Российская экономика погрузилась в кризис, который ударит по многим секторам, и в том числе по строительной отрасли. Глава "НДВ Групп" Александр Хрусталев в интервью РИА Новости рассказал, что игроков рынка ждут серьезные потрясения, но при этом перед ними открываются и новые возможности.
- Александр Анатольевич, сегодня главная тема отечественного рынка недвижимости – кризис. Но объемы продаж в конце ушедшего года били рекорды…
- В краткосрочной перспективе такой всплеск продаж рынку на пользу. Люди, стремясь сберечь средства в недвижимости, по сути, сейчас сохраняют этот рынок. Однако квартиры пошли не конечному потребителю, и спустя время они "вывалятся" на рынок. При этом через три-четыре месяца покупать будет труднее, в том числе из-за сложностей с ипотекой.
Я думаю, количество продаж в феврале уменьшится примерно на 20-30%. Но я ожидаю, что государство совершит несколько правильных шагов по исправлению ситуации. Скорее всего, произойдет понижение ключевой ставки с 17%. Возможно, она будет снижена до 12%, и это достаточно сильно оживит экономику. Потому что сейчас кредиты нереально дорогие – бизнес с такими деньгами не сделать. Только пирамиду.
- Как кризис отразится на девелоперах?
- Кризис выкосит многих, я думаю, что это будет до 30% строительных компаний, как в московском регионе, так и в целом по стране. Часть компаний обанкротится, часть поменяет собственников. В основном владельцами станут банки, которые серьезно закредитовали застройщиков, и государство, которое увеличит свое присутствие в девелоперских и прочих компаниях, имеющих отношение к рынку недвижимости.
У крупных компаний, живших не по средствам, сейчас большие проблемы, включая и тяжелые долговые нагрузки. Им придется сложнее. Но если государство вновь будет поддерживать исключительно крупные компании, то оно совершит очередную ошибку. Нужно поддерживать малышей и середнячков – сейчас пришло их время. Про маленькие компании в 2008 году забыли, но есть примеры, когда многие из них выжили и поднялись. Зарубежный опыт подсказывает, что доля малого бизнеса должна составлять от 60 до 80%. В той же Америке тысячи подобных компаний занимаются добычей нефти, а у нас – десятки.
У нас все заточено на большие олигархические структуры, хотя мелкие компании совокупно способны давать больше отдачи.
- По вашим прогнозам, новостройки в Подмосковье за полгода могут подорожать на 20%...
- Они не подорожают, просто произойдет корреляция цен, связанная с падением рубля и ростом инвестиционной себестоимости. Земельные участки все покупали в долларах, большая часть стройматериалов и оборудования – импортные, растет цена на топливо. Естественно, все это влияет на себестоимость.
Надо понимать, что в ближайшие два-три года средняя цена недвижимости должна вернуться к своему настоящему значению. В среднем по Москве цена метра на начало года была 130 тысяч рублей, что составляло примерно 4,2 тысячи долларов. Даже если взять по курсу 55 рублей за доллар – средняя цена будет уже 231 тысяча рублей. Соответственно, если в среднем по Московской области квадратный метр стоил 65 тысяч рублей, то в ближайшие два года она может подняться до 110-115 тысяч.
- Какова сейчас доля импорта у наших девелоперов? И действительно ли так плохо с аналогами, как жалуются застройщики?
- В среднем по России доля ввозимых материалов и оборудования составляла на сентябрь 2014 года порядка 55%. К ним относятся фасадные системы, сантехническое оборудование, лифтовое оборудование, различные направляющие, инструменты и, конечно, вся строительная техника. В то же время объем материалов, ввозимых из западных стран, непременно снижается. Сейчас их доля составляет около 40%, и в последующем, я уверен, этот показатель достигнет 25% к концу этого года.
Замена материалов на альтернативные уже осуществляется. И на сегодняшний день очень много покупок начинает проводиться через Китай. Я ездил в эту страну: там масса аналогов, и цены гораздо ниже, чем в Европе. Для эконом-класса – раз в шесть, а более качественные – втрое. По всем предложениям китайцы достаточно сильно продвинулись. Но тут надо суетиться, летать в тот же в Китай, а наши строители часто не хотят напрягаться и сидят в ожидании манны небесной. Это подтверждает тот факт, что наш бизнес ленив, и в ряде девелоперских компаний работает много случайных людей.
- Как считаете, возможно ли в нынешних условиях появление в московском регионе новых пострадавших дольщиков?
- Пострадавшие дольщики точно будут. Но государство всегда приходило им на помощь, находило других застройщиков и достраивало. Все прекрасно понимают, что так будет и на этот раз.
- Можете ли предположить, сколько их появится?
- Сколько появится новых – сказать сложно. На мой взгляд, это будет около 5-10% от рынка. Многие компании столкнутся с большими проблемами, связанными со строительством, реализацией и финансированием проектов. Соответственно, некоторые стройки станут либо вялотекущими, либо вовсе приостановятся. То, что задержки по строительству будут у 20-30% застройщиков - это точно. И надо быть готовыми к недовольству покупателей и массовым обращениям граждан.
- Власти Москвы и области стремятся обновить жилой фонд, для чего планируют модернизировать панельное домостроение. Какова, по-вашему, судьба данной инициативы, к чему она приведет?
- Да, сейчас перевооружают домостроительные комбинаты, но делают это запоздало и медленно. Опять же, технологии там, как правило, зарубежные. К сожалению, мы еще не готовы создавать современные предприятия на наших технологиях, потому что их просто нет. Есть только устаревшие, с 60-х годов. Но панели, тем не менее, будут вытесняться с рынка, в Москве, например, их уже не строят. Возможно, останутся панели более высокого поколения, их будут строить по заказу, например, Минобороны, какие-то спецпоселки подальше от Москвы, для Крайнего Севера…
Я думаю, что панель все равно имеет преимущество, если это более-менее нормальная серия, изготовленная на модернизированном комбинате. За последние два года стоимость предложения панелей в какие-то моменты была даже выше, чем в недорогих монолитных домах. Панель более доступна по себестоимости, и еще она быстрее строится. 17-этажный дом можно собрать за пять месяцев, а в монолите такое невозможно, там дома строятся и сдаются за период, составляющий 18-24 месяцев.
- В прошедшем году в Подмосковье построено 14 миллионов квадратных метров недвижимости и, несмотря на сложную обстановку, власти планируют построить в этом году порядка 15 миллионов квадратных метров недвижимости. Не грозит ли это затоваренностью рынка?
- В Подмосковье уже сейчас наблюдается достаточно большая затоваренность рынка, сегодня экспонируется 25-30 миллионов квадратных метров, рынок же может "съесть" максимум 6-7 миллионов.
Вообще, я считаю, что Подмосковье в ближайшие 5-10 лет будет главной экономической площадкой страны и одним из самых доходных регионов. Москва будет основным финансовым сектором, но часть лавров заберет себе область. Также в области будут располагаться все производства, которые невозможны в Москве. Зачастую и социнфраструктурой область обеспечена лучше, в частности, детсадов на порядок больше. Только в 2014 году построено порядка 100 детских садов, а в 2015 будет создано еще 150.
Плюс экология, опять же. Поэтому сейчас будет идти серьезная миграция из Москвы и ближайших областей в Подмосковье. Я считаю, что спрос на недвижимость в Московской области будет расти, но надо понимать, что он будет другой. Думаю, из этих 15 миллионов метров 5-7 будут реализованы успешно, а с остальными возникнут сложности.
- Минстрой сейчас пытается сократить административные барьеры в строительстве. На ваш взгляд, какие процедуры можно еще отменить?
- Нужно сокращать сроки согласования. Сейчас такое несметное количество процедур, растянутых по времени, что мне кажется, их можно сократить вдвое. Сокращать надо комплексно, вплоть до прописывания регламентов, сколько документы могут находиться на согласовании в том или ином ведомстве. Иногда документы лежат по два-три месяца, хотя их можно рассмотреть за неделю. Люди приходят и договариваются, но это, опять же, коррупция. Надо создавать условия невозможности развития коррупции. Это сложно, пока об этом больше говорится, чем делается, но сделать это нужно.
Кстати, очень грамотная вещь, которую сделала Москва, - система одного окна. Эта история, конечно, уберет много коррупционных составляющих. Однако Москве предстоит еще многое сделать, чтобы эта система работала безукоризненно.
- С какими показателями "НДВ Групп" завершила год – выручка, объемы продаж? И каких показателей планируете достигнуть в этом году?
Выручка у нас больше, чем в предыдущем году. Я доволен, как мы отработали, и на будущее планируем достигнуть тех же показателей. Скорее всего, объем сделок мы уменьшим на 10%, но выручка останется той же за счет корреляции, так как мы продаем в рублях. И в целом, чем больше оптимистичных настроений, тем лучше.
- Каким образом отражается кризис конкретно на вашей компании?
- Пока никаким. Мы его не только не боимся, но даже приобрели несколько небольших площадок под будущие проекты.
Вообще, у меня есть совет с кризиса 2008 года: не надо бояться больших расходов, надо бояться маленьких приходов.
- Что нового в планах на 2015 год?
- В числе наших планов на этот год – привлечение японских и китайских средств, а также открытие нашего представительства в Гонконге, на сегодняшний день главной финансовой столице мира. Поток инвестиций - большой. Это будут миллиарды долларов. Как патриот своей страны, я выступаю за то, чтобы инвестиции шли в Россию, развивая реальные проекты и реальный бизнес, создающий, в том числе, рабочие места. Сейчас очень сложная ситуация, и в ближайшее время больших успехов не добиться. В то же время я абсолютно уверен, что в средней и долгосрочной перспективе все изменится, и в целом иностранному бизнесу придется поверить в Россию. И мы, в том числе, им в этом поможем.
Вообще, мы на этот год много всего наметили. Мы верим в московский рынок – за последние полгода мы запустили ряд проектов, и будем также выводить новые - но более аккуратно. Кроме того, сделаем перемоделирование компании, вплоть до того, что мы изменим бизнес-процесс. Через два года вы не узнаете, что стало с НДВ. Конкретные шаги я озвучу позже.
- Есть планы по выходу на зарубежные рынки?
- Мы уже инвестировали в некоторые предприятия на зарубежных рынках. От подробностей пока воздержусь, скажу лишь, что это связано с вертолетным бизнесом.
Беседовал Константин БАЛАКИН
