ЦБ РФ разделил застройщиков со счетами эскроу по кредитоспособности

МОСКВА, 28 янв - РИА Новости. Банк России установил особый порядок формирования банками резервов по кредитам застройщикам, использующим счета эскроу, следует из опубликованного на сайте регулятора указания.

С 1 июля российские застройщики, привлекающие средства граждан, должны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, и девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты. Глава Сбербанка Герман Греф в среду сказал журналистам, что внедрение нового механизма приведет к временному снижению предложения и росту цен, что "ударит по ипотеке".

"По ссудам, предоставленным заемщикам-застройщикам, использующим счета эскроу, размер расчетного резерва определятся на основании уровня кредитоспособности заемщика", — сказано в документе.

Уточняется, что уровень кредитоспособности заемщика определяется с помощью ряда установленных ЦБ критериев, в том числе рыночных условий, финансовых показателей, стресс-анализов, опыта работы и финансового положения подрядчиков, качества инвестора. И на основе этих критериев выделяются четыре уровня кредитоспособности: "высокий" (расчетный резерв — от 1 до 5%), "достаточный" (расчетный резерв — от 5 до 10%), "удовлетворительный" (расчетный резерв — от 10 до 35%) и "слабый" (расчетный резерв — от 35 до 100%).

В частности, к рыночным условиям относятся ценовые параметры проекта и прогнозные темпы продаж застройщика. Так, для высокого уровня кредитоспособности они должны соответствовать рыночному уровню для сопоставимых проектов. Для достаточного уровня – ценовые параметры должны не более, чем на 10% превышать рыночный уровень, а прогнозные темпы продаж незначительно превышать рыночный уровень для сопоставимых объектов. Для удовлетворительного – превышение ценовых параметров составляет не более чем 20%, а прогнозные темпы продаж заметно превышают рыночный уровень для сопоставимых объектов. При слабом же уровне – превышение составляет более чем 20%, а прогнозные темпы продаж значительно превышают рыночный уровень.

Что касается транспортной доступности, то для присвоения высокого уровня кредитоспособности застройщика в прилегающих к месту реализации проекта районах в стадии строительства должен находиться незначительный объем площадей в сравнимых объектах, конкуренция между ними оценивается как низкая. Для достаточного уровня кредитоспособности транспортная доступность и уровень развития инфраструктуры должны позволять прогнозировать стабильный спрос на рассматриваемый объект, в прилегающих к месту строительства проекта районах находится достаточный объем площадей в сравнимых объектах, конкуренция с другими проектами оценивается как умеренная. Для удовлетворительного – предполагается, что транспортная доступность не позволяет прогнозировать устойчивый спрос на строящийся объект, конкуренция с близлежащими проектами повышенная. Для слабого уровня кредитоспособности транспортная доступность описывается как низкая, а инфраструктура слаборазвитая. В ближайших районах в стадии строительства находится избыточный объем площадей, конкуренция между проектами оценивается как высокая.

В финансовых показателях застройщиков с высоким уровнем кредитоспособности прогнозные номинальные денежные потоки и иные денежные средства, гарантированно доступные для обслуживания обязательств по целевому кредиту, превышают номинальные обязательства по кредиту за весь период кредитования не менее, чем в 1,25 раза. Для достаточного уровня кредитоспособности застройщика превышение этого показателя должно составлять не менее, чем 1,5 раза, для удовлетворительного – не менее, чем 1,05 раза. При слабом же уровне – превышение составляет не более чем 1,05 раза.

Кроме того, участие застройщика собственным капиталом или иными инвестициями в реализации проекта для высокого уровня кредитоспособности должно составлять более 15% от инвестиционной стоимости проекта, подтвержденного к моменту выдачи транша по кредиту. При достаточной степени кредитоспособности – от 10 до 15%, при достаточной – от 5 до 10%, при удовлетворительной – не менее 5%, при слабом уровне – менее 5%. Также определенные требования предъявляются и к правам на земельный участок. Так, например, при высоком уровне кредитоспособности застройщика они должны быть оплачены полностью.

В документе ЦБ также подробно описаны такие критерии, как финансовая структура, график погашения, а также политическая и правовая среда, характеристики операций и риск строительства, тип контракта на строительство и гарантии завершения и т.п. Учитывается и такой параметр, как опыт работы инвестора. Для присвоения застройщику уровня высокой кредитоспособности опыт работы компании должен составлять не менее 5 лет, для слабого уровня – менее 2 лет.

"Данный порядок учитывает особенности финансирования инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства. В отличие от общего подхода к оценке заемщика на основании оценки финансового положения и качества обслуживания долга, оценка риска по заемщику-застройщику и определение размера резерва осуществляются на основании комплексного анализа проекта в соответствии с установленными критериями", — подчеркнули в Банке России.

Документ зарегистрирован министерством юстиции и вступает в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования.