "вторичке", то в старой Москве в связи с реновацией трафик ухудшается (в районе было 5 тысяч жителей – стало 25), а вот для жителей новой Москвы ситуация в корне меняется", - говорит эксперт компании "Азбука Жилья" Антон Пайзанский.

Кроме того, в связи с открытием первых станций метро Некрасовской линии риелторы фиксируют рост интереса к вторичной недвижимости на юго-востоке за МКАД. В данных локациях реально приобрести однокомнатную квартиру за 4,5-5 миллионов рублей, и теперь с появлением метро в пешей доступности от дома, бюджетное жилье в этих районах стало пользоваться еще большим спросом.

На первичном рынке транспортная доступность – важнейший фактор при поиске недвижимости. Но обычно интерес к той или иной локации возникает не в момент кардинального улучшения транспортной ситуации, а задолго до этого, говорят риелторы.

"Например, еще по итогам первого квартала 2019 года в старых границах Москвы "Некрасовка" стала самым продаваемым проектом массового сегмента (3,8% от всего числа ДДУ). При этом станция метро в пешей доступности от новостройки появилась только в начале июня", - отмечает Литинецкая.

Цены не пугают

По оценкам экспертов, цены на московское жилье в мае практически не изменились.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках старой Москвы без учета элитного класса за месяц выросла на 1,6% и составила 218 247 тысяч рублей. И если в классе "стандарт" стоимость увеличилась всего 0,1% (до 143 903 тысяч рублей), то жилье бизнес-класса выросло в цене на 2,6%, приводит данные гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой".

На "вторичке" же средняя цена "квадрата" за май подросла на 0,8% до 307,3 тысяч рублей. "Данный показатель с начала 2019 года, когда вышел за границы 300 тысяч остается стабильным без резких колебаний", говорит эксперт "Азбуки жилья". В разрезе по классам рост на 1,7% и 2,2% отмечен в комфорт-классе и бизнес-классе соответственно. Средняя общая стоимость квартир в данных классах по итогам месяца составила 20,17 и 44,64 миллиона рублей, отмечает он.

Ипотека все еще доступна

Как еще одну тенденцию в обоих сегментах московского рынка жилья эксперты отмечают сохраняющуюся значительную долю сделок с недвижимостью при использовании ипотеки. Это происходит, несмотря на то, что ставки по этому виду кредитов достаточно существенно подросли.

На "первичке", по данным Литинецкой, доля ипотечных сделок сейчас составляет около 48% от их общего количества.

"Рост ипотечных ставок не охладил интерес покупателей к приобретению жилья с помощью заемных средств. Более того, количество таких сделок незначительно, но увеличивается", - констатирует Суниев.