МОСКВА, 31 июля — РИА Новости, Вера Козубова. Квартиры с мансардами и террасами в Москве за последние пять лет начали набирать популярность. Эксперты, опрошенные РИА Новости, говорят, что спрос на подобные квартиры за последний год вырос на 25%. Это объясняется тем, что продавцы недвижимости готовы давать хорошие скидки в надежде продать "неформат".
Квартиры с "изюминкой"
Мансарда означает чердачное помещение, используемое под жилье, говорит руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований компании Welhome Андрей Хитров. Помещение под высокой двускатной крышей с "переломом " и с "мансардными " окнами.
Квартиры и апартаменты, расположенные на мансардных этажах, широко распространены на московском рынке и представлены во всех классах жилой недвижимости, не зависимо от местоположения. Однако чаще всего современные мансарды встречаются в лофт-проектах в центре Москвы.
"Объем столичного рынка жилья с мансардами крайне мал. Такой продукт застройщики преподносят как некую "изюминку" проекта", — отмечает гендиректор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По ее словам, на первичном рынке недвижимости мансарды в продаже предлагаются преимущественно в проектах с апартаментами.
А на вторичном рынке подобного предложения меньше — его формируют частные лица или компании, которые выкупают чердаки в центральных старых домах, переводят их в жилье, реконструируют и продают.
Формат квартир с мансардами на первичном рынке в основном распространен в сегменте апартаментов. Это проекты на Знаменке, Мясницкой улице, Проспекте мира, Кадашевском переулке и т.д. На вторичном рынке предложений квартир с мансардами гораздо больше, причем не только в центре Москвы.
Квартиры для карлсонов
Мансарды — это очень специфичный продукт, рассчитанный на молодую современную аудиторию, которую не пугает жизнь под крышей, рассказывает Литинецкая. В целом, нельзя сказать, что на столичном рынке наблюдается массовый спрос на подобные помещения. Тем не менее, за последние несколько лет количество проектов с мансардами увеличилось, что во многом связано с развитием сегмента апартаментов.
"Мансардами интересуются в первую очередь романтические натуры, "люди-карлсоны", которые еще с детства мечтали жить рядом с крышей. Такая возможность может быть интересна творческим профессиям: художникам, скульпторам, фотографам, дизайнерам, музыкантам или блогерам", — говорит Хитров. Вторая категория потенциальных покупателей — те люди, которые при покупке мансарды хотят сэкономить по сравнению со стоимостью квартиры в одном и том же многоквартирном жилом доме, добавляет эксперт.
По его словам, в последние годы покупательский спрос на мансарды постепенно увеличивается. Часто такие квартиры продаются со значительным дисконтом за неправильную геометрию стен.
Однако если мансарда расположена не в многоквартирном доме, а в жилом комплексе с апартаментами, то востребованность таких объектов сильно снижается. Архитектурно-планировочные решения в подобных объектах менее удобные, чем в полноценных апартаментах на промежуточных этажах.
Популярность квартир с террасами в Москве сейчас также растет. "За последний год к нам постоянно поступали подобные запросы, и в среднем спрос на такие квартиры за год вырос на 25%. Как правило, терраса предполагает хорошие видовые характеристики, и люди ищут либо квартиры с видом на исторический центр, если это ЦАО, либо на парк или водоем, если это ЗАО или ЮЗАО", — указывает директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова.
Застройщики, понимая востребованность данного формата, более тщательно продумывают обустройство этих террас и все нюансы их дальнейшей эксплуатации, добавляет Карпова. Учитывая, что в России больше полугода стоит холодная погода, вопрос использования террасы зимой очень тщательно прорабатывается с технической точки зрения. Застройщики начали выделять террасы как особое преимущество своих проектов, оснащать их продуманными зонами отдыха с шезлонгами, качелями, барными стойками и даже каминами.
Дисконт за крышу
Cтоимость квартир с мансардами в эконом- и бизнес-классе, как правило, до 10% ниже, чем с другими объектами в том же самом жилом комплексе, но на других этажах, подсчитали в Welhome. А если мансарда предлагается в жилом комплексе с апартаментами, то ее стоимость сопоставима с помещениями на более низких этажах.
Однако покупателю нужно быть готовым, что чаще всего помещение на мансардном этаже характеризуется как нежилое, а, следовательно, к нему применяются другие налоговые, коммунальные и эксплуатационные тарифы, нежели к обычным квартирам.
В то же время элитные квартиры с мансардами продаются по более высокой цене, чем объекты на нижних этажах. Это обусловлено тем, что данные предложения располагаются на верхних этажах с лучшими видовыми характеристиками и обычно максимальной высотой потолков. Так, двухуровневые квартиры площадью более 200 квадратных метров на последнем этаже, где вторым уровнем выступают мансарды, предлагаются на первичном рынке за 101 миллион рублей. Стоимость пентхауса на мансардном этаже площадью 500 квадратных метров с панорамным видом на Кремль составляет 10 миллионов долларов.
"На вторичном рынке жилой недвижимости предложения юнитов с мансардами довольно распространены, мы готовы предложить около 20 вариантов различной площади, от бюджетной студии площадью 26 квадратных метров стоимостью 11,5 миллионов рублей в районе Чистых Прудов до двухуровневых пентхаусов площадью 264- 300 квадратных метров бюджетом 3,7 — 4 миллиона долларов, в районах Патриаршие Пруды и Арбатская", — рассказывает директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Андрей Трещев.
Часто бывает, что жильцы многоквартирного дома хотят выкупить часть крыши или, например, технического этажа. Как отмечает руководитель департамента городской элитной недвижимости Contact Real Estate Дмитрий Воронков, раньше такие случаи встречались часто, сейчас — уже реже.
"Юридически это оформить очень проблематично. В принципе, любой проживающий в комплексе человек может иметь доступ на крышу, так что оформить чердак в частную собственность и запретить туда вход остальным по закону не так-то просто", — объясняет Воронков.
Так как чердаки это общая собственность жильцов многоквартирного дома, сначала необходимо получить их согласие на выкуп данного помещения, указывает Литинецкая.
"Это крайне не просто, потому что все понимают, что в дальнейшем собственник будет его реконструировать и теоретически он может нарушить конструкцию дома. Также необходимо подготовить проект перепланировки, согласовать его с Мосжилинспекцией, заплатить госпошлины. После оформления всех документов уже можно заниматься ремонтом", — предупреждает эксперт.
Оформление соответствующих документов обойдется минимум в 300 тысяч рублей, продолжает Литинецкая. Кроме того, необходимо сделать реконструкцию, что тоже недешево. "Поэтому предложения с мансардами во "вторичке" если и встречаются, то, как правило, в домах центральной части города, где как раз имеет смысл нести все эти затраты, которые окупятся за счет итоговой стоимости за квадратный метр. В этом случае имеет смысл заниматься выкупом чердачных помещений и их переводом в жилой фонд. В спальных районах это не распространено и особого смысла обустраивать такое жилье там нет. Это может быть разве что какой-то частный случай", — поясняет эксперт.
Карпова добавляет, что клиенты сами делают мансарды в эксклюзивных проектах, где высота потолков достигает 5-9,5 квадратных метров. "Если технически крыша позволяет на ней делать пристройки, то по согласованию с управляющей компанией, сделать там террасу или мансарду можно", — говорит эксперт.
