МОСКВА, 6 апреля — РИА Новости/Прайм, Ирина Доржиева. Ситуация с валютными ипотечными кредитами станет если не хрестоматийным примером учебника по оценке финансовых рисков, то, по крайней мере, ярким символом текущего экономического кризиса в России.
Рассуждать о проблемах валютных заемщиков равнодушно почти невозможно, даже рациональные банкиры после продолжительной беседы признаются, что выселять людей жалко, а принятие решений о судьбе неплательщиков – это "очень сложная" работа.
РИА Новости попыталось "нарисовать" портреты валютных ипотечников и выяснить, могут ли найти решение их проблем банки и государство.
Доллар или рубль?
Львиная доля — почти 80% — валютных ипотечных ссуд в России приходится на начало 2000-х, когда экономика отличалась высокой долларизованностью: многие компании платили "серые" зарплаты в долларах, а банки имели доступ к дешевому валютному фондированию.
Главный аргумент валютных ипотечников – банки намеренно выдавали валютную ипотеку и отказывали в выдаче в рублевой.
"Я брала кредит на 70 тысяч долларов в 2007 году по ставке 10,5%. К настоящему моменту выплатила большую часть процентов и 12 тысяч долларов основного долга, то есть в общей сложности примерно 70 тысяч долларов, и остаюсь должна еще 58 тысяч долларов. Платеж у меня составляет 700 долларов в месяц, сейчас по текущему курсу это неподъемная для меня сумма. Я одинокий родитель, у меня маленький ребенок. До апреля 2007 года Абсолют банк не выдавал рублевую ипотеку вообще, то есть я попала под долларовый вариант. И вариант был — либо брать валютную, либо ничего", — рассказывает свою историю заемщик Абсолют банка Галина Григорьева. По ее словам, "ДельтаКредит" также отказал ей тогда в выдаче рублевой ипотеки.
В кредитных организациях отмечают, что, действительно, были случаи, когда заемщик не соответствовал требованиям рублевой ипотеки, но проходил по условиям валютной. При этом банкиры считают, что клиенты зачастую сами делали выбор в пользу валютной ипотеки из-за низкой ставки и других более привлекательных условий. Так, при равной сумме ежемесячного платежа по долларовому кредиту клиент мог купить квартиру большей площади, чем за рубли.
По данным банков, средняя ставка по валютным ипотечным кредитам за последние десять лет составляет чуть менее 10%, а по рублевым – 12,5-13%. Когда курс в эти же годы колебался на уровне 25-35 рублей за доллар, валютные заемщики могли обслуживать кредит на более выгодных условиях.
"Основным мотивом людей при оформлении валютной ипотеки было желание купить конкретную квартиру. Люди видели цель и под эту цель выбирали средства. Понимая, что в рублях они не всегда выходили на необходимую сумму, соглашались на доллары. Также были среди клиентов люди, которые в те годы не имели "белых" доходов и не подходили под кредитную политику выдачи рублевых продуктов. По долларовому кредиту размер аннуитетного платежа был либо сравним с платежом по рублевому кредиту, либо на 10-15% ниже, но в то же время валютный позволял привлечь большую сумму", — пояснил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Игорь Шкляр.
Стратегии активно выдавать именно долларовые кредиты у банков не было, заявляют банкиры, хотя и признают, что и сами кредитные организации отчасти несут ответственность за сложившуюся ситуацию с валютной ипотекой.
"Конечно, в 2007-2008 годах банк не был настолько консервативен при выдаче валютных кредитов, каким стал после кризиса 2009 года. Вина банков в том, что один и тот же заемщик мог получить отказ в рублевом кредите из-за недостатка дохода, но долларовый кредит на аналогичную сумму одобрялся, потому что из-за более низкой ставки платеж был меньше. Потом этот урок учли", — отмечает представитель Райффайзенбанка.
"У клиента был выбор: взять рублевый кредит по большей ставке или долларовый по меньшей, но с учетом валютного риска. Конечно же, у заемщиков была разная мотивация для оформления ипотечного кредита в иностранной валюте: у кого-то была зарплата в долларах, либо в рублях, но "привязана" к курсу доллара. Других привлекала возможность получения долларового кредита по более низкой ставке ", — говорит представитель банка "ДельтаКредит" Илья Александров.
Снежана Ярощук, которая выплачивает валютную ипотеку в "ДельтаКредите", не согласна с этим. "Разница между рублевой и валютной ипотекой на тот момент была незначительной. Это иллюзия, что ставка в валюте была гораздо выгоднее. Банкам на тот момент было выгодно "впаривать" исключительно валюту, так как валюта привлекалась на международных рынках под 2% годовых. Заемщикам у нас она продавалась под 10% годовых", — указывает она.
Не играйте в "казино"
Стоит отметить, что, несмотря на резкий скачок курса доллара, большая часть валютных заемщиков не нарушают условия договоров, в сложной ситуации оказались 20%, или около 5 тысяч человек — им грозит лишение квартиры или увеличение срока ипотечной кабалы.
По данным АИЖК, основанным на анализе информации от 25 банков, на долю которых приходится 90% валютных ипотечных кредитов, более 74% заемщиков восстановились в графике платежей и на середину марта не имеют просрочки.
Всего банками реструктурировано более 5,1 тысячи кредитов, что составляет порядка 20% от всего объема действующих ипотечных кредитов в валюте.
Так, по данным Росбанка, на условиях первоначального соглашения обслуживаются 78% валютных ипотечных кредитов, у Райффайзенбанка – 83%. Как отмечает "ДельтаКредит", подавляющее большинство заемщиков выполняют свои обязательства.
Базовый совет, которые банкиры сейчас дают своим заемщикам – не играть в "казино" и конвертировать кредиты в рубли. По их мнению, в острой ситуации оказались те, кто не захотел рефинансировать свои кредиты в 2014 году по курсу 50 рублей за доллар, ожидая, что рубль будет укрепляться. Кроме того, были те, кто тогда пролонгировали свои валютные кредиты, но после очередного обвала рубля в январе 2015 года снова обратились за пересмотром кредитных условий.
"Большинство из тех, кто приходит сейчас к нам – это клиенты, стратегия которых была такова, что государство пойдет навстречу и сделает рекомендованный курс 38-39 рублей за доллар обязательным, государство разделит риски", — отмечает представитель одного из банков.
На программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, правительство направило 4,5 миллиарда рублей. На помощь, не более 600 тысяч рублей, могут рассчитывать родители, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, а также граждане, воспитывающие детей-инвалидов и ветераны боевых действий.
Такая господдержка решает проблемы далеко не всех ипотечников, но, тем не менее, востребована заемщиками, отмечают в банках. По оценкам Райффайзенбанка, к почти 60% заемщиков применимы критерии АИЖК.
"Государство выразило свою позицию – выделило средства на помощь ипотечным заемщикам, банки тоже свой шаг сделали. Но клиенты рассчитывали на большее. Я не думаю, что государство обязано помогать, но оно могло это сделать в большем объеме", — полагает один из банкиров.
Однако другой банкир придерживается иной точки зрения. "Вопрос валютной ипотеки касается Москвы и Питера. Почему мы помогаем этим людям, а не тем, кто в регионах лишается работы и не может платить по потребительским кредитам, к примеру? Чем эти три-пять тысяч людей, которым в большинстве своем банки предлагают варианты решения проблемы, отличаются от должников по другим видам кредитов из регионов? Имея более высокие доходы, живя в Москве и Петербурге в не самых дешевых квартирах, они хотят получить больше чем 600 тысяч, которые им предлагает государство. Как люди, живущие в Иркутске, отреагируют на то, что москвичам, живущим в квартирах стоимостью 15 миллионов рублей, государство дает деньги?", — негодует собеседник агентства.
По данным АИЖК, в правительстве РФ рассматривается проект, который предусматривает увеличение объема возмещения с 10% до 25% от остатка кредита, а также повышение максимальной суммы возмещения с 600 тысяч до 1,5 миллиона рублей.
Ипотечники считают, что государство должно принять более активное участие в решении проблем валютных заемщиков. Они указывают на то, что не знали о валютном риске и не ожидали, что власти отменят режим валютного коридора.
"Определенно клиенты не знали о тех рисках, которые на себя берут, поскольку, ориентируясь на установленный валютный коридор, заемщики никак не рассчитывали, что курс доллара может подскочить до такого безумного уровня. Соответственно, по нашему мнению, здесь государство должно принимать наиболее активное участие", — отмечает заемщица Ярощук.
По ее мнению, среди вариантов решения проблемы – крымский опыт. "Необходимо распространить крымский закон на территорию всей России. Валютные ипотечные заемщики полуострова имели возможность конвертировать свои ссуды по курсу на день вхождения Крыма в состав России — около 35 рублей за доллар", — добавляет она. Еще один вариант, предлагаемый заемщиками — разделение проблем ровно на троих: заемщик, банк, государство.
"Мы считаем, что вмешательство государства просто необходимо. Тем более, сейчас, когда уже такой накал страстей и такой масштаб проблемы. Вариантов очень много", — считает клиентка Абсолют банка Григорьева.
Ситуация первая. Остронуждающиеся
Валютных ипотечных заемщиков можно условно поделить на две категории: "социальная" и "инвестиционная".
Согласно оценкам Банка России, количество заемщиков по валютным ипотечным кредитам за 2015 год снизилось на 22% и на февраль 2016 года составило 25 тысяч человек. По оценкам ЦБ, число так называемых "социальных" заемщиков, требующих индивидуального подхода и адресного решения проблемы, не превышает 20%.
Такой заемщик может рассчитывать на помощь со стороны государства. Он брал кредит на свое единственное жилье, имеет квартиру с небольшой площадью (однокомнатная — площадью до 45 квадратных метров, двухкомнатная – до 70 квадратных метров, трехкомнатная – до 84 квадратных метров).
Но и тут у всех разная ситуация. Есть те, у кого погашена значительная часть кредита, и те, у кого долг после девальвации рубля в несколько раз превышает стоимость квартиры.
"Среди валютных заемщиков есть те, кто доведен до отчаяния, и им надо помочь. Классический случай остронуждающихся заемщиков. Как правило, это владельцы однокомнатных квартир, площадь которых не превышает 40 квадратных метров, семья с двумя и более детьми либо родители-одиночки. У некоторых сложная ситуация со здоровьем или один из членов семьи утратил доход. Выплачивают кредит они на текущий момент уже примерно 5-7 лет", — описывает ситуацию Игорь Шкляр из Росбанка.
Логика таких заемщиков — они уже погасили полную стоимость квартиры, а в результате обвала рубля оказались должны еще две, поэтому банк должен пойти на уступки, рассказывает представитель одного из банков.
"При этом клиенты не понимают базовой финансовой арифметики, выплаченные проценты — это не чистый доход банка. Банк выплачивает процент по своим обязательствам, компенсирует свои операционные расходы, стоимость риска. И только сверху маржа банка, которая сейчас составляет примерно 0,5%. А по рефинансированным кредитам мы идем сознательно в минус, другого варианта нет", — говорит он.
Таким заемщикам не подходит ни пролонгация кредита, ни конвертация, и помощь АИЖК в 600 тысяч рублей – как капля в море. Преимущественно банки предлагают им "простить" долг полностью или частично, переписав квартиру на свой баланс. Некоторые предлагают затем оформить договор аренды на эту квартиру на один-два года за символическую плату, равную примерно расходам на коммунальные платежи.
"Немало случаев, когда долг клиента составляет 10 миллионов рублей, квартира стоит 5 миллионов. Естественно, человек не понимает, за что ему нужно столько переплачивать. То есть проблема часто даже не в том, что заемщик не может платить. Он просто не хочет этого делать ", — отмечает представитель Райффайзенбанка.
Но все же большинство из них продолжают обслуживать кредит. "У трети наших валютных заемщиков сумма долга выше стоимости квартиры, но большинство из них продолжает платить. Далеко не все готовы терять квартиры, в которых прожили много лет. Многие рассчитывают на снижение курса доллара", — добавили в Райффайзенбанке.
"Надо продолжать платить в нескольких случаях. Во-первых, если зарплата позволяет обслуживать кредит, и платеж составляет не более 70-80% доходов. Во-вторых, если ожидаешь, что в перспективе двух лет у тебя повысится доход. Но нужно рефинансировать кредит в рубли, а не "продолжать игру в казино", выплачивая долг в валюте. Если доход равен сумме ежемесячного платежа по кредиту и перспектив роста зарплаты нет, то лучше продать квартиру. Конечно, это очень тяжелый вопрос", — советует другой банкир, пожелавший остаться неизвестным.
Ситуация вторая. Инвесторы
Вторая категория заемщиков – противоположность "социальной" категории. Это люди, которые получили большие кредиты от 300 и более тысяч долларов. Выплатив часть, они все равно остаются должны еще 200-300 тысяч долларов, что равно 20-25 миллионам рублей. И если для первой категории с учетом нового курса платеж увеличился на 10-20 тысяч, для второй – платеж возрос на 100-200 тысяч рублей.
Среди таких клиентов есть те, кто занимает активную позицию, ходят на митинги, при этом не имеет просрочек по кредиту. Их задача – "заставить" государство сделать обязательным льготный валютный курс конвертации для всех валютных заемщиков.
"У некоторых заемщиков дорогие квартиры, для них работает теория больших чисел. То есть отклонение курса рубля на 10% означает увеличение размера долга на 2-3 миллиона рублей. Они, с одной стороны, могут обслуживать кредит, с другой стороны, понимают, что речь идет о десятках тысячах рублей переплаты ежемесячно. Эта категория заемщиков, как правило, может себе это позволить, но они в мэйнстриме, надеются на какую-то помощь. Они не нуждающиеся, но пострадавшие от роста курса доллара", — отмечает Шкляр.
На такие кредиты приходится, по разным оценкам, от 25 до 40% валютных ссуд. По мнению ряда банкиров, люди, имеющие такие кредиты, не вслепую брали на себя валютный риск, а просчитывали выгоду.
Таким заемщикам банкиры предлагают продать недвижимость, погасить долг и на оставшуюся сумму купить квартиру классом ниже. Некоторые банки готовы списать им часть долга.
"Когда ты сидишь в казино, появляется желание сидеть до конца. А тут надо уходить из казино, фиксируя свой убыток. А они этого не хотят", — отмечает другой банкир.
Стоит ли запрещать валютную ипотеку
Как отмечают банкиры, потери банков из-за валютной ипотеки сейчас исчисляются миллионами, но если делать обязательным льготный курс, убытки возрастут в разы. По их мнению, только текущий рыночный курс является справедливым для конвертации.
"Мы на валютной ипотеке ничего не зарабатываем, мы на ней теряем сотни миллионов рублей, потому что прощаем долги. Но если мы переведем все кредиты по курсу 40 рублей за доллар, то потери будут миллиардные", — отмечает представитель Райффайзенбанка.
"Наша программа рефинансирования нацелена, в первую очередь, на социально незащищенных заемщиков и предполагает, что банк берет убыток в размере примерно 20-30% от размера совокупной задолженности по основному долгу, плюс теряет на процентном доходе из-за предоставления нерыночной ставки по конвертированному кредиту", — отметил Шкляр из Росбанка.
Все банки единодушны в том, что текущий курс является справедливым для конвертации кредитов.
"Мы все живем в одной экономической реальности, и справедливый курс конвертации – текущий. Если следовать логике о том, что есть какой-то другой справедливый курс, например, 40 рублей за доллар, то получится, что сейчас банки могут возвращать валютные вклады по этому курсу", – отмечает представитель Райффайзенбанка.
С ним соглашается и банкир из Росбанка: "Текущий рыночный курс справедлив для конвертации. Мы в рынке, мы субъект рыночных отношений, обращенный лицом к клиенту, затылком к инвестору, или наоборот. Любое ограничение курса негативно скажется на инвестклимате страны, потому что это будет административным вмешательством, которое приведет не только к убыткам, но и к опасному прецеденту для инвесторов".
Годом ранее ЦБ ввел "запретительный" (300%) коэффициент риска по новым ипотечным кредитам, номинированным в валюте. Банкиры считают, что такой меры достаточно, и с тех пор почти не выдают ссуды на приобретение жилья в долларах или евро. Вводить тотальный запрет на валютную ипотеку как продукт нецелесообразно, считают они.
"Почему не выдать такой кредит людям, у которых долларовая зарплата. ЦБ ввел повышенный коэффициент риска в 300%, а дальше дело банка, готов ли он. Но в целом это заградительная мера", — полагает представитель Райффайзенбанка.
"Запрет — это не выход из ситуации. 70% наших клиентов продолжают обслуживать валютные кредиты, внося платежи на регулярной основе. У них есть валютные сбережения, доходы. Почему мы должны ограничивать таких клиентов? Им неудобно оформлять кредит в рублях", — отмечает, в свою очередь, директор департамента Росбанка.
