МОСКВА, 11 окт — РИА Недвижимость. На столичном рынке жилья в третьем квартале этого года правило бал снижение ипотечных ставок, которое "разогнало" спрос как на первичном, так и на вторичном рынках, отметили опрошенные РИА Недвижимость эксперты.
Новостройки: ипотечный подогрев
Главной тенденцией третьего квартала на рынке жилья Москвы эксперты единогласно назвали снижение ипотечных ставок, которое подогревает покупательский спрос. "На начало июля единая базовая ставка по ипотеке составляла 10,4%, минимальная — 8%. Однако уже в августе было зафиксировано очередное снижение базовой ставки по ведущим банкам до 9,5%, минимальной до 7,4% (акция Сбербанка)", — напоминает генеральный директор АО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов" Альберт Суниев.
Дополнительно на высокий показатель сделок повлияли предоставляемые застройщиками летние скидки. В июле — сентябре их максимальные значения достигли 8-10% на основной объем и 20% на наименее ликвидный объем, добавляет эксперт. Наибольшие скидки, по словам Суниева, ссылающегося на статистику аналитиков компании "Мосреалстрой", были предоставлены на уже построенные "зависшие" объекты по причине большего интереса покупателей на объекты со стартовой ценой реализации.
Кроме того, на рынок жилья в третьем квартале оказала влияние нестабильность в банковском секторе. "В августе распространились слухи о возможных проблемах в четырех крупных кредитных организациях. Многие вкладчики поспешили закрыть свои депозиты и перевели деньги в недвижимые активы. По проектам нашей компании мы зафиксировали рост пакетных сделок с инвесторами на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года", — замечает управляющий партнер "Метриум Групп", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
В итоге спрос на конец июля был на 30,8% выше аналогичного периода прошлого года, а в августе показатель был выше аналогичного периода 2016 года уже на 38%, указывает генеральный директор компании "Миэль-Новостройки" Наталья Шаталина.
Кстати, ипотека разгоняет не только спрос, но и увеличивает девелоперскую активность.
"Застройщики видят, что покупательская способность растет, значит, можно объявлять начало реализации тех проектов, которые находились на финальных этапах" — обращает внимание руководитель управления стратегического маркетинга группы компаний "Инград" Анна Соколова. Она полагает, что до конца года на волне активизации спроса девелоперы продолжат выводить новые проекты. Ощутимо, по данным компании, выросла и доля одобренной ипотеки: банки не только повсеместно снизили ставки, но и постепенно смягчают требования к заемщикам (например, по уровню дохода, возрасту, месту работы).
Влияние тенденции снижения ипотечных ставок на столичный рынок будет актуально и в четвертом квартале 2017 года, уверен Суниев. "Уже в конце сентября АИЖК объявило о беспрецедентной ставке 6,45%. Это переменная ипотечная ставка, которая пересматривается 1 раз в квартал и зависит от уровня инфляции", — поясняет он.
Что касается предложения, то в третьем квартале 2017 года впервые за последние два года можно говорить о некоем достижении равновесного состояния между спросом и предложением, отмечает Шаталина.
Объем предложения остается стабильным уже на протяжении четырех месяцев. На протяжении первых двух кварталов текущего года наблюдался активный рост показателя — плюс 20% по итогам 1 полугодия 2017 года. Однако в третьем квартале снижение количества новых вышедших на рынок объектов, а также рост объема реализованного спроса привели к снижению темпов прироста объема предложения, объясняет Суниев.
А вот средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке столичного жилья растет. "В летние месяцы показатель увеличивался в среднем на 1,1%, за сентябрь — снизился на 0,8%. В итоге за квартал средний ценовой уровень вырос на 1,3%. Средняя цена предложения по итогам 3 квартала 2017 года на рынке новостроек массового сегмента составила 150,2 тысячи рублей за квадратный метр", — приводит данные Литинецкая.
В эконом-классе средневзвешенная цена составляет 110,9 тысячи рублей за "квадрат", что на 4,6% ниже, чем квартал назад, конкретизирует Шаталина. В комфорт-классе, по ее словам, средневзвешенная цена составила 153,4 тысячи рублей за квадратный метр, что на 1,3% выше, чем три месяца назад. А в бизнес-классе средневзвешенная цена подросла на 0,5% и составила 243,4 тысячи рублей за квадратный метр.
"Вторичка": "Моя улица" завышает цены
Снижение ипотечных ставок — одна из причин оживления и на вторичном рынке. Так, с лета 2017 года количество зарегистрированных переходов прав, наконец, превысило аналогичные показатели прошлого года, но по итогам восьми месяцев все равно ниже на 8%, чем за аналогичный период прошлого года, указывает управляющий директор брокерского департамента "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" Ирина Пешич.
Любопытную тенденцию на вторичном рынке отмечает директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома: "В рамках программы "Моя улица", направленной на улучшение облика Москвы, в столице прошли масштабные работы по благоустройству некоторых локаций, что повлияло на поведение продавцов и покупателей расположенной здесь недвижимости. Так, в нашей компании мы фиксировали увеличение на 40% числа звонков от людей, интересующихся жильем в домах на отреставрированных улицах. Однако это так называемый виртуальный спрос, который не привел к увеличению количества сделок на вторичном рынке жилья".
Что же касается продавцов недвижимости, расположенной в зоне действия программы "Моя улица", то некоторые из них начинают завышать стоимость предложения своей собственности, кроме того, они с большей неохотой соглашаются на дисконт. Но необходимо понимать, что на кризисном рынке недвижимости такой фактор, как улучшение внешнего облика некоторых улиц, не приведет к реализации жилых площадей по завышенной цене.
Именно завышенные аппетиты продавцов до сих пор являются причиной того, что на вторичном рынке жилья столицы объем предложения в 4 раза превышает спрос. "По нашим наблюдениям, в данный момент большинство, примерно 70%, объектов на вторичном рынке столицы экспонируется по значительно завышенным ценам, эти лоты могут полгода-год стоять в экспозиции, так как их собственники не хотят переломить себя и согласиться на дисконт. В реальности в операциях купли-продажи жилья участвует лишь около 20% объектов, оставшиеся 10% — это лоты-дубли, присутствующие в нескольких базах данных", — объясняет Шлома.
Однако некоторые продавцы все-таки прислушиваются к агентам и снижают цену, что в итоге приводит к уменьшению стоимости входного билета на вторичный рынок жилья Москвы. По данным "Инком-Недвижимости", если год назад доля сделок с бюджетом до 6 миллионов рублей в этом сегменте была равна 20%, то на данный момент она составляет уже 30%.
Средняя цена квадратного метра также постепенно "сползала" вниз на протяжении третьего квартала, оказавшись в сентябре на уровне 179,1 тысячи рублей, приводит данные Шлома. И этот тренд, по мнению эксперта, будет развиваться.
"Мы надеемся, что постепенное снижение цен приведет к увеличению сделок со вторичным жильем, так как сейчас для возвращения на докризисный уровень функционирования московской "вторичке" не хватает 25-30% сделок ежемесячно", — заключает эксперт.
