Агония рекордов: как страх заставлял покупать жилье в Москве

Рекордный рост продаж жилья в Москве в этом году вызван гремучей смесью страха перед будущим и возможностью сделать покупку на выгодных условиях, но главным драйвером рынка выступила ипотека, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

Новостройки: сделаем это быстро

Рекордный рост продаж московских новостроек можно назвать главным трендом уходящего года: с января по октябрь в столице было заключено 62,2 тысячи договоров долевого участия, что, по данным Росреестра, в полтора раза больше, чем годом ранее (41,9 тысячи ДДУ). Однако эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, отметили еще одну любопытную тенденцию: на фоне нестабильной экономической ситуации и разного рода негативных ожиданий существенно сократились сроки принятия решения о покупке и выхода на сделку.

«

"Опасаясь возможных антироссийских санкций и очередного повышения ключевой ставки в декабре, покупатели несколько форсируют подписание договора, чтобы взять ипотеку на текущих, более выгодных условиях", – поясняет управляющий партнер риелторской компании "Метриум" Мария Литинецкая.

По словам экспертов, наши соотечественники рассуждают так: лучше приобрести жилье сейчас, пока есть возможность, а потом решать возникающие проблемы по мере их поступления.

"Альтернатива – упустить возможность купить жилье сейчас и не улучшить жилищные условия уже никогда, потому что дальше будет только хуже", - рассуждает генеральный директор девелоперской Level Group Кирилл Игнахин.

Скрытым драйвером спроса в этом году стал информационный фон, регулярно вызывающий новые негативные ожидания. Например, весенний всплеск активности был обусловлен валютными колебаниями, которые ускорили выход на сделку покупателей с рублевыми сбережениями, а также тех, кто опасался роста ипотечных ставок, обращает внимание гендиректор "Управления экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев.

Среди дополнительных факторов высокой активности покупателей стоит также выделить валютные колебания, потенциальную угрозу дедолларизации, а также ожидания роста цен в связи с вступлением в силу нового законодательства, регулирующего строительную отрасль, добавляют специалисты аналитической службы девелоперской компании "Лидер-Инвест".

Любопытным образом на столичном рынке сказалось банкротство крупного застройщика Московской области Urban Group: покупатели, испугавшись возможных проблем у других подмосковных компаний, стали интересоваться предложениями на первичном рынке новой Москвы, отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

В целом бомбардировка покупателей подобными настораживающими новостями продолжалась целый год, указывает гендиректор риелторской компании "Азбука жилья" Владимир Каширцев.

Однако в 2019 году, по словам директора IT-платформы аналитики и мониторинга рынка новостроек Сергея Лобжанидзе, рост продаж может достичь плато и остановиться. Во-первых, потому что заканчивается доступное предложение, которое обеспечивало высокие темпы роста в начале текущего года, во-вторых, из-за изменений особенностей ценообразования.

Ипотечный драйв

Несмотря на перечисленные выше факторы, главной приманкой для покупателя оставалась все-таки доступная ипотека – с этим согласны все опрошенные эксперты. Благодаря стабильно высокому спросу застройщики смогли поднять цены.

Пик покупательской активности пришелся на периоды с апреля по май, а также с июля по октябрь. В эти месяцы число заключенных ДДУ превысило уровень в 6 тысяч сделок, рассказывает Суниев, ссылаясь на данные аналитиков компании "Мосреалстрой". При этом максимально рекордные значения зафиксированы в сентябре (7042 ДДУ) и в октябре (8326 ДДУ).

Если в январе 2018 года ставка по ипотеке, по данным ЦБ, в Москве в среднем составляла 11,75%, то по итогам октября она снизилась до 9,37%, отмечает Каширцев.

В годовом же выражении количество выданных кредитов выросло в два раза - подчеркивает Литинецкая.

Интересно, что ипотека с господдержкой, которая была важнейшим фактором в 2017 году, в этот раз оказала слабое влияние на продажи.

«

"Ипотека под 6%, направленная на поддержку семейных покупателей, представляет собой выгодное предложение, но охватывает лишь узкую категорию заемщиков", – объясняет этот факт гендиректор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

Кроме того, добавляет директор по маркетингу и разработке продукта девелоперской компании "А101" Дмитрий Цветов, под эту программу попадают только те семьи, в которых второй или третий ребенок родился в 2018 году. "Эти семьи по понятным причинам в этом году не могли выделить достаточно времени на долгий процесс покупки квартиры", - поясняет он.

В среднесрочной перспективе в случае введения новых санкций, заметного ослабления российской валюты и возврата ставок по ипотеке к значениям 2014-2015 годов темпы продаж большинства жилых комплексов снизятся, и единственным драйвером спроса останется возобновление государственной программы субсидирования, прогнозирует Попов.

Спрос на малый ценник

Хотя спрос пока держится на рекордных отметках, эксперты уже сейчас замечают признаки его будущего спада. Это выражается, например, в стремлении свести затраты к минимуму, однако это пока не останавливает застройщиков от повышения цен.

С начала года цена на квартиры в "старой" Москве почти не изменились (+1%), поскольку на рынок вышел большой объем нового предложения, говорит Суниев. Такому буму, по его словам, поспособствовало рекордное количество выданных разрешений на строительство – более 200 штук, треть из которых уже поступила в продажу. Зато в новой Москве, напротив, за год цены выросли на 11%. Такой прирост обусловлен высоким спросом, за счет которого дешевые лоты быстро вымываются из предложения и остаются более дорогие с высокой стадией готовности, поясняет эксперт.

Таким образом, на конец года средняя цена квадратного метра новостроек в "старой" Москве составила 199,2 тысячи рублей, а в новой – 115,2 тысячи, подсчитали аналитики ЦИАН.

«

"Всем подаркам и спецпредложениям покупатели предпочитают скидку – налицо все признаки сколь угодно возможного сокращения бюджета покупки", - сетует директор по продажам компании "НДВ - супермаркет недвижимости" Татьяна Подкидышева.

Основной спрос сосредоточен на самых доступных вариантах новостроек – "однушках" со стоимостью квадратного метра ниже 180 тысяч, добавляет она.

С начала года наблюдается рост потребительского интереса к самым дешевым объектам, добавляют эксперты портала Avito. Например, популярность однокомнатных квартир существенно выросла к концу осени, а двух- и трехкомнатными квартирами стали интересоваться реже, что говорит о снижении финансовых возможностей покупателей.

Кроме того, по данным руководителя ипотечного центра риелторской компании Est-a-Tet Алексея Новикова, в уходящем году заметно увеличилось количество ипотечных сделок с использованием материнского капитала. По его мнению, это говорит о том, что живых денег у покупателя сейчас не так много и, скорее всего, этот тренд сохранится в 2019 году.

Зато в 2018-м на рынок вернулись покупатели-инвесторы, отмечает руководитель управления розничных продаж застройщика "Инград" Константин Тюленев.

«

"Они покупают недвижимость как с целью получения дохода от аренды, так и в целях продажи квартиры после завершения строительства. Конечно, их доля несопоставима с 2012-2014 годами, но на протяжении 2018 года она ощутимо росла. Это значит, что покупатели верят в первичную недвижимость и как в инвестиционный инструмент, и как в способ сохранения средств", – объясняет он.

Но, несмотря на оптимистичные показатели, эксперты осторожны в своих прогнозах на 2019 год. Платежеспособный спрос, отложенный в 2016-2017 годах, очевидно, есть, но сосредоточен он будет в массовом сегменте, среди доступного жилья, полагает Подкидышева.

Запас потенциального роста цен невелик, если застройщикам будет важно поддерживать темпы продаж на текущем уровне. В связи с этим можно прогнозировать умеренный рост стоимости в районе 5-7% в следующем году, уверен Каширцев.

"Вторичка" – рынок продавца

Доступная ипотека и негативные ожидания оживили и спрос на вторичную недвижимость, причем до такой степени, что ряд опрошенных экспертов считают, что здесь снова сформировался рынок продавца.

По их словам, настроение продавцов характеризовалось их меньшим желанием торговаться по сравнению с предыдущими годами. Как указывает Попов, если 12 месяцев назад средняя поправка на торг составляла почти 10%, то к концу текщего года она снизилась до 4%. Наглядным выражением изменения соотношения между спросом и предложением стало снижение сроков экспозиции – за год средний период нахождения квартиры в базах объявлений уменьшился с 65 до 35-40 дней, говорит он.

«

"Московский рынок жилья перестал быть рынком покупателя – продавцы в 2018-м чувствовали себя уверенно, повышая цены предложения", - констатирует эксперт портала Domofond Ирина Филатова.

После изменения ипотечных ставок цены повысились почти на 10%, а средний срок экспозиции объектов сократился до недели. Предложений с дисконтом сейчас практически нет, констатирует директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Средняя цена квадратного метра "вторички" (за вычетом элитной недвижимости) увеличилась с 179 до 189 тысяч рублей. Число сделок в годовом выражении выросло на 27% (данные за январь-ноябрь). Сильнее всего выросли цены в районах, где произошли заметные изменения в качестве транспортного обслуживания, добавляет Попов.

А вот объем предложения существенно снизился, отмечает Каширцев. В настоящий момент в продаже находится порядка 22,4 тысячи квартир, что на 34% меньше по сравнению с началом года.

«

"На 2019 год можно прогнозировать небольшой рост стоимости жилья на вторичном рынке в размере 3-4%", - полагает эксперт.

На "вторичке" также отразились и события, связанные с Urban Group, комментирует управляющий директор брокерского департамента агентства недвижимости "Миэль" Ирина Пешич. Считалось, что это один из самых надежных застройщиков, и банкротство компании сказались на настроениях покупателей – примерно месяц спустя спрос на новостройки был достаточно низким, так как он перетек на более надежную с точки зрения покупателя "вторичку", отмечает она.

Однако, по его словам, низкая ставка по ипотеке – драйвер 2018 года в том числе и на вторичном рынке. "Именно она послужила катализатором спроса ипотечного покупателя, количество сделок в течение этого года составляет около 45% от общего числа. Когда осенью ставки поползли вверх, ажиотаж вокруг ипотечных продаж начал немного спадать, но интерес покупателей все еще повышенный", - объясняет Пешич.

В грядущем году сохранится спрос на доступные квартиры, при том что их остается все меньше, уверена руководитель департамента городской недвижимости НДВ Оксана Иванова.

"Продавцам не удастся взвинтить цены на свои объекты, но ликвидность будет хорошая, продать можно будет сравнительно быстро. По мере исчерпания доступного предложения возможно слабое повышение спроса на квартиры подороже, но их продавцам все равно придется идти на уступки – клиентов с полной суммой мало, а ипотека дорожает", - рассуждает она.

Скорее всего, к середине следующего года ставки по жилищным кредитам повысятся до 10-10,5% годовых, и число покупателей на вторичном рынке уменьшится, добавляет Литинецкая. Закономерно претерпит изменение и ценовая политика владельцев квартир, хотя на первом этапе это выразится в готовности торговаться и давать скидки, а не в прямом снижении стоимости, говорит она.

«

"Иными словами, если реальные доходы населения не покажут рост, то на рынке не останется предпосылок для увеличения спроса на вторичное жилье", - резюмирует эксперт.