Кризис сильно повлиял на бизнес застройщиков. Количество средств, привлеченных со стороны российских дольщиков, сокращается, а число проблемных объектов растет. Руководитель рабочей группы президиума генерального совета партии "Единая Россия" по защите прав дольщиков Александр Хинштейн рассказал РИА Новости, когда стоит ожидать реальных проблем у застройщиков и почему сейчас не самое удачное время для отмены долевого строительства.
- Александр Евсеевич, девелоперы говорят о том, что в ближайшие два-три года может произойти всплеск появления обманутых дольщиков в Московской области. Реален ли этот прогноз?
— Не хочу выглядеть Кассандрой, но определенную тревогу я тоже испытываю. Несмотря на предпринимаемые усилия по завершению долгостроев, у нас появляются все новые проблемные объекты. По состоянию на август текущего года, число проблемных объектов в России увеличилось на 138 домов с начала 2015 года. Количество дольщиков увеличилось на 16 тысяч человек.
На контроле нашей рабочей группы находится 790 проблемных объектов и 83,5 тысячи обманутых дольщиков в России. Только в Подмосковье более 10 тысяч обманутых дольщиков. В Москве число граждан-соинвесторов проблемных объектов превышает 8 тысяч человек. С января по июль 2015 года было введено в эксплуатацию 33 проблемных объекта. Конечно, последствия от этих объектов совершенно иные, чем 10 лет назад, когда дольщики не были никак законодательно защищены законодательно, когда сбор денег в этой сфере велся хаотично, что давало возможность застройщику уходить от ответственности.
Сегодня большинство проблем решены, но мы понимаем, что многие девелоперы продолжают действовать в обход законодательства. Несмотря на то, что у нас уже пять лет под запретом находится любое привлечение средств граждан в обход 214-ФЗ, мы знаем примеры, когда девелоперы продолжают принимать деньги по иным схемам, в том числе по предварительным договорам, хотя за это установлен серьезный штраф.
Мы опасаемся увеличения числа банкротств строительных компаний, связанных со снижением с начала года спроса на жилье. С начала этого года количество средств, привлеченных со стороны дольщиков, сократилось в среднем в два раза. В свою очередь, кредиты для строительства новых объектов стало сложнее получить.
Я не готов говорить о том, что будет через три года, но думаю, что проблемы у застройщиков в России начнутся уже с этой осени.
- Ожидаете ли вы заморозки строительных проектов в связи с кризисом? Какие регионы России в группе риска?
— Под ударом Москва, Московская область и все регионы, в которых возводится большой объем жилья — порядка 1 миллионов квадратных метров в год. Я думаю, проблема заморозки проектов, в первую очередь, коснется средних компаний.
- Научились ли власти РФ бороться с «серыми схемами» застройщиков?
— Многие компании использовали обходные и непрозрачные схемы привлечения средств граждан. Одна из самых популярных — схема привлечения денег через жилищно-строительные кооперативы.
В чем опасность банкротства таких компаний, как "Су-155"? В том, что права граждан, которые де-факто являются дольщиками, но юридически выступают пайщиками, никак не защищены.
Это очень большой риск. Мы приняли поправки в закон, запрещающий кооперативам строить больше одного многоквартирного объекта. Мы также прописали дополнительные требования, благодаря которым контролирующие органы также должны будут проверять ЖСК, как они это делают в случае обычных застройщиков.
- Есть ли конкретные результаты?
— "Серых" схем стало меньше. Вот, например, компания "Су-155" продекларировала, что со всеми пайщиками тех объектов, которые находятся на начальном этапе, будут перезаключены договора по 214-ФЗ.
Мне кажется, что все инструменты, которые были нужны, мы уже дали. Дальше все зависит от исполнителя. Почему в том или ином регионе больше обманутых дольщиков, а в другом меньше? Объективные причины, конечно, состоят в том, что там, где идет большой объем строительства, больше пострадавших.
Но то, как решается проблема обманутых дольщиков и предупреждается их появление, непосредственно зависит от региональных властей. Например, Воронежская область в этом году полностью закрыла проблему обманутых дольщиков, хотя в 2008 году это был один из наиболее сложных регионов — там было большое число жертв двойных продаж.
Но губернатор области занимался этой проблемой, и в июле этого года мы сдали в Воронежской области последний дом для обманутых дольщиков. А в республике Марий Эл как были три проблемных объекта, так они и стоят.
- Власти Подмосковья намерены решить проблему обманутых дольщиков в 2018 году. Реально ли это?
— Это нереально, хотя работа там идет. Московская область, Москва и Санкт-Петербург большое количество проблемных объектов смогли завершить за прошлый год.
- Какие важные для рынка недвижимости законопроекты планируется принять в этом году?
— У нас в первом чтении принят, и, я надеюсь, что во втором и третьем чтении будет принят законопроект, который даст больше возможностей по привлечению недобросовестных застройщиков к ответственности
Сегодня любое имущественное преступление должно сопровождаться наличием фактора корысти, то есть застройщик заранее должен был понимать, что не достроит тот или иной объект, а деньги направит не туда. Доказать это сложно.
Поэтому мы предлагаем ввести в УК формальный состав преступления. Теперь застройщик, который получил деньги гражданина, не имея на это права — не обладая необходимым пакетом документов, не заключив договора долевого участия — сможет привлекается к уголовной ответственности в случае принятия законопроекта о такой ответственности застройщика. При этом в законопроекте есть оговорка, что, если он привлекается впервые, и если он полностью возместил гражданину ущерб, то на первый раз он освобождается от уголовной ответственности.
- Сейчас обсуждаются и изменения в сам 214-ФЗ…
— Вы слышали тезисы о том, что к 2020 году надо долевое строительство запретить. Я концептуально поддерживаю это предложение, потому что долевое строительство в России вводилась как временная мера. Говорилось, что она будут работать в течение пяти лет, чтобы простимулировать рынок, но по факту это уже происходит более 10 лет.
Однако в нынешних условиях отмена долевое строительства повлечет за собой очень серьезный спад в отрасли. Кредиты становятся недоступными, и если девелоперы будут лишены возможности получать деньги на начальном этапе, то стоимость квадратного метра резко повысится, а объем строительства упадет. В любом случае, отмена "долевки" должна проходить плавно, поступательно и должна иметь под собой обоснование.
Предложение о том, чтобы привлекать средства через лицевые счета в банках, которые, в свою очередь, будут контролировать ход стройки, — идея также очень спорная. Когда банк берет на себя функции контролера, это фактически повторяет то, что было в советское время, когда работал Стройбанк СССР. Плательщиком было государство, оно же было и застройщиком. Сегодня любая услуга платная. Я не готов говорить о том, какое удорожание повлечет за собой такая услуга сейчас, но то, что удорожание произойдет, это очевидно.
- В течение какого времени может быть подготовлен законопроект о запрете долевого строительства?
— Сначала речь шла о том, что документ необходимо разработать и подготовить в осеннюю сессию. Но я сомневаюсь, что мы сможем выработать его за осеннюю сессию, так как он слишком судьбоносный. Не надо забывать о том, что у нас в стране порядка 40% всего объема стройки идет через долевое строительство. Здесь задействовано огромное количество структур. Чтобы вносить кардинальные изменения, необходимо выслушать все стороны. Это долгий процесс.
- Когда отрасль будет готова к отмене долевого строительства?
— Сегодня никто не может предсказать, как будет развиваться строительная отрасль даже в течение ближайшего полугода. Я общаюсь со многими строителями и вижу, что большинство настроены скептически. Если в отрасли начнется спад, то в целом постановка вопроса об отмене долевого строительства негативно скажется на рынке. Это будет сигналом для людей, что не надо отдавать деньги. Люди положат их в "кубышку", и у застройщиков возникнет кассовый разрыв.
В этом смысле предложение о компании-санаторе решало бы эту проблему. Это должен быть своего рода аналог Агентства по страхованию вкладов, но только в строительной сфере.
Когда создавался АСВ, много мнений высказывалось о том, что это приведет к удорожанию стоимости кредита. Но время показало, что это, наоборот, привело к снижению процентной ставки по кредиту. Потому что, когда люди поняли, что государство гарантированно им вернет деньги в случае банкротства банка, они стали активнее давать деньги кредитным организациям. В течение нескольких лет после создания АСВ количество вкладов увеличилось примерно в два раза. За счет этого снизилась ставка.
Подобная схема могла быть применена и в стройке. Сейчас люди по-прежнему с недоверием относятся к застройщикам. От многих рисков мы людей оградили, но от банкротства застройщиков пока не можем. Это, к сожалению, неотъемлемая часть бизнеса.
Если мы сможем ввести механизм перестрахования рисков со страховщиком с госучастием, тогда проблемы не будет, даже если застройщик обанкротится. Но сегодня большинство страховщиков, которые пришли в строительный бизнес, — это некрупные компании. Изначально крупные предприятия не были заинтересованы в этом бизнесе, так как они не понимали для се6я его масштабы и риски.
- Выгодно ли застройщикам достраивать объекты за недобросовестными компаниями?
— Мы создаем условия, при которых им выгодно это делать. Этот вопрос решается на региональном уровне, и сегодня почти в 40 регионах России действуют специальные законы, которые устанавливают как механизмы и принципы социальной поддержки обманутых дольщиков, так и определенные преференции для застройщиков.
Но сейчас у нас возникли проблемы, поскольку в ряде регионов с 1 марта действуют изменения, внесенные в земельный кодекс. Раньше действовала мера, согласно которой застройщику передавались незавершенные объекты вместе с компенсационными площадками. В ряде регионов даже проводились аукционы на достройку объектов. Схема была следующей: на торги выставлялся земельный участок, а предметом аукциона являлись не деньги, а количество квадратных метров, которые застройщик должен был предоставить обманутым дольщикам в обмен за полученный участок.
В частности, такие нормы были приняты в Самарской, Воронежской, Свердловской, Тверской областях. Теперь, в связи с изменениями земельного кодекса, любые участки должны продаваться только с аукциона. Тем не менее мы нашли правовой механизм, подготовили предложения, как можно обойти эту норму. Мы предлагаем передавать земельные участки региональным учреждениям, которые будут их передавать застройщикам. Другой путь — передача участков в рамках комплексного освоения территорий.
Беседовала Вера Козубова
