Как часто вам вручают флаеры на входе в торговый комплекс? Да почти всегда. С их помощью можно получить бесплатно флакон духов в магазине косметики, сделать бесплатно маникюр, стать обладателем второй пары джинсов или ботинок, а с недавних пор — еще и рассчитывать на существенный дисконт на квартиру в новостройке. Да-да-да, вы не ослышались: купоны со скидками на жилье стали раздавать в московских торговых центрах.
Что это значит? Даже не слишком хорошо разбирающийся в рынке недвижимости человек скажет вам, что спрос на новостройки падает, и застройщики пытаются стимулировать его любыми способами.
Между тем, даже на фоне падающего потребительского спроса власти Москвы и Подмосковья активно пропагандируют идею поддерживания привычных для столичного региона масштабных объемов строительства.
По стопам Рузвельта
В Подмосковье в 2016 году намерены ввести 6 миллионов квадратных метров жилья. Планы мэрии Москвы несколько скромнее — 3-3,5 миллиона квадратных метров.
С одной стороны, логика чиновников понятна. Строительство имеет внушительный мультипликативный эффект, и потому просто для создания рабочих мест в падающей российской экономике это стоящая идея. В принципе речь идет о копировании опыта США времен "Великой депрессии" (впрочем, сейчас в Штатах спорят, какая из них более великая — та или текущая). Тогда Рузвельт попытался запустить экономику через инфраструктурные проекты по строительству дорог, чтобы поддержать спрос, то есть банально дать людям работу и денег.
По сути, когда власти Москвы обещают, что Адресная инвестиционная программа на 2015-2018 года объемом 1,7 триллиона рублей урезаться не будет, речь идет о повторении рузвельтовского опыта. Деньги по АИП в основном зарезервированы на строительство инфраструктуры — дороги, метро, соцобъекты.
Мысль мэрии такова: если в условном "чистом поле" построить дороги, подвести станции метро и инженерные сети, то девелоперы с радостью построят в этом месте несколько жилых комплексов, за которыми придут строители торговых и развлекательных центров и тот бизнес, который арендует в них площади. Таким образом, рабочие места создаются не только на время строительства всех этих объектов, но и на период после их ввода в эксплуатацию.
Рынок на ипотечном допинге
В 2015 году рынок жилой недвижимости об обрушения буквально спасла льготная ипотека под 12% годовых. Только с ее помощью был поддержан спрос на первичное жилье на приемлемом уровне.
Продление программы льготной ипотеки на 2016 год рынок жилья воспринял как манну небесную, но Минфин РФ не выражает восторга по поводу ее бесконечного копирования.
Все дело в том, что программа заключается в субсидировании процентной ставки по ипотеке банкам со стороны правительства на весь срок жизни кредита. Это как минимум лет на 7 — таков средний срок жизни в России ипотечного кредита. В условиях невысоких нефтяных цен и перспектив их снижения ниже 20 долларов за баррель (Иран заявил, что его устроит и 12 долларов за бочку нефти), власти не хотят вешать на бюджет дополнительную нагрузку.
Навес предложения
В условиях падения спроса на жилье бодрые планы властей столичного региона ввести не менее 9 миллионов "квадратов" жилья в Москве и области могут создать объем предложения, который рынок просто не "переварит".
На такие мысли наводят данные самого рынка. В Москве в целом по итогам первого квартала стоимость квартир снизилась почти на 10%. На конец марта за год количество объектов в продаже в сегменте новостроек в «старых» границах столицы увеличилось на 30%, а их суммарная площадь — на 20%.
На первичном рынке Подмосковья в феврале объем предложения вырос в годовом выражении на 39%, и в основном это массовый сегмент. Цены за квадратный метр при этом не меняются значительно, однако они падают в пересчете за квартиру. Это достигается за счет уменьшения площади самого жилья, порой до 20 "квадратов". Та же тенденция в новостройках бизнес-класса, где растет число предложений квартир-студий.
Получается, люди буквально наскребают последние деньги хоть на какое-то жилье, покупая квартиры хрущевочного размера в 25-30 квадратных метров. Это и есть исчерпание платежеспособного спроса на рынке.
Данные банковского мониторинга покупательской уверенности только подтверждают это наблюдение. Исходя из "Потребительского индекса Иванова", рассчитываемого "Сбербанком CIB", более 40% представителей среднего класса в России не имеют сбережений, а 70% жителей страны экономят на основных продуктах питания.
Все это создает ощущение "навеса предложения" на рынке новостроек. А сообщения о раздаче застройщиками флаеров на скидки на жилье в торгово-развлекательных комплексах только его усиливают. Отсутствие спроса при поощрении властями масштабных жилых строек означает, что немалое число девелоперов в недалеком будущем останется с нераспроданными объектами, невозможностью финансировать текущее строительство и невыплаченными банковскими кредитами.
Выпускающий редактор "РИА Недвижимость" Денис ДАВЫДОВ
